왜 상가투자가 어려운가
상가투자는 다른 부동산에 비하여 투자가 어렵다고 하는데 그 이유는 무엇일까? 그 이유를 인식하고 있어야 ‘실패하지 않는 상가투자’를 할 수 있다. 상가가 투자하기 어려운 주된 이유가 2가지가 있고 그 외 부수적인 이유가 있다.
1. 상가는 개별성이 너무 강하다
아파트나 빌라와 같은 주거용 부동산은 지역, 단지와 동에 따라 어느 정도 시세를 판단할 수 있다고 할 수 있다. 예를 들어 아파트 단지 인근에 백화점이 신규로 입점하거나 신설 지하철 역이 생긴다고 하면 그 아파트 단지내에 있는 아파트는 층이나 향과 관계없이 가격이 상승하게 된다. 그리고 100% 정확하지는 않지만 국토해양부 실거래가, 국민은행 부동산 사이트나 중개업소에 나와 있는 매매물건을 통하여 시세 여부를 파악하여 투자 여부를 결정할 수 있다. 물론 학교와의 거리, 지하철과의 거리, 생활편익시설과의 거리, 향과 층 등에 따라 다소 투자가치의 차이는 있지만 거의 비슷 하다고 말할 수 있다.
하지만 상가는 절대적으로 개별성이 강한 부동산이라고 말할 수 있다. 지역에 따라 다르고, 입지와 위치에 따라 다르고, 층에 따라 다르고, 같은 층이라도 위치에 따라 다르고, 인근에 어떤 시설과 같이 있느냐에 따라 다르고, 투자 하려고 하는 상가 건물에 어떤 업종들이 입점하여 있느냐에 따라 가치가 다르고, 투자 대상 상가에 어떤 업종의 임대가 가능한지에 따라 다르고 등 매우 다양한 변수가 있어 투자에 대한 기준을 정하기 정말 어렵다.
따라서 상가 투자에 대한 정형화된 또는 기준이 되는 투자방법론이 없는 것이다. 다시 말하면 상가의 개별성 때문에 투자가치가 모두 다르다고 할 수 있다. 정말로 상가는 개별성 때문에 투자 여부를 판단하기가 너무나 어렵다.
2. 토지나 주거용 부동산과는 다르게 분석 단계의 차이가 있다.
일반적으로 아파트나 토지는 투자한 후 직접 거주하거나 아니면 임대를 주고 있다가 시세가 오르면 처분하여 시세차익을 얻는 것이 일반적인 단계이다. 물론 상가도 투자를 한 후 직접 영업을 하거나 임대를 주고 임대료를 통한 임대수익을 얻고 있다가 시세가 오르면 처분하여 시세차익을 얻는 단계를 거친다.
그런데 여기에서 반드시 고민하여야 할 단계가 중간에 하나 더 있다. 그 단계는 소비자의 소비행위이다. 즉 상가투자 → 임대나 직영 → 소비자의 소비행위 → 처분단계를 거친다.
상가는 알다시피 투자를 하면 일반적으로 임대를 주고 임대수익을 얻어야 하는데 높은 임대수익을 얻으려면 임차인의 매출수익이 좋아야 한다. 매출수익이 좋으려면 투자한 상가에 소비자가 많이 와서 매출이 증가해야 가능할 것이다.
다시 말하면 상가투자를 할 때는 투자하려는 상가가 향후 임대를 주었을 경우 소비자가 많이 올 상가인지를 정말로 진지하게 고민하여야 한다. 소비자의 소비행위를 예측하는 것은 곧 상권 및 입지 분석하고 연관되는 것인데 이것을 잘 판단하면 ‘실패하지 않는 상가투자’를 할 수 있다.
3. 상가투자가 어려운 부수적인 이유들
먼저 상가에 대한 정보의 부족이다. 보통 우리가 투자하려고 하는 상가에 대한 정보는 상가 공급자, 즉 시행사, 분양대행사, 개발주체 등을 통하여 상가에 대한 정보를 얻고 있다. 하지만 이런 경로를 통하여 얻는 내용은 공급자들이 상가 공급을 하여 개발이익을 얻으려고 하는 것을 주목적으로 하는 것이므로 정보라기보다는 광고라고 할 수 있다. 하지만 투자자들은 상가공급자들이 제공하는 광고를 정보로 인식하고 투자하는 경우가 너무나 많다. 그 이유는 상가 투자에 대한 내용을 이 경우 외에는 얻기가 힘들기 때문일 것이다. 즉 상가투자에 대한 객관적인 정보를 얻기가 어렵고, 객관적인 상가 투자에 대한 정보를 제공하는 기관이나 단체도 거의 없기 때문이다. 더구나 상가 투자에 대한 책이나 교육을 통해서도 정보를 거의 얻을 수 없다고 할 수 있다.
