2014년 4월 9일 수요일

부동산 경매 굿옥션 잊혀진 오세훈식 뉴타운 성수 전략정비구역을 재조명 해보다. [지역탐방: 김성제]


 땅은 효율에 의해 가격이 정해진다. 효율이란 지리적 접근성 등으로 표현되는 위치와 조망권 등으로 표현되는 환경적 요인에 의해 좌우 되는 경우가 많다. 하지만 대한민국 부동산 시장의 변화 추이를 살펴보면 쉽게 보이지 않으면서도 간혹 가격에 지대한 영향을 주는 것이 정치적 변수가 아닌가 하는 생각을 하게 된다. 성수 전략정비구역은 위치적, 환경적 측면에서 누가 봐도 대한민국 서울의 몇 안되는 우수지역 중 하나이다. 하지만 최근 가격의 급락과 개발 계획의 좌초 위기를 겪으면서 가격이 급락했었다. 혹자는 지금이 오히려 기회가 다라고 이야기하는 사람들도 많다. 지리적 환경적 요인이 변하지 않은 상태에서 정치적 이유만으로 도태된 지역이니 다시 정치적으로 살아날 가능성도 있다 보는 것이다. 대단위 개발 계획이 부정적 시각으로 인식되고 있어 아직은 조용하지만 곧 구체적으로 가시화될 시간이 임박한 것으로 보인다. 현장의 중개사 무소의 도움으로 성수 전략 정비구역의 가격과 거래 동향을 살펴보았다.



○ 현재 상황
성수 전략정비구역은 예정고시가 2009년 01월 19일에 되었고, 결정고시는 2011년 02월 17일 되었다. 성수 전략정비구역 제1 지구의 경우 2013년 10월 현재 조합설립을 위한 동의서를 56% 받았다. 2009년 예정고시 당시 빌라 대지지분 23㎡(7평)이 5억5,000만원, 33㎡(10평)가 6억 8,000만원, 49㎡(15평)가 8억원, 단독 66㎡(20평대)가 7억원, 99㎡(30평대)가 8억4,000만원, 132 ㎡(40평대)가 10억원에 거래되었던 것이 2013년 현재 대지지분 23㎡(7평)가 3억원, 33㎡(10평)가 4억원, 49㎡(15평)가 5억, 단독 66㎡(20평대)가 4억5,000만원, 99㎡(30평대)가 5억원, 132 ㎡(40평대)가 7억5,000만원 정도로 시세가 형성되어 있고, 거래는 미미한 상태이다.
정비구역 안에 있는 동양아파트의 경우 2009년 예정고시 당시 24타입이 6억 5,000만원 정도, 32타입이 8억5,000만원 정도 거래 되었던 것이 2013년 현재는 24타입이 5억원, 32타입의 경우 5억8,000만원에 거래되고 있다.

정비구역 주변의 대표적인 강변 건영아파트의 33타입은 예정고시 당시 8억정도 가던 것이 2013년 3월에 5억5,000만원에서 5억4,200만원에 거래되었고, 2013년 9월에는 5억9,800만원과 5억9,900만원에 거래 공시되었다.


○ 최근 이슈와 호재
서울숲 인근에 있는 성수1가 547번지 일대 성수지역주택조합 제 1구역 사업의 개발 주체인 한양개발(주)이 착공 직전의 상태에 있으며, 부지내에 현재 모델하우스를 건축 중에 있고, 향후 평당 3,800만원에서 4000만원 정도의 분양가가 책정될 예정에 있다.
삼표레미콘 부지에 현대자동차빌딩 글로벌비즈니스센터 110층의 건립이 추진 중에 있고, 2012년 10월 6일 개통된 서울숲 옆 주변 장미아파트, 동아아파트의 재건축이 추진 중에 있다.
서울숲이 앞마당이며, 한강이 보이는 더블 조망권으로 향후 부동산의 미래가치의 대표주자인 한화 갤러리아 포레 100평타입은 평당 분양가 4,598만원, 총 분양가 45억9800만원이었으나 현재 5~6억정도의 프리미엄이 붙어가면서 그 명성을 쌓아가고 있다.
성수역 주변 성수2가 301번지 일대는 우선 정비대상구역으로 지정되어 있으며, 도시환경정비사업의 실현방안을 마련 중에 있고, 성수역 후면의 낙후된 준공업단지는 미래의 IT뉴타운으로 변모 할 예정이다. 성수동은 그 외 많은 개발호재가 상존하고 있다.
특히, 한강 조망권의 최고의 입지를 가진 성수전략정비구역은 미래의 도시, 꿈의 도시로 변모할 예정이다


○ 투자 포인트
성수동은 여의도공원의 5배인 서울숲 공원 (115만6498㎡, 약35 만평)과 인근 한강시민공원이 자리하고 있어서 무엇보다 쾌적한 주거환경이 조성되고 있다.
살기 좋은 곳, 교통이 편리한곳, 한강변의 빼어난 입지, 사통팔달 의 입지여건은 성수동만의 최고의 자랑거리이다.
특히, 성수전략정비구역의 개발입지는 평지이면서 한강조망이 가능한 곳으로 향후 강북강변도로가 지하화 되면서 이곳에 공원이 들어서면 더블조망권의 가치는 현재로서 미래가치를 가늠하기가 어려울 정도다.
단언컨대 부동산의 미래가치는 조망권에 있다. 그러므로 성수 전략정비구역의 조망권의 가치는 국민소득의 비례에 따라 기하급수적으로 상승할 것임이 분명하다.
더욱이 개발호재가 무궁무진하여 성수동 투자는 지금 현재 최적의 호기에 있다하여도 과언이 아니다.



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