특집을 마련하였습니다. 그 첫번째 시간으로‘용산 국제업무지구 앞으로 어떻게 될까’라는 주제로 재개발 재건축 가격 급락지역, 기회인가 위기인가를 재개발 재건축 실무와 교육을 17년간 진행해온 예스하우스의 전영진대표와 월간 굿옥션 편집국장과의 대화를 통해 깊이 있게 짚어 보도록 하겠습니다.
독자 질문 : 최근 용산 일대의 재개발 지역 물건이 급매로 거래된다 합니다. 이유는 비례율이 낮아져서 그렇다는데, 거래가와 비례율은 어떤 관계에 있나요? 그리고 지금 매입하는 것에 대한 위험성은 없는지 알고 싶습니다.
월간 굿옥션 편집국장(이하 편집국장) 우수연 : 저희 월간 굿옥션의 독자층이 넓어지면서 정기적으로 애독해 주시는 애독자 분들이 많아지셨습니다. 저희에게 많은 질문들이 접수되고 있는데, 그중 용산 지역의 개발 방향에 대하여 궁금해 하시는 독자분들이 많으십니다. 용산 개발은 앞으로 어떻게 될까요?
예스하우스 전영진 대표(이하 전대표) : 대한민국 부동산 개발 중, 상징성이 무척 큰 사업 중 하나여서 개발 방향이 어떻게든 잡혀야 하지 않을까 하는 바램입니다. 하지만 처음부터 너무 큰 그림으로 그려놓고 시작하지 않았나 하는 생각입니다. 현실화되어가는 속도의 문제인데, 대단위 개발의 너무 큰 욕심보다는 하나하나 차차 이루어간다면 분명 어느 순간엔가는 발전되어 있을 거라 기대됩니다.
편집국장 : 전대표님 말씀은 개발 진행의 가능성이 있다는 것이군요
전대표 : 네. 그렇습니다. 예를 들면 최근 뉴타운 중 창신 지역이 뉴타운(도시재정비 촉진지구)에서 제외되었는데요, 대부분의 사람들은 그렇게 되면 앞으로 창신동 일대는 개발이 어렵다고 생각하게 되고 그 일대의 가격이 급락을 하죠. 물론 뉴타운 지역일 때보다 지자체의 지원이 줄어들게 되고 주민들의 개발 의지도 줄어드는 것은 맞지만, 개발 자체가 그렇다고 안 되는 것은 아니라 봐야 합니다. 뉴타운이라 통칭하는 도시재정비촉진지구의 해제를 의미하는 것이지, 그 안에 있는 재개발과 같은 단위개발의 진행 자체를 해제하는 것은 아니기 때문입니다. 결국, 대단위 개발에 대한 진행이 해제된 것이란 의미입니다. 그 안에 개별적으로 추진되어온 단위 개발은 진행할 수 있는 것이죠. 관련법은 다르지만 의미 맥락으로 볼 때 용산의 경우도 마찬가지입니다. 코레일과 서울시가 추진하여온 국제업무지구 사업이 불투명해지면서 용산 일대가 모두 안 좋은 영향을 받고 있는데, 그건 상징성에 의한 영향이고, 그동안 추진되어온 용산역 전면지구, 국제빌딩 주변 등의 도시환경정비사업(도심 재개발 사업)은 그대로 진행될 수밖에 없는 구조이죠. 물론 어느 정도 손실은 있겠지만 진행은 된다고 봐야 할 것입니다.
편집국장 : 정리하면 전체 개발은 시간을 두고 지켜봐야 하지만 진행되던 곳은 진행이 계속 될것이다로 요약되는군요. 독자분의 말씀에 의하면 그중 철거가 완료되고 차질 없이 진행되던 국제빌딩 주변의 재개발 사업장이 공사 지연, 분양가 하락 등의 영향으로 비례율이 거의 절반으로 떨어졌다 합니다. 여기서 궁금증이 생기는 데요 비례율이란 것은 어떤 것이고 투자자들에게는 무슨 의미가 있는 건가요?
전대표 : 재개발, 도시환경정비사업 등은 수익이 발생하면 조합원에게 분배하여 주고, 손실이 발생하면 부담을 조합원에게 지게 하는 구조를 가지고 있습니다. 이때 조합원이 아파트를 배정받게 되므로 아파트 가격에 대한 부분을 다시 정산하는 과정을 거치는데, 이러한 계산과정을 최초 관리처분에 의해 결정하게 됩니다. 이때 비례율이라는 공식을 사용하는데 이는 예전에 가지고 있던 토지나 건물의 가격을 감정평가를 통해 산정한 후 이를 개별 조합원의 자본금으로 계산하는 방식입니다.
비례율은 사업성을 배분 또는 부담하기 위한 조합원간의 약속입니다. 조합원 각각이 가지고 있던 종전 자산이 해당 사업의 토지 매입비로 간주되는데, 조합원의 입장이라면 최초 사업에 투여된 자본금이 됩니다. 결국 조합원의 종전 자산은 해당 사업에 초기 사업자금과 같은 성격이며 조합원 개개인이 사업에 투자한 자본금적 성격을 갖게 됩니다.
