전세란에 허리가 휜 세입자들은 앞으로 일어나는 약간의 전세란 조짐에도, 더욱 크게 출렁일 수 밖에 없고, 작년 한해 무수히 털린 1가구 1주택자 역시 전세란에 동참함으로서 당분간 주택시장 전세란은 끊이지 않을 것으로 예상된다.
작년 한해 가장 큰 사건으로 만들어진 사람들의 의식이 올해를 만들어내기 때문이다.
현재의 모습이 잘 안보인다면, 과거를 들여다보자.
국민은행에서 발표한 서울아파트 매매/전세비율은 지난해 12 월 현재 60.8%로 나타났다.
이렇게 비율이 높았던 적은 27년간 주택시장에서 2번밖에 없었다.
한번은 91년 신도시 입주 후 5년만에 반등한 96년도와, 금융 위기를 겪었던 IMF이후 2000년으로, 두번 모두 전세란에 힘입어 매매가격이 상승한 모습이 있으며, 매매가격보다 전세가 격이 높게 상승한 공통점이 있다.
주목할 부분은 96년 6월로 매매가격이 최초 올랐던 시점의 매매/전세비가, 2013년 7,8월 매매/전세비와 같았다(57.9%)는 점이다. 2013년 8월부터 전세상승과 함께 매매전환이 많이 된 것을 본다면, 96년 6월과 유사함을 알 수 있다. 따라서 2014년의 전망 역시 97년도에서 그 답을 엿볼 수 있다.
97년도는 전세가격이 조금만 올라도 매매가격이 더 많이 올랐으며, 일부에서는 전세가격이 오르지 않아도 매매가격이 강보합으로 오르는 모습이 나타났다. 물론 금융위기 이전까지의 모습이었다.
전세란이 여름에 시작된다?
과거에는 봄, 가을 전세란이 있었지 한여름에 전세란은 없었다. 방학을 이용한 이사 수요 역시 학년이 바뀌는 겨울에 가장 많았다.
하지만 이제 전세란은 여름에, 엄밀히 말하면 8월에 시작된다.
표2에서 최근의 전세대란인 1번구역은 정확히 2년 전인 2번의 시점과 일치한다. 다시 2년을 거슬러 올라가면 2008년도 금융위기의 시간이자 송파인근의 3만가구 입주가 있었던 3번 시점으로 연결된다.
원인은 3번이다. 대규모 공급에 따른 가격의 출렁임이 나타난 시간으로 이후 2년단위 시간이 될 때마다 엄청난 재계약과 전세수요를 일으키고 있다.
이러한 변화는 잠실동 리첸트(주공2단지) 109㎡의 가격에서도 볼 수 있다. 입주시점에서 5년이 지났을 뿐인데, 전세가격은 최저가기준 3배가 되었다. 매매도 아닌 전세가 3배가 된 것이다!
이런 전세란에 힘입어 리첸트 109㎡는 2013년 상승을 했다.
이젠 전세와 매매가격의 차이가 2억 정도로 전세가 비율이 77%에 육박한다. 작년 한해 전세가 18,000만원 가량 오른 것 을 감안한다면, 지금 전세사는 사람은 매수를 고려하고 있을 것이다.
이같은 대규모 입주에 따른 전세란은 송파구뿐 아니라 강남, 서초, 강동구에도 나타나며, 시간의 차이만 있을뿐 경기도의 모든 지역으로 확대되고 있다.
짝수해의 8월이 전세대란의 시작점이므로, 그런 의미에서 2014년 8월은 시사하는 바가 많다.
물론 전월세상한제와 계약갱신청구권이 완벽히 처리된 년초를 만나게 된다면, 2014년은 년초와 8월 두 번의 전세대란이 있을 것으로 예상된다. 그렇게 될 경우 8월은 역사상 전세란 최악의 시간이자 매매시장 반등의 본격적인 분수점이 될 것으로 예상된다.
2013년 한해 전세란은 어디가 얼마나?
2014년도 역시 전세란이 빼놓을 수 없는 시장의 화두이기에 올 한해 전세란을 정리해본다.
역세권에는 젊은 사람의 전세수요가, 학군좋은 지역은 교육열이 많은 사람들의 수요가 많은데, 아직까지 우리나라는 교육 열기가 더욱 강한 것으로 나타났다.
표에서 보듯, 강남3구와 같이 교육이 우수한 주거지역과 강서와 같이 직장 출퇴근이 용이한 지역의 전세상승이 강북지역보 다 많게는 3배가량 높은 것으로 나타났다. 스트레스 테스트를 한다면, 어느 지역이 스트레스가 크겠는가? 그렇다면, 2014년 전세에 따른 영향은 크게 나타날 지역이 어디일까?.
서울의 비싼 지역 전세대란은 곧 경기도의 신도시 지역으로 확대된다.
