부동산 경매 굿옥션 내 건물 내가 지으려면 무엇을 알아야 하나 [생활: 조병호]

편집국 : 요즘과 같은 불경기에는 부동산을 단순 매매차이로는 투자수익을 낼 수 없고, 금리가 싼 시기라면, 좋은 대지를 구입하여 본인이 살집과 동시에 임대료 수익이나 분양 수익을 낼 수 있는 소형 신축개발 사업도 좋은 투자 아이템이라고 생각합니다. 그런데 일반인들은 ‘내가 직접 집을 짓는다.’ 라고 생각하면 굉장히 복잡하고, 머리가 아프다고 생각해서 엄두를 못내는 것 같습니다. 그런 분들을 위하여 오늘 신축에 대한 궁금한 내용과 꼭 알아두어야 할 것들에 관하여 말씀 해 주셨으면 합니다.

조이사 : 네, 그렇치요. 일반인이 직접 자기 집을 짓는다는 것은 평생에 한번 있을까 말까한 일입니다. 그런 기회를 갖게 된 다면 그 자체로써 우선 축하드릴 일이라고 생각합니다. 잘 모르시고, 궁금한 내용이 많으신건 당연하시겠지요.

편집국 : 직접 집을 지으려면 순서에 맞게 관련 업체를 선정하고 그런 다음 용역을 발주하여 하나하나 이루어가면 될 것 같은데요, 우선 주택의 경우 어떤 순서로 집이 지어지나요?

조이사 : 공정을 크게 나누어 보면
1. 설계 및 허가 2. 측량
3. 토목공사 4. 골조공사
5. 창호공사 6. 위생, 난방, 전기등 설비
7. 외부마감 8. 단열공사
9. 내부마감 10. 조경
11. 감리 및 준공검사 과정으로 나누어집니다.

편집국 : 그렇군요. 건축주에게 가장 중요한건, 효율적이면서도 건축주의 건축의도가 제대로 반영되어진 설계와 저렴한 건축비용 그리고 그 설계대로 주택이 부실 없이, 정해진 기간 안에 완공되는 것이겠습니다. 우선, 설계의 경우 설계사별 평당 설계비용 차이가 많이 나던데 어떤 이유인가요?

조이사 : 좋은 설계는 많은 경험과 신중한 사고를 필요로 합니다. 예를 들어 화가와 어린아이에게 각각 그림물감과 도화지를 주며 그림을 그리게 했을 때 그 결과물을 생각하시면 금방 그 차이를 느낄 수 있을 겁니다. 좋은 설계라면 시공비를 절약할 수도 있고, 주거 하면서도 주거비용을 절약할 수 있고, 자연 채광, 환기, 조망으로 더욱 쾌적하고 고급스러운 공간을 만들어 주며, 버려진 공간도 유용하고 독창적인 공간으로 창출 해줄 수도 있겠지만, 반대의 설계라면 불편하고, 활용 가능한 공간까지 버려두는 등 주거하면서 느껴지는 불만족한 결과물에 후회 할 수도 있겠지만, 그때 변경하기에는 많은 비용이 들겠지요. 그래서 설계는 다른 어떤 비용보다 비용을 아끼지 말 고 설계 경험이 많은 곳에 의뢰하는데 좋습니다.

편집국 : 네, 그렇군요. 그럼 이번엔 어떤 시공사와 어떤 계약을 해야 건축주가 의도한대로 문제없이 완공을 잘 할 수 있을까요?