편집국장 : 어려운 내용이군요. 조금 더 쉽게 설명해 주시겠습니까?
전대표 : 쉽게 말해 사업의 성과를 퍼센트로 정하고 그 퍼센트를 조합원 개개인이 가지고 있던 예전 자산에 곱해 주어, 사업이 잘되면 예전에 가지고 있던 자산에 비례해 이익을 배당하고 사업이 손실나면, 그만큼 빼서 사업성을 충당하는 것이죠. 예를 들어 예전에 가지고 있던 집 또는 토지에 대한 감정평가가 2억인데 비례율이 90%이면 아파트 정산 때, 1억8천만원만 인정받고 10%인 2천만원은 사업비로 조합에서 쓰게 되는 것이죠. 반대로 비례율이 110%이면 2천만원을 더 인정받아서 감정평가액에서 더 올라간 2억2천으로 모든 계산을 잡게 됩니다.
편집국장 : 그래서 비례율이라는 이름을 붙였군요. 근데 단순 감정평가액에 비례해서 부담 또는 배분 받게 되면 약간 불합리한 부분도 있을 듯합니다. 예를 들면 1억 나온 조합원의 경우는 10% 손실나면 1,000만원을 경비로 부담하는 꼴이지만 10억 나온 조합원은 1억을 부담하는 것이 되는 거네요? 비례율이 높으면 모두 좋겠지만 낮아지면 감정평가 큰 조합원들이 상대적으로 사업비를 더 내는 꼴이군요
전대표 : 비례율이 높아지면 감정평가가 높은 조합원은 그만큼 비례하여 더 많이 가져가게 되니 공평하다고 볼 수 있는데 실무로 일을 직접 해보면 지역에 따라, 물건에 따라 불공평한 현상이 실제 벌어지게 되죠.
편집국장 : 독자께서 질문해 온 국제빌딩 주변 도시환경정비사업 현장은 비례율이 최초 관리처분때는 135%였다가 지금은 변경 관리처분 총회를 다시 해야 하는데, 85%까지 떨어질 것으로 예상한다 합니다. 그렇게 되면 예전에 10억 감정평가 받은 분은 13억 5천만원을 인정받을 수 있었는데, 85%이면 기대치보다 어마어마한 손실을 보게 되는 거군요.
전대표 : 그렇죠. 그래서 실제 거래되는 금액을 보면 반토막이 난 꼴이 되고 맙니다. 아마 지금은 거래가 거의 없을 것 같네요. 하지만 비례율의 속성을 잘 알고 보면 재밌는 현상이 발견되죠. 해당 지역에 감정 평가 1억 나온 사람의 경우는 예전 기대치는 1억3천5백이었는데 지금은 8천 5백이니 줄어든 폭이 적어서 상대적으로 좋은 물건이 됩니다. 감정평가가 적다고 하여 아파트 배정이 되고 안 되고의 문제는 아니니, 아파트 배정에 대한 부분에 있어 법률적 하자가 없다면 비례율의 변경에 수혜를 보거나 상대적으로 피해를 덜 보는 물건은 좋은 물건이 될 가능성이 높습니다. 이미 철거가 된 마당에 사업 자체가 없던 것으로 하자는 것은 불가능하니 진행은 될 것이고, 손실은 누군가 부담해야 하는데, 변경된 관리처분을 통해 전 소유자들이 부담하게 되는 꼴이니 지금 투자하는 사람들은 위험부담이 상대적으로 줄었다고 볼 수도 있는 부분입니다.
편집국장 : 재개발 재건축이라는 것이 참 재밌는 구조이네요. 결국 비례율이 줄어서 조합원의 분담금이 달라졌다는 의미는 이제 손실에 대한 책임을 전 소유자들이 부담하겠다는 의미가 될 수도 있다는 말씀이네요. 진행이 관건인데, 진행만 된다면 전 소유자들이 위험부담을 숫자로 나누어 갖는 상황에서 지금 매수자들은 위험 부담이 줄 수도 있다는 말씀인 듯하네요.
전대표 : 네. 그렇습니다. 재개발 재건축은 대한민국 부동산에서 투자자들에게 상징적으로 차지하는 지표의 역할을 해오고 있다고 봅니다. 구조만 잘 파악한다면 지금이 기회일수도 있을 것입니다. 혹자는 앞으로 재개발 재건축 투자는 끝난 것이 아닌가라고 단정하는 분도 계신데, 현장이 그대로 있고 해결되지 않고 있는 한 다시 투자의 기회는 온다고 봐야할 것입니다. 도심 내 노후도 해결의 문제는 국가가 해결해야 할 숙제이기 때문입니다. 단, 지역별로 무분별하게 투자하지 말고 잘 파악해야겠죠. 유익한 답변이었길 바랍니다.
편집국장 : 네 좋은 말씀 감사합니다.
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