판교지역의 일부아파트는 1억이상, 용인지역의 아파트역시 평균 6,000만원이상 오른 것으로 나타났다.
이처럼 전세란은 비싼지역에서 시작하여 저렴한 지역으로 확대 되는 것을 볼 수 있는데, 전세를 활용한 투자를 하고 싶은 투자자는 항상 참고하기 바란다.
작년 한해 매매시장은 어디가 성적이 좋았는가?
2013년 수도권 시장은 단지별로 많게는 1억 이상 반등한 것으로 보여지지만, 평균을 내면 그렇지 않다.
그만큼 아직 조정중인 단지가 많으며, 반등한 단지는 소수에 해당한다고 볼 수 있다.
강남구아파트 시장 역시 개포 재건축 일부면적만 1억 가량 올랐고, 평균가격은 반등하지 못했다.
오히려 이번 전세 상승 시장의 수혜는 아래의 지역 등에서 나타났다고 볼 수 있다.
안양 동안구(평촌)가 대표적이다. 분당과 과천에서 밀려 내려 온 전세여파와 더불어 높은 전세비율에 도달한 단지를 중심으로 매매전환되며, 반등이 나타난 모습이다.
또 다른 지역 중에 하나가 일산서구로 5대 신도시 중 저렴한 가격을 띄며, 이번 전세란의 여파에 따라 매매전환 된 단지와 가격 반등단지가 많은 곳이다. 일산서구 역시 강남구에 없는 반등이 나타나고 있으며, 2010년 일산, 파주 2만가구의 입주로 인해 많이 빠진 가격도 이번 작용한것으로 보여진다.
작년 주택시장 반등의 공통점으로는 중심지보다 저렴한 외곽 지역이 더욱 크게 반등했다는 점이다.
작년 전세대란속 강남구는 아직 눈을 못 떴다(반등을 못했다)고 한다면, 일산과 평촌 등 반등한 단지는 눈뜬(반등에 성공한)
지역이라 볼 수 있다. 혹한의 겨울속에 눈을 떴다는 것은, 그 지역의 생명력이 얼마나 강한지 알 수 있다. 따라서 2014년도 에도 그 귀추가 주목되는 지역임이 자명하다.
상기 차트는 2,400세대로 이루어진 단지로 분당의 시범단지 이자. 14가지 면적형을 이루고 있는 서현동 시범한양아파트의 면적별 차트이다. 작년 한해 동안 전세의 열기가 피어올라 매 매의 꽃이 핀 면적은 작은 소형임을 볼 수 있다.
상대적으로 저렴한 가격과 높은 매매전세비율을 특징으로 들 수 있다. 이러한 반등은 분당구 전체에서도 나타나고 있다.
서현동보다 저렴하고 분당구내에서도 가장 저렴한 구미동과 야탑동의 일부 단지차트에서 전세란에 따른 반등(매매시장의 눈뜸)이 나타나고 있다. 구미동의 경우 소형아파트 뿐만 아니라 저렴한 105㎡의 아파트까지도 반등을 하고 있는 모습이다.
이처럼 2013년 한해는 전세가격의 열기가 매매가격을 올린 곳도 있으며, 아직 올리지 못한 곳이 혼재해 있다. 2014년 시장 역시 이러한 모습이 가속화 될 것으로 보여진다.
2014년은 수비학적으로 7에 해당되는 재조정의 시간이다. 일차적인 전세대란도 끝나고 이제 급격한 전세란이 있었던 곳을 중심으로 약간의 전세 조정도 나타나고 있다. 제대로 압축 된 씨앗이 봄에 더 잘 피듯, 내년도 역시 전세비를 완성못한( 눈못단지)단지는 다시 녹아내리는 한해가 될 것으로 보인다. 반면, 눈뜬단지는 더욱 꽃이 피어날 한해가 될 것이다.
그런 의미에서 2014년은 옥석을 가리는 시간이며, 본격적인 회복은 2015년부터 진행될 것으로 보인다.
양도세중과폐지와, 리모델링등 새로운 변수들의 등장도 눈여겨 볼만하지만, 기본적인 시장 중심엔 전세란이 있음을 잊지 말고, 모든 정책적 변수들이 전세를 자극할 것인지를 눈여겨 본다면, 2014년 시장을 예상하기는 그리 어렵지 않아 보인다.
과거에 전세를 빚이라 했는데, 요즘 전세를 순자산이라고 한다. 또, 최근들어 가격을 상징하는 P를 price 라고 하지 않고 프리미엄 값이라고 한다.
이렇게 우리 부동산시장도 서서히 금융시장화 되어가는 것 같다. 금융화의 종점은 전세가 사라진 월세로 보아야 할지 모르겠다. 자 그렇다면, 이젠 어디로 갈 것인가? 라는 최종 질문이 남는다. 만약 2013년과 꼭 같은 시장이 다시 한 번 재현된다면? 그렇다면, 이젠 어디로 갈 것인가!
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