마소장 굿플러스자산관리(주) : 금융기관에서 제공한 여신이 채무자의 여러 가지 사정으로 정상적인 원리금 상환이 어렵게 되어 발생한 것으로 해당 여신에 대해 금융기관이 가지는 채권을 NPL(이하 부실채권)이라 합니다. 요약하면 3개월 이상 연체되어 금융기관에서 이자가 들어오지 않는 대출이라고 이해하면 쉽습니다. 금융기관은 재무 건전성 유지를 위하여 이 NPL을 자산 유동화 회사에 저가로 매각 처리하게 되는데, 부동산 경매 물건을 보면 자산 유동화 전문회사로 채권자가 바뀐 경우가 있습니다. 이러한 경우 NPL을 자산 유동화 회사가 인수한 경우로 경매 진행된 물건의 입찰 기일이 자주 연기되곤합니다. 자산 유동화 회사도 유찰이 거듭되면 원금을 회수할 가능성이 없기 때문에 채무자에게 돈을 직접 받으려 노력하고 원금을 회수할 가능성이 없다는 판단이 들면 경매진행 자체를 취소 시키기도 합니다.
굿옥션서울지사장 : 마소장님이 근무하는 굿플러스 자산관리 주식회사는 어떤 회사인가요?
마소장 굿플러스자산관리(주) : 굿플러스 자산관리 주식회사는 금융기관의 이러한 저당권을 쉽게 접근 할 수 있도록 유통 구조를 투명화하여 일반인도 쉽고 안전하게 매입할 수 있도록 저당권 래대중화를 위해 설립된 회사입니다.
실물 경기 하락과 장기간의 부동산 시장의 침체로 많은 NPL이 쏟아져 나오고 있습니다.
굿플러스 자산관리 주식회사는, 유동화 회사 뿐 아니라 금융기관 여신부로부터 직접 채권을 매수/중개함으로써 보다 많은 물건 확보와 직접 현장 답사를 통한 물건의 가치 분석과 채권자와의 교류로 우량의 물건을 확보하고 있습니다.
금융기관에서는 포기해야할 부실채권을 약간의 비용을 투자하여 적은 수고와 짧은 기간 안에 원금 회수가 가능할 수 있게 하고, 일반 투자자나 담보물 관계자, 후순위 저당권자, 임차인, 기타 다른 이해 관계자에게 저렴하고 안전하게 부동산을 매입할 수 있는 물건의 추천과 맞춤형 컨설팅을 해줌으로써 NPL이 새로운 재테크 수단이 될 수 있도록 역할을 다하고 있습니다.
굿옥션서울지사장 : 쉽게 말해 일반인이 저당권을 쉽게 거래 할 수 있도록 돕는 회사이군요
제가 볼 때는 일반적인 부동산 자산관리보다는 고차원적인 능력을 요구할거 같은데, 소장님 회사의 임직원들은 실력이나 경력이 상당하겠군요. 그렇다면, 임직원들 소개라든지 각 업무에 대해서 간략하게 설명해 주세요.
마소장 굿플러스자산관리(주) : 일반적인 자산관리보다는 높은 실력과 많은 경험을 중요 시 하기 때문에 능력 있는 분들이라면 본인의 능력을 자산가들에게 발휘하기 딱 좋은 직장이라고 볼 수 있습니다. 각자 나름의 능력을 보유한 분들이 직원으로 입사를 하시지만, 굿플러스자산관리(주)에서는 고객들의 맞춤형 서비스를 위해서 임직원 모두에게 각 해당 분야별 전문교육을 정규적으로 실시하고 있으며, 임직원 전원은 컨설팅 사고를 대비해 보증보험에도 가입되어 있습니다. 제 자랑이 아니라 굿플러자산관리(주)의 직원은 해당 분야에서만 최소 5년 이상의 실무 경력자들로 구성되어 있는 최고의 컨설턴트로서 NPL 매매 및 중개(채권 매입+입찰+배당까지), 경매 컨설팅, 역경매 등 부동산과 연계된 다양한 업무를 하고 있습니다.