그 이유는 개별성이 강한 상가에 대하여 책을 저술하거나 교육하기가 현실적으로 너무 어렵기 때문이라고 생각한다.
다음은 상가투자와 관련한 정부 정책이나 관련 법규가 거의 없다는 것이다. 주거용 부동산은 재건축이나 재개발, 신도시나 택지개발지구 등을 통하여 정책을 확인할 수 있고 투자 여부를 나름대로 판단할 수 있지만 상가에 대한 정책은 독자적으로 있는 것이 아니라 주거용 부동산 공급에 부수하여 정책을 제시하고 있다고 할 수 있다. 순수하게 상가 투자에 관한 정책은 전무하다고 할 수 있고 상가 투자에 관련한 법도 없다. 예를 들어 재건축 아파트나 재개발 주택 투자에 대한 법은 기본적으로 ‘도시및주거환경정비법’이 기준이 되고, 토지에 대한 투자는 ‘국토의이용및계획에관한법률’이나 ‘산지관리법’ 등이 기준이 된다고 할 수 있다. 하지만 상가 투자에 대하여 기준이 되는 관련 법은 전혀 없다.
‘상가건물임대차보호법’은 상가임차인을 위한 ‘민법’의 특별법이고 ‘건축물의분양에관한법’은 분양에 관한 법으로 투자가치 여부 판단하고는 관계가 없다.
이렇게 위와 같은 이유로 상가투자가 어렵다고 하여 투자를 하지 않을 것인가. 물론 아니다. 노후 대비를 위하여 또는 자산 증식을 위하여 투자해야 한다. 우리도 임대수익과 처분 수익 2마리 토끼를 잡아야 한다. 그러면 어떻게 투자하면 2마리 토끼를 잡을 수 있을까.
정답은 계속 공부하고, 강의가 있으며 수강하고, 임장하고, 분석하는 것이다. 지금까지 나의 경험으로는 그 이상의 방법을 찾지 못했다. 나는 매주 목요일마다 1년 내내 상가 임장을 간다. 목요일이 공휴일 경우를 제외하고는 무조건 간다. 물론 나 혼자 가는 것은 아니다. 나하고 뜻이 맞는 사람들하고 어떠한 예외도 없이 상가를 임장한다.
너무 원론적이라고 생각할 것이다. 그러나 그것이 정답이다. 상가투자에 대한 비법은 없다.
상가투자는 다른 부동산에 비하여 투자가 어렵다고 하는데 그 이유는 무엇일까? 그 이유를 인식하고 있어야 ‘실패하지 않는 상가투자’를 할 수 있다. 상가가 투자하기 어려운 주된 이유가 2가지가 있고 그 외 부수적인 이유가 있다.
1. 상가는 개별성이 너무 강하다
아파트나 빌라와 같은 주거용 부동산은 지역, 단지와 동에 따라 어느 정도 시세를 판단할 수 있다고 할 수 있다. 예를 들어 아파트 단지 인근에 백화점이 신규로 입점하거나 신설 지하철 역이 생긴다고 하면 그 아파트 단지내에 있는 아파트는 층이나 향과 관계없이 가격이 상승하게 된다. 그리고 100% 정확하지는 않지만 국토해양부 실거래가, 국민은행 부동산 사이트나 중개업소에 나와 있는 매매물건을 통하여 시세 여부를 파악하여 투자 여부를 결정할 수 있다. 물론 학교와의 거리, 지하철과의 거리, 생활편익시설과의 거리, 향과 층 등에 따라 다소 투자가치의 차이는 있지만 거의 비슷 하다고 말할 수 있다.
하지만 상가는 절대적으로 개별성이 강한 부동산이라고 말할 수 있다. 지역에 따라 다르고, 입지와 위치에 따라 다르고, 층에 따라 다르고, 같은 층이라도 위치에 따라 다르고, 인근에 어떤 시설과 같이 있느냐에 따라 다르고, 투자 하려고 하는 상가 건물에 어떤 업종들이 입점하여 있느냐에 따라 가치가 다르고, 투자 대상 상가에 어떤 업종의 임대가 가능한지에 따라 다르고 등 매우 다양한 변수가 있어 투자에 대한 기준을 정하기 정말 어렵다.
따라서 상가 투자에 대한 정형화된 또는 기준이 되는 투자방법론이 없는 것이다. 다시 말하면 상가의 개별성 때문에 투자가치가 모두 다르다고 할 수 있다. 정말로 상가는 개별성 때문에 투자 여부를 판단하기가 너무나 어렵다.
2. 토지나 주거용 부동산과는 다르게 분석 단계의 차이가 있다.
