부동산 경매 굿옥션 출구 전략 언제쯤일까? [경기/경제: 이호석.전영진]

 미국의 양적 완화 축소 가능성을 두고 증권가에선 논란이 뜨겁다. 결국, 다시 돈이 줄어들 가능성의 시기가 도래하고 있다고 섣불리 판단하기 때문인 것 같다. 미국이 그 동안 실시한 양적 완화란 돈을 뿌려 경기를 살리는 정책인데, 그러한 정책을 유지하지 않을 수도 있다는 언질이 왜 그렇게 많은 사람들을 긴장하게 하는 것일까?
이는 물가의 구조를 알면 자연스레 풀린다. 먹거리인 자장면을 예로 들면 지금으로부터 50년 전엔 한 그릇에 15원이 었지만 현재는 4,500원이다. 가격이 오른 것인데 무료 50년 전에 비해서 300배가 증가했다.

그렇다면 우리는 여러 각도에서 그 원인을 찾을 수 있다.
1) 나라의 인구가 300배가 늘어나서 자장면의 가격이 오른 경우
2) 아니면, 인구는 2배정도 올랐지만 동네 중국집이 300배가 줄어들어서
3) 그것도 아니면, 온 국민의 먹거리가 한정되어 자장면 선호도가 300배 증가하여서 인데, 일단 모두 답은 아닌 듯 하다.

인구가 300배나 늘지도 않았거니와 중국집의 수는 오히려 더 늘었다. 게다가 요즘 먹거리는 50년보다 훨씬 다양해 져서 졸업식날 자장면집을 가는 것은 옛말이 되어 버렸다.
결국 경제학의 원론인 수요와 공급의 가격 결정선 만으로는 300배의 가격상승에 대한 답을 찾기 어렵다는 결론이 된다.
답은 하나, 시중의 자금이 많이 풀렸기 때문이다. 돈이 많이 풀리면 그 효과는 경기 부양이라는 긍정적 측면도 있지 만 물가상승이라는 부정적 측면도 갖게 된다.
50년간 부동산가격이 상승한 이유도 여기서 찾는 것이 효과적인 답일 것이다.
결국 경기 부양을 목적으로 진행한 양적완화가 물가 상승이 라는 부작용으로 리턴 되는 것을 막기위해선 양적완화의 축소에 이어 출구전략이라 불리는 회수정책이 진행될 가능성 이 제기되는 것이다.
지난 서브프라임 사태 이후, 위기극복을 위한 미국의 선택은 결국 돈을 뿌리는 것이었다. 금융위기의 근원지인 미국은 2008년 이후로 현재까지 유동성 확대를 통한 경기부양에 온 힘을 다하고 있다. 이를 위하여 동원할 수 있는 온갖 재정과 통화정책을 도입하였으며 앞으로도 추가적으로 실시할 예정이라고 버냉키 의장은 최근 밝혔다.
이는 과거 대공항 시절 겪었던 위기 극복에 대한 미흡하고 소극적인 대처를 거울삼아 선제적 전략으로 회복하려는 작전의 일환이다. 특히 2009년 2월 리먼 사태 직후, 7,800억 달러(원화로 약810조원)에 가까운 대규모 자금을 경기부양 을 위하여 투입하였으며 금융 정책으로는 2008년 12월 16 일 이후 미국 연방은행 FRB가 금리를 0에서 0.25%로 낮춤으로써 실질적으로 제로금리 정책을 현재까지 고수하고 있다. 이래도 경기가 살지 않는다면 헬기로 달러를 뿌리겠다는 농담까지 그 당시 나올 지경이었으니 말이다.
제로 금리라는 극약처방에도 불구하고 FRB는 통화정책의 효과를 극대화하기 위하여 2차에 걸친 국채 매입으로 기존의 유동성을 더 확대하게 된다. 제로금리와 같은 금리 정책만으로는 더 이상 통화공급의 효과를 기대할 수 없는 상황에서 다른 방법을 강구한 것이 바로 국채 매입과 같은 것 이다.
이는 국채를 국가가 매입하면서 그에 상응한 현금을 시중에 뿌려 주어 실제적으로 통화량을 증가시켜준다. 결국 금리조절 방식만을 고수한 방식에서 탈피해 인위적인 양적 완화 정책을 실시하고 있는 것이다. 이는 금융권의 보유 국채 를 국가가 매입함으로 은행의 보유 자금이 증가하는 결과를 갖게 된다. 이 보유 현금을 통하여 더 많은양이 일반인들에게 대출될 수 있는 여력으로 작용하게 되는데 이로서 시중의 통화량을 증가 시키는 효과가 있다.

그 규모가 어느 정도 되는지는 일반인의 상상력으로는 가늠하기 힘들 것 같다. 1차 양적 완화에 풀린 1조 7000억 달러를 단순히 환율 1,000원 이라고 가정해보면 알 수 있는데 자그마치 우리 돈으로 1,700조 원이다. 큰 숫자인 것 같긴 한데 사실 이역시도 실감나지는 않는다.
한 개인이 절대 만져 볼 수 없는 돈이다 보니 1,700조 원이나 1,701조 원이나 큰 차이가 없어 보인다. 하지만 1조원도 엄청나게 큰 돈임에는 확실하다. 1000억원이 열개이고 100 억원이 백개이다.

이는 2012년도 우리나라 1년 국가 예산 규모가 325조 4000억 이라고 봤을 때 실로 어마어마한 금액이 아닐 수 없다. 우리나라 전체를 먹고 살리는 비용의 몇 배가 1차 양적 완화로 미국에 뿌려진 것이다.
1차 양적완화 (2008.12~2010.3) 를 통해 1조 7,500억 달러를 시중에 공급하였음에도 불구하고 시장이 아무런 반응 이 없자 결국 사태의 심각성을 느낀 정부가 추가로 2차 양적완화 (2010.11~2011.6) 6,000억 달러 (약637조원)를 시중에 추가로 풀게 된다.
하지만 두 번의 추가 공급으로도 경기가 기대 이하로 반응하며 실업률마저도 더 악화되자 결국 3차 양적 완화 (2011.9~2012.6) 4,000억 달러 (약 425조원)를 열 달 동안 매월 400억 달러씩 풀게 된다.
그 방법으로 주택저당증권 (Mortgage Backed Securities) 을 국가가 무제한적으로 매입하고 2015년까지 제로금리를 추가 연장한다는 극단의 카드까지 꺼내 든 것이다.

이러한 양적 완화의 영향인지 최근 지표들이 좋아지는 모습을 여러부분에서 보이고 있다.
특히 미국내의 부동산 부분의 회복세는 빠른 편이다.

하지만 이러한 양적완화의 효과는 부작용으로 리턴될 확률이 높아 보인다. 경기가 나아지면 물가 상승을 동반 할 것 임에 분명하기 때문이다 양적 완화를 그만하겠다는 의미가 시장에선 경기가 나아지는 것으로 판단하고있는 듯하며 이는 결국 물가상승이라는 결과를 초래할 것으로 예견하는 움직임이다. 결국 풀린 돈이 경기를 살렸지만 그로 인한 부작용을 다시 우리가 온전히 겪어야 할 날이 온다는의미가 된다.

과연 그 시기가 언제일지, 그리고 그 방향은 어떻게 진행될지 눈여겨 볼 대목이 아닐 수 없다.