마소장 굿플러스자산관리(주) : 사례1) 적은 자본금을 투자해서 상가의 주인공이 된 경우에 대해서 말씀드리겠습니다.
NPL 투자의 장점 중 한 가지는 필요 초기자금(채권 매수 계약금과 입찰 보증금)만으로 해당 부동산 소유가 가능하다는 점입니다.
서울에 사는 H씨는 9억짜리 부실채권을 7억 1천에 매수하기위해 계약금 7천100만을 지불하고, 입찰에 응하여 9억에 낙찰 받았으며, 그 후 경락 대금 대출을 7억2천만원에 받았습니다.
실제 H씨가 초기 투자한 금액은 입찰 보증금(77,000,000원)과 채권매수 계약금(71,000,000원)을 합한 총금액 1억4800만원이었고, 추후 대출 실행으로 원금 회수 하였는바, 실제 비용은 등기비용과 수수료 정도였습니다. 따라서 채권의뢰고객은 NPL을 미리 확보함으로써 경매입찰 전부터 일정기간의 은행이자 수익을 획득 할 수 있었고, 경매 단계에서는 선점하여 위와 같이 유리한 조건으로 낙찰을 받을 수 있었습니다.
계약방법에 따라서 NPL 매수 계약 시, 낙찰 조건부 계약을 체결하면 여러 가지 부득이한 이유로 낙찰을 받지 못하더라도 NPL 매수를 위해 지불했던 계약금은 반환 받을 수 있습니다.
사례2) 공장임차인에서 공장소유주가 된 경우입니다.
요사이 경기침체 원인으로 공장 담보물 NPL이 많이 나오고 있습니다.
경기도에서 공장을 임차하여 운영해 오던 K씨는 여유자금이 넉넉하지 않았지만 몇 년간 안정적인 사업운영으로 매월 지급하는 공장임대료를 은행이자라고 생각하고, 경매로 공장을 낙찰 받을 수 있으면 좋겠다고 본인한테 직접 컨설팅을 요청해 왔습니다.
경매의뢰자분은 공장 특성상 협력업체와 임직원 관리 때문에 현 위치에서 멀지 않은 인근지역의 물건을 원했습니다. 때마침 관리 해 오던 물건 중 적당한 것이 있어 다행이었습니다. 부실채권가 18억을 11억 8천에 “낙찰조건부 일부채권양수도 계약”방법으로 매수계약을 하고, 입찰에 응하여 낙찰 받았고, 해당 부동산을 담보로 15억을 대출 받았습니다.
참고로 대출 가능 금액은 낙찰자 신용에 따라 낙찰가의 70~90%도 가능합니다. 결과는 공장 임대료로 지급하는 비용을 대출금이자로 내는 대신 공장 소유주가 되었고, 3억 2천원 이라는 잉여 여유자금이 남았습니다.
※편집자 주 : 인터뷰에 대한 간략한 도해
| 채권액 | 18억 |
|---|---|
| 채권 인수액 | 11억 8천 |
| 낙찰가 | 18억 |
| 대출 | 15억 |
| 잉여금 | 3억 2천 |
굿옥션서울지사장 : 사례별로 유익한 내용이어서 굿옥션회원님들께 이 글을 빨리 보여주고 싶네요(웃음). 소장님 고객과의 계약이 쉽게 성사되는 이유는 신뢰성이 기본이겠지만 본인만의 특별한 노하우가 있을 법한데, 팁이라고 생각하고 몇 가지 설명 해 주시면 어떨까요?
마소장 굿플러스자산관리(주) : 공장 내부시설로 낙찰가를 감액 받은 사례를 설명드리겠습니다.
