부동산 경매 굿옥션 경매와 임차보증금 반환 (회수) [경매: 정해룡]

법원의 경매대상 부동산 중 임차인(세입자)이 현재 거주하고 있는 주택이 경매로 나오는 경우가 종종 있다. 이러한 경우 임차인은 경매절차에서 매각된 후에도 계속 그 집에서 살 수 있는지 임차보증금은 무사히 회수할 수 있는지가 최대의 관심사일 것이다.
간혹 경매가 진행되는 부동산에 거주하고 있는 임차인이 임차보증금을 제대로 회수하지 못하고 쫓겨나는 경우가 발생하기도 하는데, 이는 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.
경매절차에서 임차인이 임차보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못하고 쫓겨나는 경우는 대부분 후순위임차인(근저당권이나 가압류와 같은 말소기준권리보다 순위가 늦은 임차인을 말한다)이다.
매수인에게 대항할 수 있는 선순위임차인의 경우에는 경매절차에서 임차보증금을 전부 회수하지 못하는 경우 임대인의 지위가 낙찰자에게 인수되어 낙찰자에게 보증금반환을 청구할 수 있기 때문이다.
그렇다면 후순위임차인이 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못하는 이유는 무엇일까. 그 이유는 대략 두 가지로 압축할 수 있다.


1. 하나는 임차인이 임차부동산에 대한 가치 평가를 잘 못한 경우이다.
좀 더 구체적으로 말하면 선순위로 근저당권이 설정되어 있는 아파트에 임대차계약을 체결하여 들어가는 경우 단순히 최근의 거래시세만을 기준으로 가치평가를 하는 경우가 자주 나타나고 있는데(거래시세에서 근저당권으로 담보된 채권액을 공제한 가격으로 평가하는 경우를 말한다), 이러한 경우에는 나중에 그 부동산이 매각될 경우 매각대금이 충분하지 아니하여 처음의 예상과는 달리 임차인이 보증금 중 일부를 회수하지 못할 수 있다.
예를 들어 현재 거래시세가 3억인 아파트에 대하여 채권최고액이 1억 5천만원인 근저당권이 설정된 후에 임대차계약을 체결한다고 하자.
이 경우 단순히 계산하면 임차보증금 1억 5천만원을 주고 임차하더라도 보증금 회수에 지장이 없을 것으로 생각할 수 있지만 이는 잘못된 결과를 초래할 수 있다.
경매절차에서 낙찰가는 대체적으로 시세보다 낮은 가격으로 매각되기 때문이다.
따라서 부득이한 사정으로 선순위 근저당권이 설정되어 있는 아파트를 임차하고자 할 경우에는 인근의 아파트 낙찰사례를 충분히 조사하여 임차부동산의 낙찰예상가를 기준으로 가치평가를 하는 것이 보다 합리적이라고 할 수 있다.


2. 다른 하나는 임차인의 배당요구 유무에 있다.
특히 후순위 임차인이 거주하고 있는 아파트가 경매에 부쳐진 경우 임차인의 보증금회수는 우선 매각대금에서 배당 받는 방법으로 하여야 할 것이다(후순위 임차인의 경우 매각대금에서 배당받지 못한 부분은 기존 임대인에게 반환청구를 할 수 있지만 그로부터 반환받는 것은 기대하기 어려울 것이다).
그런데 간혹 적법한 배당요구를 하였더라면 후순위임차인이라 하더라도 임차보증금을 충분히 배당받을 수 있는 상황임에도 불구하고, 배당요구의 요건이나 절차를 잘 알지 못하여 배당을 받지 못하는 경우도 발생한다.
임차인이 매각대금으로부터 배당을 받기 위해서는 배당에 관한 요건과 절차를 알아야 할 것이므로 아래에서 꼭 필요한 내용을 몇 가지 소개하기로 한다.


3. 먼저 배당요구를 할 수 있는 임차인의 요건에 대하여 알아보자.
주택임차인이 경매절차에서 배당요구를 하기 위해서는 대항요건(주택의 점유 및 주민등록전입)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
대항요건이나 확정일자 중 어느 한 가지라도 갖추지 못한 경우에는 원칙적으로 주택임차권에 기한 배당요구를 할 수 없다.
다만 소액임차인의 경우에는 대항요건인 주민등록 전입과 주택의 점유를 유지하고 있다면 확정일자가 없어도 최우선변제의 대상인 일정액의 소액보증금에 대한 배당요구를 할 수 있다(이 경우 대항요건인 주민등록 전입과 주택의 점유는 첫 경매개시결정등기가 되기 전에 갖추어야 하고 배당요구의 종기까지 유지되고 있어야 한다).


4. 다음으로 배당요구의 절차에 대하여 알아보자.
주택임차인이 매각대금에서 배당을 받기 위해서는 선순위 임차인은 물론 후순위임차인도 법원에 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다(단, 임차인이 직접 경매신청을 한 경우에는 따로 배당요구를 할 필요가 없다).
임차인이 배당요구를 하기 위해서는 배당요구서에 임대차계약서, 전입신고된 주민등록 등초본을 첨부하여야 한다. 판결서와 같은 집행력있는 정본이 필요한 것은 아니다.
임차보증금의 변동(증감)이 있는 경우에는 그 변동을 소명할 수 있는 모든 계약서(처음에 체결한 계약서 및 변경계약서)를 제출하여야 한다.
다만, 임대차기간이 만료되어 임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 한 경우 그 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 된 때에는 배당요구 없이도 배당을 받을 수 있다.
결론적으로 위와 같은 주택임차권등기를 하지 않은 임차인의 경우에는 적법한 배당요구나 경매신청을 하지 않는 한 배당을 받을 수 없게 된다. 경매절차에서 주택임차인들이 특히 주의를 요하는 사항이다.