부동산 경매 굿옥션 부동산 경매의 새로운 투자방식 “권리분석” [경매: 이주왕]

어느덧 부동산 경매 업무의 경력이 15년차에 접어듭니다.
그간의 많은 투자사례와 상담들의 내용을 돌이켜보면 부동산 경매투자로 돈을 벌수 있다는 것이 얼마나 어렵다는 것인가? 라는 반문을 하게 됩니다.

IMF 당시 부동산 시장의 붕괴로 경매 시장이 대중적인 재테크의 수단으로 통용되던 시절이 있었으며, 걸음마 수준의 얄팍한 지식만을 갖고 수익을 올렸던 시절이 있었습니다. 하지만, 최근 몇 년간 부동산 경매와 관련한 경제활동을 통해 큰 수익을 낸 사람을 찾기는 쉽지 않은 실정입니다. 특히, 경매관련 법률지식 등이 너무나 대중화 되어 경매대상물건의 대부분을 차지하는 주택이나 상가를 낙찰 받는데 경쟁이 치열해 시중 급매물건 보다 낙찰가액이 높은 경우를 보는 것이 놀랍게 받아들여지지 않는 분위기가 되었습니다.

결국 경매로 저가 매입해서 수익을 창출하기 보다는, 낙찰 후 부동산 경기회복으로 인한 낙찰대상 물건의 가격 상승효과로 수익을 내는 경우가 더 많게 된 것입니다. 이러한 수익은 부동산 경매를 하여 돈을 벌었다고 해석되기 보다는 일반적 부동산 경기 동향에 따른 시세차익을 보았다고 하여야 할 것이다.

이제는 단순히 권리분석 보다는, 부동산과 관련된 행위제한에 대한 연구를 통해 수익을 창출하는 방법인 “공법분석(부동산 공법경매)”에 대해서 관심을 가져야 합니다. 부동산 ‘공법분석’란 낙찰 후 개발에 있어 발생되는 변수를 입체적으로 분석하여 제거하는 위험관리 시스템입니다. 단순한 인·허가 승계 및 취소부터 개발에 따른 절차 및 비용 등을 진단하고 각 대안별 장·단점을 비교 분석하여 최대 이윤을 추구하는 일종에 자산관리 방법이라 생각하시면 됩니다.
다세대 아파트등의 경매에서 수익을 낸다는 것이 어려워진 요즘 많은 이들이 공장 농지 임야 상가 토지등의 입찰물건에 관심을 가지고 있습니다. 이러한 투자의 방향설정에서는 경매와 부동산 공법을 더욱이 입체적으로 학습해야 합니다.
부동산 공법적 지식 없이 투자하여 문제가 되는 실례를 들어 볼까합니다.
최근 평택시 후사리에 경매로 공장부지가 나왔습니다. 이지역 계획관리 임야의 평단가는 80 ∼ 100만원인데 현재까지 5번 유찰 되어서 최초 감정가 대비 33%이하로 평단가 28만원에 낙찰이 가능한 물건입니다. 또한 위치적으로 청북IC에서 5분거리로 우수합니다. 기존, 권리분석 위주에 경매 투자방식으로는 참 좋은 물건이겠지만, 공법적 시각에서 조금만 살펴보면 아래와 같은 문제점이 있습니다.

【표1.대상 필지와 관련된 문제점 정리】

① 공장신설승인허가권의 승계가 가능한지 여부
② 산지전용허가 기간이 만료되었는데, 공장신설승인허가권을 기하여 연장이 가능한지 여부
③ 신규로 공장신설승인허가를 받을 경우 개발행위 규모에 따른 도로확보 조건 (8m이상)이 맞는지 여부
④ 변속차로의 추가 연장설치부분이 가능한지 여부
⑤ 법인의 비사업용 토지의 중과세 부활로 절세 방법
⑥ 신규로 공장신설승인 허가를 받을 경우 사전환경성 검토 비용 및 도시계획위원회 심의 비용

상기물건은 인근의 시세대비 가격 경쟁력을 가지는 물건임에는 이견이 없을 것입니다. 이러한 부문이 경매의 장점이라 할 수 있겠죠. 그러나 상기의 문제해결을 위한 공법적 접근을 통하여 본다면 개발이 불가능한 부지를 낙찰받는 결과가 될 수 있다는 것을 예측할 수 있을 것입니다.

즉, 개별 토지의 공법적 제한 사항을 입체적으로 분석할 수 있는 능력이 있고, 그 문제점을 해결할 수 있는 방법을 실전에서 체득 했을 때, 비로소 괜찮은 수익을 낼 수 있습니다. 물론 이러한 공법투자가 단기간에 얻어질 수 있는 없습니다. 하지만 달리 생각하면, 그만큼 경쟁자도 없기에 공법 경매 투자야 말로 경매시장에 새로운 블루오션(Blue Ocean) 이 아닐까 감히 단언합니다.

최근 NPL투자방식이 투자의 대세를 이루고 있지만 너무 빠른 대중화로 투자의 신뢰성을 잃어가고 있습니다. 부동산 매매법인을 운영 중인 필자는 공법적 접근을 통해 2년 만에 상당한 수익을 내고 있음에도 아직 경쟁적 입찰자들을 많이 만나보지 못하고 있습니다. 이는 그만큼 부동산공법이 난해하고 입체적 규제의 해석에 대한 학습의 부재에서 오는 결과입니다.

부동산경매에서의 “공법분석(공법경매)투자 절대 어렵지 않습니다. 앞으로 계속 이 난에서 계속하여 집필 예정인 “투자자가 알아야 할 공법분석”을 유형별로 나누어 체계적으로 공법의 큰 흐름 과 중요 개념을 이해한다면 여러분도 충분히 고수가 될 수 있습니다. 단순히 법률을 암기하기 보다는 각 조문의 숨어있는 의미를 같이 이해하고 실제로 낙찰된 사례를 통해서 검증하는 작업이 필요합니다.