공장들 중 설비기계를 설치할 때 목돈이 들어가는 대신 기계구 입비용을 금융할부를 이용해 매월 갚아나가는 공장들이 간혹 존재합니다. 하지만 금융권에서는 저당권 설정 시 대부분 공장 저당법으로 감정하기 때문에 목록첨부요구가 당연하고 이러한 자산도 감정평가에는 포함되므로 이를 일괄매각으로 경매되는 경우도 많습니다. 이러한 시설이 있는 공장이 낙찰되었다면 시설물에 대하여 낙찰자와 할부 금융사와 채권은행 사이에 소유권분쟁이 생깁니다.
제가 낙찰을 도왔던 고객 중의 물건이 바로 이런 물건이었습니다. 저는 고객을 도와 해결하기 위해서 다음과 같은 방법을 선택했습니다.
1. 해당 법원에 불허가 신청을 하든지...
2. 시설물의 상태가 포기할 수 없는 정도의 가치가 있어 끝까지 소유권주장을 하겠지만 그럴 경우 공장내부의 시설물들은 채권자, 채무자, 할부금융사, 낙찰자 그리고 법원사이의 소유권분쟁 및 손해배상청구 소송, 강제집행절차들이 따를 것입니다.
3. 시설물을 포기하고 시설물 감정평가한 금액만큼의 상당한 금액을 법원에 감액등기 신청을 해서 그 금액을 돌려받던지.... (이러한 절차로 감액금액은 돌려받을 수 있습니다.)
제 고객은 위 2번에 해당하는 절차를 실행하여 저렴하게 공장을 매입한 케이스로 차순위 입찰자보다 낮은 가격에 공장을 낙찰 받았던 사례입니다.
2. 시설물의 상태가 포기할 수 없는 정도의 가치가 있어 끝까지 소유권주장을 하겠지만 그럴 경우 공장내부의 시설물들은 채권자, 채무자, 할부금융사, 낙찰자 그리고 법원사이의 소유권분쟁 및 손해배상청구 소송, 강제집행절차들이 따를 것입니다.
3. 시설물을 포기하고 시설물 감정평가한 금액만큼의 상당한 금액을 법원에 감액등기 신청을 해서 그 금액을 돌려받던지.... (이러한 절차로 감액금액은 돌려받을 수 있습니다.)
제 고객은 위 2번에 해당하는 절차를 실행하여 저렴하게 공장을 매입한 케이스로 차순위 입찰자보다 낮은 가격에 공장을 낙찰 받았던 사례입니다.
굿옥션서울지사장 : 정말 좋은 정보네요. 가끔씩 외부 미팅 때, 거론 되었던 내용입니다만 경매가 대중화되어 경매로는 투자 수익성이 없고, 그나마 NPL로 수익성을 냈다는 주위의 말만 들었던 고객들이 당신들도 투자를 하면 수익을 낼 수 있을 것으로 맹신에 빠져 여타투자회사를 찾았다가 투자계약금과 거액의 투자금을 날렸다고 하는 고객들도 만납니다. 이러한 사고는 자신의 섣부른 경매지식을 믿고, 때론 수수료 아끼려고 나 홀로 투자를 계획 했던 분들이겠죠? 제 생각은 투자는 각 물건마다 다른 조건으로 맺어진 협력관계라고 생각합니다. 또한 NPL채권도 모두 다른 조건을 가지고 있기 때문에 NPL투자로 성공하는 투자가가 되려면 반드시 역할과 능력의 조합이 매우 중요 하다고 봅니다.
소장님 굿옥션인터뷰에 성심껏 답변해 주셔서 감사합니다.
마지막으로 굿플러스자산관리(주)에서 상담을 받으려면 어떻게 해야하면 됩니까?
마소장 굿플러스자산관리(주) : 굿옥션사이트 상, 부실채권코너을 통해서 전화 상담을 해드리니까 언제든 궁금한 사항이 있으시면 전화를 주시던가 아니면 방문을 해 주시면 더 상세한 상담 받으실 수 있습니다.
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