살기 좋은 곳은 이용가치의 측면이고 투자하기 좋은 곳은 시세 차익을 위함이다. 재개발 재건축 지역은 거의 대부분의 지역이 현재로선 이용가치 측면에서 살기 좋은 곳이 못된다.
하지만 미래 가치 측면에서 보면 언제가 개발되게 되면 살기 좋은 곳이 될 가능성이 높아진다. 하지만 이 역시도 엄밀히 말해 이용가치 측면에서의 투자이다. 결국 이용가치를 현재로 본 것인가 미래로 본 것인가의 차이일 뿐이다.
다시 말해 재개발 재건축의 투자를 함에 있어 미래의 모습이든 현재의 모습이든 이용가치 측면의 분석은 부분적으로만 옳다고 볼 수밖에 없다는 것이다.
그렇다면 무엇을 보고 분석하고 무엇을 보고 투자해야 하나?
바로 재개발 재건축과 같은 개발 계획이 있는 지역 중에 좋은 지역을 찾는 방법은 바로 사업성에 우선 주목해야 한다.
■ 사업성이 좋은 지역을 선택해라
사업성이란 재개발이나 재건축 사업으로 지어진 아파트를 분양함으로써 얻어지는 분양수입에서 건축비 등의 정비사업 비용을 뺀 금액(사업이익)이 많거나 적음을 나타내는 말이다. 당연히 비싼 가격으로 여러 채를 분양할수록 사업성이 좋아지게 된다. 다시 말해서 일반분양 가격과 일반분양 세대수가 재개발 사업에서 사업성을 결정짓는 두가지 요소인 것이다.
■ 일반분양가와 일반분양의 수를 미리 분석하라.
일반분양 가격과 더불어 재개발지역의 사업성을 결정하는 또 하나의 중요한 요소는 일반분양의 수이다. 가격이 높아야 하지만 분양 물량도 많아야 한다는 의미이다. 그리고 일반분양 수가 많아지려면 조합원 수가 적고 건립 세대수가 많아져야 한다.
조합원의 수를 파악하는 방법은 다음과 같다.
이미 조합이 설립되었거나 추진위원회가 활발하게 활동하는 구역이라면 자체적으로 세밀한 조합원 수를 조사해 놓았겠지만, 아직 법정계획이 진행되지 않은 개발 예정지역이라면 대부분의 경우 총 조합원 수를 정확히 파악하기가 쉽지 않다.
전체 지역을 돌아보면서 세대수를 일일이 세어볼 수도 없는 일이고, 전 세대의 등기부등본을 전부 발급받아 숫자를 세어보기 에도 너무 많은 시간과 노력이 든다.
이때 효과적으로 예상 조합원 수를 알아볼 수 있는 방법이 지적도와 공동주택 공시가격 열람 사이트를 이용하는 것이다.
먼저 인터넷 사이트를 통해 토지이용계획확인원을 열람하고 여기에 있는 지적도를 구간별로 오려내서 전체 구역의 지적도를 만든다. 네이버 등의 ‘화면캡쳐’ 기능을 사용해서 토지이용 계획확인원의 지적도 부분만 잘라 낸 다음 엑셀 등의 프로그램에서 지번에 맞게 하나씩 짜 맞추면 쉽게 전체 지적도를 완성할 수 있다.
이렇게 완성된 지적도의 각 지번을 인터넷의 공동주택공시가격 열람 사이트에 하나씩 집어 넣어본다. 이때 아무 데이터도 나오지 않으면 단독주택이거나 상가건물이고, 데이터가 나오면 공동주택이므로 그 숫자를 세어서 전체 예상 조합원의 수를 알아볼 수 있다. 물론 무허가건물등은 다시 검토해야 한다
간단하고 시간도 많이 걸리지 않으면서 비교적 정확하게 예상 조합원 수를 파악할 수 있는 방법이다.
일반적으로 빌라나 다세대주택 보다 단독·다가구 주택이 많을수록 조합원수가 적으므로 사업성이 좋아지게 되는데, 이런 지역의 경우 투자자 입장에서는 투자 금액대가 너무 높아지기 때문에 아주 뛰어난 입지가 아니고서는 접근하기가 부담스럽다.
또한 교통여건이 좋아 임대수요가 풍부한 곳이라면 다가구주택 소유자의 경우 임대수입으로 생활하는 경우가 많아 개발사업 진행에 대한 찬성 동의율 확보에 어려움이 있을 수 있으니 주의해야 한다.
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