일반적으로 아파트나 토지는 투자한 후 직접 거주하거나 아니면 임대를 주고 있다가 시세가 오르면 처분하여 시세차익을 얻는 것이 일반적인 단계이다. 물론 상가도 투자를 한 후 직접 영업을 하거나 임대를 주고 임대료를 통한 임대수익을 얻고 있다가 시세가 오르면 처분하여 시세차익을 얻는 단계를 거친다.
그런데 여기에서 반드시 고민하여야 할 단계가 중간에 하나 더 있다. 그 단계는 소비자의 소비행위이다. 즉 상가투자 → 임대나 직영 → 소비자의 소비행위 → 처분단계를 거친다.
상가는 알다시피 투자를 하면 일반적으로 임대를 주고 임대수익을 얻어야 하는데 높은 임대수익을 얻으려면 임차인의 매출수익이 좋아야 한다. 매출수익이 좋으려면 투자한 상가에 소비자가 많이 와서 매출이 증가해야 가능할 것이다.
다시 말하면 상가투자를 할 때는 투자하려는 상가가 향후 임대를 주었을 경우 소비자가 많이 올 상가인지를 정말로 진지하게 고민하여야 한다. 소비자의 소비행위를 예측하는 것은 곧 상권 및 입지 분석하고 연관되는 것인데 이것을 잘 판단하면 ‘실패하지 않는 상가투자’를 할 수 있다.
3. 상가투자가 어려운 부수적인 이유들
먼저 상가에 대한 정보의 부족이다. 보통 우리가 투자하려고 하는 상가에 대한 정보는 상가 공급자, 즉 시행사, 분양대행사, 개발주체 등을 통하여 상가에 대한 정보를 얻고 있다. 하지만 이런 경로를 통하여 얻는 내용은 공급자들이 상가 공급을 하여 개발이익을 얻으려고 하는 것을 주목적으로 하는 것이므로 정보라기보다는 광고라고 할 수 있다. 하지만 투자자들은 상가공급자들이 제공하는 광고를 정보로 인식하고 투자하는 경우가 너무나 많다. 그 이유는 상가 투자에 대한 내용을 이 경우 외에는 얻기가 힘들기 때문일 것이다. 즉 상가투자에 대한 객관적인 정보를 얻기가 어렵고, 객관적인 상가 투자에 대한 정보를 제공하는 기관이나 단체도 거의 없기 때문이다. 더구나 상가 투자에 대한 책이나 교육을 통해서도 정보를 거의 얻을 수 없다고 할 수 있다.
그 이유는 개별성이 강한 상가에 대하여 책을 저술하거나 교육하기가 현실적으로 너무 어렵기 때문이라고 생각한다.
다음은 상가투자와 관련한 정부 정책이나 관련 법규가 거의 없다는 것이다. 주거용 부동산은 재건축이나 재개발, 신도시나 택지개발지구 등을 통하여 정책을 확인할 수 있고 투자 여부를 나름대로 판단할 수 있지만 상가에 대한 정책은 독자적으로 있는 것이 아니라 주거용 부동산 공급에 부수하여 정책을 제시하고 있다고 할 수 있다. 순수하게 상가 투자에 관한 정책은 전무하다고 할 수 있고 상가 투자에 관련한 법도 없다. 예를 들어 재건축 아파트나 재개발 주택 투자에 대한 법은 기본적으로 ‘도시및주거환경정비법’이 기준이 되고, 토지에 대한 투자는 ‘국토의이용및계획에관한법률’이나 ‘산지관리법’ 등이 기준이 된다고 할 수 있다. 하지만 상가 투자에 대하여 기준이 되는 관련 법은 전혀 없다.
‘상가건물임대차보호법’은 상가임차인을 위한 ‘민법’의 특별법이고 ‘건축물의분양에관한법’은 분양에 관한 법으로 투자가치 여부 판단하고는 관계가 없다.
이렇게 위와 같은 이유로 상가투자가 어렵다고 하여 투자를 하지 않을 것인가. 물론 아니다. 노후 대비를 위하여 또는 자산 증식을 위하여 투자해야 한다. 우리도 임대수익과 처분 수익 2마리 토끼를 잡아야 한다. 그러면 어떻게 투자하면 2마리 토끼를 잡을 수 있을까.
정답은 계속 공부하고, 강의가 있으며 수강하고, 임장하고, 분석하는 것이다. 지금까지 나의 경험으로는 그 이상의 방법을 찾지 못했다. 나는 매주 목요일마다 1년 내내 상가 임장을 간다. 목요일이 공휴일 경우를 제외하고는 무조건 간다. 물론 나 혼자 가는 것은 아니다. 나하고 뜻이 맞는 사람들하고 어떠한 예외도 없이 상가를 임장한다.
너무 원론적이라고 생각할 것이다. 그러나 그것이 정답이다. 상가투자에 대한 비법은 없다.
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