부실채권 NPL 투자자가 꼭 알아야할 주택 임대차
일반 부동산 경매에서는 낙찰자가 임차 보증금의 인수 여부만 신경을 써도 되지만, NPL 부실채권 에서는 소액 보증금 최우선변제를 비롯한 임차인 인수, 임차인의 배당 순위까지 조사하여야 투자에 실수가 없다.
대항력은 전입+입주가 이루어져야 하며, (전입일 다음날부터 효력이 발생)
우선변제권은 대항력+확정일자 (확정일자는 인 받은 즉시 효력 발생)가 모두 갖춰져야 효력이 발생한다.
소액임차인이 최우선 변제 배당을 받으려면
1) 임차보증금이 임차계약시 소액 임차인 범위내에 있어야 하고,
2) 경매개시 등기 전까지 대항요건(전입+입주)가 되어 있어야 하며, 확정일자 유무는 따지지 않는다.
3) 배당요구 종기일 까지 대항요건을 유지 하여야 하며,
4) 배당요구 종기일 까지 필히 권리 신고와 배당 요구를 하여야 한다.
배당 요구 하지 않았다면 나중 배당이의도 할 수 없고 배당이의의 소도 제기 할 수 없다.
5) 임대차 목적이 주거용 (계약서 상) 이어야한다.
6) 경매목적물 주택이 소유권보전등기 되어있어야 한다.
전세권 등기와 확정일자부와 다른점은 전세권은 건물에만 효력이 미치어, (집합건물을제외한) 다가구, 다중 주택이나 토지만 경매에 나왔을때 임차 보증금은 배당에서 제외되지만, 확정일자부는 대지+건물 전체에 대하여 효력이 미치기 때문에 임차인으로써는 저렴한 비용으로 물권과 같은 효력을 갖는다.
단, 확정일자부는 대항력을 같이 갖춘 상태에서만 완벽한 효력이 발생한다.
전세권 등기도 하고 확정일자+전입+입주 까지 되어있는 임차인이라면 상황에 따라 유리한 권리 행사가 가능하니 NPL 자로써는 더욱 주위 깊게 임차인의 배당요구 여부나 경매신청을 한 채권자인지 확인해 봐야 한다.
실무에서 의심가는 가짜 임차인들이 종종 눈에 띄는데
1) 경매개시 등기 몇 개월 전 전입 신고 혹은 확정 일자 없는 임차인
2) 전입만 해 놓고 실제 거주 하지 않는 경우
3) 임대차 계약서를 중개업소를 통하지 않고 소유자와 직접 작성 했거나
4) 목적물과 상당 거리에 위치한 중개업소에서 작성한 경우
대부분 최우선변제 배당금를 목적으로 들어온 경우가 많다.
가짜 임차인 확인 방법으로는
1) 대출은행이나 채권자에게 선순위 임차인 여부 문의를 해보면 친절히 응대해 준다.
은행 대출 실행시 임대차 부존재 확인서나 무상 임대 각서를 꼭 받아 보관하므로, 기타 임대차 관계를 알 수 있다.
2) 관리 사무실이나 이웃집, 세탁소, 슈퍼등을 통해 실제 거주 여부 확인
3) 편지함에 우편물이나 공과금 고시서 확인
4) 가스, 상하수도 계량기 확인 등으로 대략적 파악이 가능하다.
배당에서 제외되는 가장 임차인은
1) 부부사이 임차인 인정 안되고
2) 부모, 자식, 형제, 친인척 인정 안되고
3) 동거인으로 신고 되어 있는 사람은 임차인으로 신고해도 인정 안되고
4) 상기와 같은 경우라도 실제 임대차가 존재 하는걸 입증(임차금원 지급 등) 하면 진짜 임차인으로 인정이 된다.
5) 무상임차 계약 혹은 대출기관에 무상임차(각서) 신고하고 입주해 있는자는 인정 안된다.
6) 경매개시 등기 후 전입+입주+확정일자 요건을 갖춘 임차인이라도 배당에서 제외.
입찰전에는 확인이 안되었지만 의심이 가는 임차인이 있다면 낙찰자는 배당전에 법원에 임차인에 대하여 석명요청을 할 수 있고 임차인은 진정한 임대차계약의 증거자료(은행 송금 자료등)를 제출하여야 한다.
NPL 투자자가 유의해야할 전입일 기준은
1) 전소유자가 임차인이 된 경우 : 매수인이 소유권이전등기가 된날부터 임차인의 전입일로 인정되며,
2) 소유자의 배우자로써 거주하다가 이혼하여 임대차 체결한 경우: 이혼 허가한 날부터 전입일이 인정된다.
3) 물건 명세서상(전입세대 열람시) 세대합가일 경우 세대주 아니더라도 세대원중 가장 먼저 전입한 날짜가 전입일로 인정된다.
전입세대 열람은 해당 물건 경매정보지 사본을 가지고 전국 아무 동사무소를 통하여 발급가능 하나 세대합가일 경우 꼭 해당 사무소에서 발급받아 확인하는것이 좋다.
4) 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우 전임차인이 퇴거일부터 후임차인이 전입+입주하고 있었다면 전 임차인의 대항력과 전입일은 그대로 인정된다.
주택 임대차 보호법은 서민의 주거안정을 보호하자는 취지 하에
1) 법인이 임차한 주택에 직원이 전입하여 대항력을 갖추고 확정일자를 받아도 주택임대차 보호를 받을 수 없지만,
단, 중소기업 법인이 직원의 숙소로 이용할 목적으로 임차하여 해당직원이 주택에 전입+입주를 마쳤을 경우 주택임대차 보호를 받을 수 있다 (법개정 2014. 1.1 시행)
2) 다른 채권을 채무자와 합의하에 보증금으로 전환하여 임대차 계약서 작성후 임차한 임차인은 우선 변제 인정 되나 단순히 채권 회수를 목적으로 보증금을 내지 않고 목적물에 살다가 경매시 그 임차보증금은 우선변제권이 인정 받을 수 없다.
3) 토지와 건물이 따로 경매 되었다가 토지를 낙찰받은 낙찰자는 임차인의 보증금 인수를 받지 않으나, 건물의 경매가 취하시 소액임차인은 토지 낙찰대금에서 최우선 변제 받을수 있다.
경매 물건지 등기상 주택임차권 등기권자는
1) 주민등록 퇴거 혹은 점유를 하고 있지 않아도 대항력은 종전대로 유지되며,
2) 배당 요구 없이도 배당순위에 포함된다.
3) 단, 경매 개시 등기 이후 임차권 등기권자는 필히 배당요구와 권리신고를 해야 배당을 받을수 있다.
임차권자 배당 순위는
1) 소액 보증금 최우선 변제는 경비 비용 다음으로 2순위 배당 되고,
2) 우선변제권 있는 나머지 임차보증금은 저당권에 준하여 설정일 날짜순 배당된다
3) 소액보증금과 함께 임금채권, 근로관계채권, 재해보상금은 동일한 2순위 배당이기 때문에 배당액이 부족할때는 안분 배당되며
4) 소액 임차인이 다수일때 경매비용을 제외한 전체 배당금액의 1/2범위 내에서 대항력 취득시기를 따지지 않고 보증금에 비례하여 최우선변제액을 안분 배당 한다.
5) 우선변제권 있는 임차인 순위 : 확정일자 앞에 가압류 있을때 가압류와 동순위 안분 배당
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