부동산 경매 굿옥션 재개발 재건축에 있어 지분제와 평가제는 어떻게 다른가? [이론실무: 전영진 ]

재개발 재건축 투자가 다른 부동산 상품에 비해 어려운 이유는 용어의 생소함에 있다. 재개발 재건축, 뉴타운과 관련한 용어들은 그동안 시행과정의 시행착오를 거치면서 체계적이지 않았던 경우가 많았고 그로 인해 참으로 복잡한 단어 표현들을 가지고 있는 경우가 많다. 
가끔은 그 용어의 발생에 있어 이론에 맞지 않는 구조를 취하는 경우도 있으며 심지어는 법령에서 조차도 모호하거나 잘못된 표현이 다수 존재 한다

게다가 이러한 잘못된 표현은 실생활에서 그대로 사용되기도 한다. 재개발 재건축을 배운다는 것은 그런 생소한 용어들을 배운다는 의미가 되어버리는 이유이다.

지분제와 평가제라는 표현도 그중 하나인데 이 둘은 전혀 의미 맥락적으로 유사성을 지니지 않음에도 비교되는 방식인양 나란히 놓이곤 한다.

이는 확정지분제와 도급제로 분류되기도 한다.
재개발과 재건축을 접하다 보면 “확정지분제”냐 “단순도급제”이냐의 얘기를 많이 듣게 된다. 말 그대로 현재의 지분에 의해 차후 받게 될 아파트 평형과 추가로 부담할 금액 을 확정하고 사업을 시행하는 방식이 확정지분제이고, 시공사는 단순 3.3㎡(평)당 건축비에 의한 건축비를 받고 사업의 진행에 따른 비용과 성공여부를 조합원이 부담하는 것이 단순 도급제이다.
사업의 성패를 누가 부담하느냐의 문제인 것이다. 대부분의 사업장이 단순도급제 방식으로 진행된다.

이러한 단순도급제의 방식을 흔히 평가제라 부른다.

확정지분제이냐 단순도급제이냐의 방식차이는 결국 시공사와 조합원간의 이익 배분 구조를 뜻하기도 하며 위험성 부담을 의미하기도 한다.

확정지분제의 경우 조합원은 사업이 진행되면서 발생할 추가비용이나 분양이 잘 이루어지지 않음으로 생길 수 있는 위험성 등에서 자유로워진다. 그러나 조합원 모두가 만족하기에는 문제점이 있을 수 있는 방식이다. 같은 지분의 형태라 하여도 예전 권리의 가격은 다를 수 있기 때문이다.

조합원이 가지고 있던 구지분에 대하여 가치를 확정하고 공사를 진행하는 것이 확정지분제인데 현실에선 보다 뭉뚱그려서 계산이 이루어지는 경우가 많다. 예를 들어 예전 재건축 아파트 지분이 24타입(평형)이고 대지지분이 33㎡(약 10평)인 것에 대하여 나중에 33타입(평형)아파트를 무상으로 입주하는 권리와 바꾸어 주기로 약속하는 방식인데, 이는 같은 예전 24평형 아파트라 하여도 층수에 따라 거래되는 예전 가격이 달랐으므로 분쟁의 소지가 되고 만다.

이를 해결하기 위한 방안이 예전 지분에 대하여 사업의 이해관계인이 아닌 제3자가 공정하게 가치를 정하는 방식이다. 단순한 제3자가 아닌 국가에서 인정하여 준 “공인 감정 평가사”에게 구 지분에 대한 개별적인 가치를 환산하여 가치에 따라 부담금을 다르게 책정하는 방식이다. 이를 평가제라 부르며 단순도급제라고 부르기도 한다.

재건축의 경우 확정지분제(지분제)와 단순도급제(평가제)의 선택이 시공사와의 계약 과정에서 가능하나 재개발의 경우는 단순도급제(평가제) 방식에 의한 비례율 산정 방식만을 강제하고 있다.

재개발의 경우는 조합원들의 권리형태가 다양하여 단순히 대지지분을 가지고 평형을 배정할 경우 많은 문제점이 발생하기 때문이다. 아직 구체적으로 개발 사례가 없는 단독주택 재건축도 마찬가지가 되어야 한다고 본다. 단독주택 재건축에 대한 부분은 아직 그 체계가 미비한 편이나 차츰 개발이 이루어지면서 제도화 될 것이다.

이때 그런대로 제도화의 완결을 가지고 있는 주택 재개발규정을 따라갈 가능성이 높다. 그동안 분양대상 규정이 미비하여 문제가 많았던 도시환경정비사업(구 도심재개발 사업)의 경우 2006년 1월1일부로 주택재개발의 분양대상 규정등을 대부분의 지자체에서 준용하고 있는 것은 이러한 이유이다.

단순도급제(평가제)는 조합원의 의견을 모두 담아야 하고 평가에 소요되는 추가비용이 발생할 수 있다는 점에서 문제점이 될 수 있으나 내용적으로 보면 보다 효과적인 경우가 많다.

재건축의 경우도 대부분의 지역이 비례율 방식을 적용한 평가제에 의한 단순 도급제를 많이 사용하고 있다.
평가제 방식에 의한 단순 도급제는 공인된 감정 평가사가 사업의 이권에 관계없이 예전 토지 및 건축물 지분에 대하여 공정한 감정평가를 하고 그 평가된 금액에 의해 순위 등을 배정함으로 합리적이고 불필요한 다툼을 막을 수 있기 때문이다.

같은 대지지분 10평이라도 1층이냐 3층이냐 또는 산기슭 에 위치해 있느냐 도로변에 있느냐에 따라 가치를 다르게 보는 방식인 것이다.