부동산 경매 굿옥션 차별화된 아이템으로 수익형 부동산 만들기 [수익: 우수연]

대한민국 부동산 시장의 일반적인 투자 패턴 변화을 살펴보면, 초기엔 시장의 흐름에 따라 가만히 앉아서도 가격 상승효과가 나타나 수익을 내는 시세차익투자였고, 요사이는 임대 또는 기타 수익을 내는 수익형 부동산 투자의 형태로 변화된 것을 알 수 있다. 이에 일진보하여 차별화된 콘셉트 개발과 운영의 투자형태를 소개해 보고자 한다.

1. 월세보다는 일세, 일세보다는 시간세의 개념으로
장기적 경기 침체로 인한 개인 창업 증가, 재택 근무 증가, 온라인 커뮤니티 활성화, 다양한 취미/문화생활, 개인 사생활 보호 등에 따른 현상으로 각종 모임 공간 임대 수요가 증가했다. 단순한 미팅 공간에서부터 세미나 공간, 문화예술 연습/공연장, 파티 공간 등 다양한 형태의 모임 공간 수요가 있으며, 이러한 임대공간은 시간단위로 수익이 발생한다.

월세와 일세(숙박)와 시간세(단순한 미팅공간)의 사업성을 비교하면 다음과 같다.

미팅공간 임대사업은 시설투자로 유리 칸막이, 지붕 닥트시설, 냉온풍기, 컴퓨터, 사무집기 등으로 초기 시설 비용이 추가 되었고, 관리비는 인건비 비중이 가장 높고, 그 이외 무상으로 제공되는 서비스와 일반 관리비 기준이다. 가동율은 일 4시간/ 월 20일 기준 (가동율 약 50%)로 책정 하였으나, 운영능력에 따라 가동율을 더 높일수 있고, 연관된 다양한 서비스(장비 임대, 소모품 판매, 개인 렛슨, 개인비서 등)를 제공함으로써 추가 수익도 얼마든지 가능하다. 소호 사무실로 중장기 임대를 원하는 수요도 많고, 다양한 연령층이 다양한 시간대에 수요가 있으니, 입지와 지역적 특성을 잘 고려하여 운영한다면 동일한 투자금 대비 월세의 4배 가까운 수익이 가능하며, 매도시 영업 권리금도 발생할 수 있는 투자 상품이다.

2. 버려진 공간을 수익나는 효자 공간으로 만들기
주 5일제 근무와 미디어 매체의 영향으로 요즘 부쩍 캠핑 문화가 확산되고 있다.
미디어의 영향이 아니더라도, 콘크리트 벽에 갇혀 사는 바쁘고 지친 현대인이라면 자연속에서 가족, 친구, 동료들과 1박 정도의 캠핑은 누구나 갖고 싶은 시간일 것이다.
도심속의 빌딩 옥상에 정원을 만들고 캠핑 텐트, 바비큐 그릴 등을 비치해 캠핑장을 만들어 임대 운영하면 좋은 수익 사업이 될수 있다. 일과후, 시내 한가운데서 야경을 바라보며 즐기는 캠핑은 새롭고 흥미로운 경험이 될것이다. 근사한 조명과 인테리어로 소모임 바베큐 파티장이나 소모임 공연장도 가능하다. 초고층의 넓은 공간이 아니더라도 4층 이상의 높이에 사방 시야가 확보된다면 바쁜 도시인들이 힐링을 할수 있는 새로운 공간으로 애용 될수 있다.
주거용 주택이라면 옥상이나 마당공간을 활용한 도시 농업 공간을 만들면 시니어 세대나 웰빙족들에게 추천하기 좋은 부동산 상품이 될 것이다.
1층 남는 공간을 이용해 택배물 임시 보관 공간을 만들고, 법정 용적율에서 빠지는 공용 주민 편의시설로 주민커뮤니티 공간이나 공용 취미 공간을 확보 한다든지, 여성이나 어린이를 위한 안전경비 시설 설치 등 저가 주택이나 고급 주택의 입지 환경에 따라 적절한 차별된 콘셉트로 주택을 개발한다면 획일적이고 공급자 중심의 주택에서 주거자 사용편의성 중심의 주택으로 좋은 호응을 얻으면서도 수익을 창출할 수 있는 공간이 될수 있을 것이다.
신축이나 리모델링을 통하여 개발 이익이 발생하고, 거기에 운영을 통하여 보유기간동안 임대수익이 발생하고, 그로 인해 부동산의 자산적 가치를 끌어 올려 매도시 다시 한번 수익을 보장받을 수 있으면서, 추가적으로 신축이나 리모델링시 들어간 비용으로 세제 혜택도 받을수 있다면 성공적인 투자라 할수 있을 것이다.

