부동산 경매 굿옥션 선순위 전세권 배당요구해도 말소 안된다 [경매: 설춘환]

벌써 2월입니다. 시간 빠르죠? 연초에 세우신 계획들 하나 하나씩 잘 이루어가길 기대합니다.
최근 경매시장 점점 열기가 뜨거워지는듯 합니다.

얼마전 안산지원을 다녀왔는데요.
개찰이 무려 오후 4시에 끝이 날정도로 그 열기가 대단합니다.
새정부에 대한 기대감과 저가에 낙찰을 받을 수 있는 좋은 기회라고 생각하는 분들이 점점 증가하고 있는 것 같습니다.

이번 시간에는 경매 권리분석에서 종종 나오는 선순위전세권에 대해 공부해봅니다.

선순위전세권에 대한 개념

말소기준권리보다 앞서서 전세권등기가 된 것
- 말소기준권리가 될 수 있는 6가지 + 1가지
① 가압류
② 압류
③ 근저당권
④ 저당권
⑤ 담보가등기
⑥ 경매개시결정기입등기

전세권이 말소기준권리가 되는 것은 전세권이 등기부전체에 설정되어 있으면서 경매신청을 했거나 또는 배당요구를 한 경우

선순위전세권의 핵심
선순위전세권자가 배당요구안하면 낙찰자가 전세금을 인수하고, 단 적법하게 배당요구하면 인수하지 않는다.
가령 배당요구를 했더라도 배당요구종기일 이후에 했다면 적법한 배당요구가 아니어서 인수하게 되고, 배당요구했다가 배당요구종기일까지 배당요구를 철회하면 배당요구를 안 한거여서 낙찰자가 전세금을 인수하게 된다.
여기까진 이해하시겠죠?
그러나 아래 지난번 노고산동 경매물건에서 있었던 선순위전세권 인수 케이스는 꼭 학습할 필요가 있어 보인다. 굉장히 이례적인 케이스다.
선순위전세권자가 배당요구를 했음에도 불구하고 왜 선순위전세권을 떠안아야 했을까?

자 먼저,
박정준의 전세권이 선순위전세권이다.
입찰자 입장에서는 박정준의 배당요구 여부가 중요한 사항이다.
왜?
배당요구에 따라 전세금 5000만원을 떠안을 수도 있고, 인수하지 않을 수도 있기 때문이다.
전세권자 박정준은 배당요구종기일 이전에 적법하게 배당요구를 하였다.
입찰자 입장에서는 전혀 문제가 없어 보이는 전세권자다.
그런데 아래 매각물건명세서를 보자.
가장 중요한 자료가 매각물건명세서다.
법원경매물건과 관련한 공적인 설명서다.
가장 믿을수 있는 자료고 이 자료에 중대한 하자가 있다면, 낙찰자 즉 최고가매수신고인은 매각불허가 내지는 즉시항고 등을 통해 구제받을 수 있다.

매각물건명세서에 “등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 에 2009. 11. 25. 전세권설정등기가 기재되어 있다것”
결론적으로 낙찰자가 떠안으라는 것이다.
이유는 무엇일까?
역시 매각물건명세서에 그 답이 있었다.
선순위전세권자가 배당요구는 적법하게 했지만 “비고”란에서 보듯 전세권자는 임차인 지위에서만 배당요구를 하였다고 기재되어 있다.
즉 적법한 전세권자의 지위로 배당요구를 하지 않고 임차인 지위에서 배당요구를 하여 실제 전입신고 등이 전혀 없었기 때문에 단한푼의 배당도 받지 못했다.

따라서 선순위전세권자는 전세권으로서 배당요구를 하지 않았기 때문에 낙찰자가 인수하게 되는 것이다.

여러분 케이스별로 경매를 제대로 이해하여야 하는데, 기본을 제대로 알고 있어야 하고 다양한 경험을 통해 성공투자에 한발 더 다가가도록 하죠^^