실수요자라면 좋은 매수시기이지만, 투자자 입장에서는 실수요자의 높은 입찰가로 인하여 투자가가 원하는 저가로 낙찰을 받기는 무척 어려워진 시장이 되어버렸다. 다시 말하면 이제는 낮은 가격으로 낙찰을 받아 단순 매각을 통한 시세 차익을 기대하기는 힘들어진 것이다. 이제는 좀더 전문적인 지식과 반짝이는 아이디어로 종합적인 개발을 하여야 높은 수익이 가능하다. 이미 대중화된 경매 지식과 테크닉에 만족 할 것이 아니라 부동산 가치의 우열을 가려 볼줄 알고, 해당 부동산의 가치를 업그레이드 할수 있는 개발 능력이 필요하다.
여러 개발 방법 중 이번호에는 신축에 의한 개발을 소개한다.
개인사업가 H씨는 신당동에 대지 138평의 정원이 넓은 2층짜리 단독주택을 경매로 매입했다. 주변이 고급 주택인데다가 외국인 장기 임대 수요가 많아 임대만으로도 5% 이상의 수익이 보장되는 곳이지만 고급빌라(다세대주택)로 신축하면 더 높은 수익이 날것으로 분석되어 본 상품을 선택했다. H씨의 대략적 수익률을 살펴보면 다음과 같다.
| 대지 면적 | 138평 | 2종 일반 주거지역 |
|---|---|---|
| 신축 연면적 | 600평 | 지상 4층 + 지하 3층 |
| 대지 가격 | 25억 | 1800만원/평당 |
| 건축 및 제반 비용 | 33억 | 550만원/평당 |
| 분양가 | 84억 | 1400만원/평당 (10세대) |
| 수익률 | 44.8% |
1. 대지 레벨차이에 의한 지하 3개층 확보
건축법상 인접도로와의 레벨 고저차가 있을 시는 높은 도로쪽의 레벨을 지표 레벨(Ground Level) 점으로 적용한다. (일조권 등의 적용은 가중평균 레벨기준)
본 물건은 인접도로와의 레벨차이가 상당히 있어서 지하 3개층 확보가 가능했다. 낮은 레벨쪽으로 진입로를 설계하여 지하 3층과 지하 2층을 주차장으로 사용하여 각 세대별 주차가 2.5대씩 가능했고, 지하1층을 주거용 주택으로 설계 하였다. 지하 1층은 공부상으로 지하층일뿐이지, 외관상으로는 지상 3층의 높이이고, 지하층으로 인정받기 때문에 건폐율도 상관없고, 인접대지와의 이격거리 적용을 받지 않으므로 지상층보다 더 넓은 면적 활용이 가능하다.
2. 최고층(지상 4층)의 복층 구조
건축법상 용적율과 건폐율에 산정되지 않는 다락방은 층고가 1.5m로 제한되어 있고, 넓이의 제한은 없다. 제한 높이인 1.5m는 가중 평균 높이기 때문에 가구 배치를 위한 일정 공간은 층고를 낮추고 사람이 활동하는 공간은 층고를 높여서 가중평균 1.5m을 맞추어 상당한 넓이의 복층을 만들었다. 오히려 조망권이 훌륭하여 프리미엄 효과를 가져왔다.
건축법상 허가받는 연면적 600평 외 흔히들 사용하는 방법인 발코니 전용 등으로 추후 50여평을 더 늘릴수 있어 실제로는 650평을 사용할 수 있다.
3. 층고 높이기
각층 마다 허용 범위내에서 최대한 층고를 높여 쾌적한 공간을 연출했다.
본 부동산은 법적 용적율은 200% 이지만, 사실상으로는 400%이상전용할수 있기 때문에, 대지를 1/4 가격에 매입한 셈이다. 거기에 주변이 고급 주택 단지임을 고려하여 고급주택 구조 설계와 인테리어로 마감하니 분양 호응도 좋아 높은 수익이 가능했다.
일반인들은 흔히 신축을 위한 부동산을 볼때 일조권, 도로사선, 가각, 도로후퇴선, 건축선 등 용적율을 빼앗기지 않는 조건에만 몰두 한다. 1차원적 개발 조건에 부합되니 신축이 목적인 사람 누구에게나 인기 있는 상품이 되어 그 만큼 가격도 높아져 있을 것이니 사실상 큰 수익을 기대하기는 어렵다.
이제 발상의 전환으로 법정 용적율을 지키려는 노력보다는, 전용 용적율을 높일수 있는 노력을 기울인다면 투자 상품의 범위는 더욱 넓어질 것이다.
경매 물건을 복잡한 권리 분석으로 수익을 창출하는 시대에서, 부동산의 가치를 높여 내 손으로 수익을 만들어 내는 보다 적극적인개발 마인드가 필요하다.
거기에 시장의 수요와 니즈를 정확히 알고 차별화된 컨셉으로 개발하여 시장에 내놓는다면 실패하지 않는 투자 상품 될것이다.
다음호엔 차별화된 컨셉으로 개발하기에 대하여 소개하겠다.
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