3. 토지로 수익 만들기 - 오토 캠핑장
조상을 잘 만나서(물려 받은 땅이 있다면) 혹은 노후에 전원 생활을 꿈꾸는 투자자에게 권하고 싶은 수익형 부동산이다. 올해 캠핑 용품 시장은 6500억원 규모로 성장하고 캠핑족도 150만명에 이를 것으로 전망된다. 캠핑인구가 폭발적으로 증가하니 각 지자체 차원에서도 유치 마케팅에 적극 나서고 있으며, 각 기업들도 “캠핑 마켓팅”에 집중하고 있다. 우리나라의 경우 3면이 바다로 둘러싸여 있고 아기자기한 산과 계곡이 많은 지형적인 요건과 사계절이 뚜렷하여 캠핑하기엔 매우 좋은 지리점 이점이 있다. 과거엔 여름철 성수기만 반짝 즐기던 휴가를, 이제는 계절별로 테마를 달리하여 가족들과 함께 자연속에서 여가로 즐긴다.
오토캠핑장이란 자동차에 캠핑 장비를 싣고 떠나 자동차옆에 텐트를 설치하고 야영을 하는 것을 오토캠핑장이라 한다. 우리나라는 유럽이나 OECD 가입 선진국들에 비해 오토캠핑 문화 비중이 아직은 낮은것이 현실이지만, 요사이 캠핑인구 중 상당수가 오토캠핑에 유입되고 있다.
한때 콘도가 부의 상징처럼 생각되어 전국의 콘도를 순회하며 여행을 하던 때도 있었으나 이제는 오히려 자연을 중요시하고 환경을 생각하여, 고가의 캠핑 장비를 자랑하며 오토 캠핑을 즐기는 새로운 관광문화의 패러다임이 만들어지고 있다.
부동산 투자 상품중 토지는 대표적으로 장기보유하고 있다가 주변의 개발 효과로 인해 가치 상승에 의한 시세차익을 기대하며 투자한다. 그러나 불행히도 내가 가지고 있는 토지가 당장은 개발계획이 전혀 없거나 아니면 산지, 농지 혹은 하천지라면 비교적투자 개발 비용이 많이 들지 않는 오토캠핑장으로 개발하여 운영한다면 토지도 좋은 수익형 부동산이 될수 있다. 지금은 토지를 가지고 있지는 않더라도 아직은 직장 때문에, 아이가 어려서 혹은 전원생활에 적응할 자신이 없는 투자자라면 입지만 잘 선택한다면 비교적 가격이 저렴한 산지나 농지를 사서 오토캠핑장을 운영하면서 전원의 노후를 준비하는 것도 좋은 방법일 것이다.
아주 특별한 이슈가 되는 지역의 토지를 제외한 일반적 토지는 시간이 흐르면 가격상승이 되었지 하락하지는 않는다. 다만 그 상승 속도가 얼마나 빠르냐 하는것이 투자의 포인트인데 , 보유기간 동안 수익이 발생한다면 금상 첨화의 투자 상품이 될수 있다. 오토캠핑장에 대한 인허가 과정은 녹녹치 않다. 산지법, 농지법에 따라야 하는데 허가를 받으려 해도 개별법에 오토캠핑장에 대한 설립요건이 명확하지도 않고 현실을 규율하기엔 어려움이 많다.

그래서 현재 불법적으로 운영되고 있는 캠핑장도 많이 있다. 오토캠핑장은 인허가도 중요하지만, 입지와 운영에 대한 노하우도 성패를 나누는 중요한 점이니 전문가의 조건을 구하는 것도 중요하다. 트렌드는 계속 변화하고, 필요는 발명을 낳는다. 많은 사람에게 복잡하고 귀찮거나 어려운것이 어떤 사람에게는 기회가 된다. 동시대 동일한 여건속에서, 내 투자가 성공한 투자가 될지, 그렇지 못한 투자가 될지는 결국 본인 노력의 몫일 것이다.