조이사: 통상적으로 일반인들이 가장 하기 쉬운 실수로 단순히 시공 평당 단가만 비교하여 시공비가 싸다고 생각하면 대충 도급 계약을 맺는 경우가 많습니다. 그렇게 되면 부실시공의 대표적인 예가 됩니다. 이런 경우 악덕 시공사는 공사 도중 추가 공사비를 요구하거나, 자재를 속여서 시공하게 되니 당연 부실 공사가 될 수밖에 없습니다.
시공비 견적 요구 시 꼭 부분별 단가 내역서 및 시방서를 함께 요구하여 꼼꼼이 비교 확인해서 선정해야 좋은 시공사와 일할 수 있습니다. 부분별 단가 내역서는 자재 견적서라 보면 되고, 시방서는 공사설계도면에 표기되지 않은 재료, 품질, 시공, 특기 사항 등을 기록한 일종의 설계도서입니다.
단가 내역서를 비교해 보면 어떤 자재를 사용할 건지와 동일한 자재라면 가격의 차이를 확실하게 구분 할수 있기 때문에 어느 부분에서 공사비가 부풀어졌는지, 혹은 부실한 자재를 사용할 건지를 대략이나마 파악할 수 있습니다.
도급 계약서에는 시공비에 포함되는 비용과 그렇지 않은 비용을 확실히 확인해야 합니다. 토목 공사비는 포함되어 있는지 (특이한 지형이거나 땅 밑에 암반과 같이 다른 예측 할 수 없는 지형이면 토목 공사비는 비용 별도로 계약하는 것이 관례입니다), POWER (상수도, 전기, 가스, 광통신등) 인입 관련비용, 전주이설비용, 소방, 통신 감리비등 비용 포함 여부, 엘리베이터 기종, 내부 인터리어 유무 등을 꼭 확인해 두어야 합니다.

또 건설 근로자의 관리 및 책임 소재와 공사 중 발생하는 민원처리에 관한 처리 규정도 확인해 두어야 합니다.
그 외 공사가 진행되면서 현장 체크리스트나 공정표를 확보해 두면 계획한 기간별 공사가 잘 진행되고 있는지 확인할 수 있습니다.

편집국: 네, 그렇군요. 그런데 아무리 계약서대로, 건축법 규정대로 건축하였다고 하더라도, 건축이라는게 그 품질을 일정 시간이 지나야 알 수가 있어서 하자보수가 중요한데요, 건축주가 보증기간내 하자 발생시 어떻게 대처해야 할까요?

조이사: 주택법에서 요구하는 하자보수보증은 건축비의 3% 입니다. 그러나 시공사가 하자보수보증을 해준다는 것은 단지 하자 보수를 성실히 시행한다는 뜻만이 아니라 하자보수 보증을 해준 업체로서는 하자보수공사 비용이 추가로 들지 않도록 하자 없이 건축하는 것이 유리하므로 공사 자체를 제대 로 시행하게 되는 메카니즘입니다.
보증기간 내 하자가 발생하면 시공사측에 하자보수를 요청 하고, 시공사는 요청받은 후 3일이내 보수를 하거나 보수계획서를 제출하여야 하는데, 만약 이행이 되지 않는다면 건축주( 소유자)가 해당 관할구청 건축과와 보증회사에 하자보수 보증금(예치금)을 청구하여 직접 하자 보수를 할 수도 있습니다. 실제 보수금액이 하자보수 보증금보다 많이 나왔다고 하더라도 그 비용과 책임은 당연히 절차를 잘 밟아서 시공사에게 물 을 수 있습니다.

편집국 : 사실 저희 같은 일반인은 시방서나 단가 내역서를 봐도 잘 모르겠고, 하자보수도 보증금만 조금 넣어놓고 나 몰라라 할까봐 여전히 걱정이 많은데, 악덕 시공업자를 구별할 수 있는 더 쉽고 간단한 방법은 없을까요?

조이사 : 간단한 방법이 있습니다. 경험자에게 물어보면 가장 정확하겠지요.
해당 시공사가 최근과 몇 년 사이 시공한 현장을 둘러보고 살고 있는 집 주인과도 상담해 보면 바로 확인이 되겠지요. 저희 준이엔아이 건설에서도 무료로 건축 관련 상담을 해드리고 있습니다.

편집국 : 그렇겠군요. 오늘 건축에 관심 있는 독자들에게 많은 도움이 되었을것 같습니다. 좋은 말씀 감사드립니다.