2014년 4월 9일 수요일

부동산 경매 굿옥션 재개발 재건축 어떻게 해야하나? [상식: 전영진]


■ 애물단지가 된 재개발 재건축,
그 이유는 정치적 산물


재개발 재건축이 애물단지가 된지 오래다. 부동산 투자 시장에서 가장 핵심적 위치를 차지하던 지난 영광은 뒤로한 채, 벌써 몇 년 째 천덕꾸러기가 되어 해법을 찾지 못하고 있다. 2008년 전까지 재개발 재건축의 광풍은 과히 대단했다. 아파트를 기대하고 투자하는 재개발 재건축의 상품 속성상, 아파트 가격과 견주어 거래되는 것이 상식인데, 실제 총투자 금액을 계산해 보면 미래가치를 너무 크게 보고 아파트 가격을 넘어서 거래되는 상황까지도 그 당시엔 빈번했다.
이 모든 근본적인 이유는 정치적인 것에 있다고 본다. 사람들이 객관적이 될 수는 없어도 정치적이긴 쉽고 그것에 유혹되는 건 더 쉽기 마련이다. 너도 나도 이성을 잃고 합리적 객관을 무시하며 정치인들의 지역개발 말 한마디에 쏠려 다녔다. 그 당시를 돌이켜 보면 지나친 개발 계획 지정이 정치적 표심을 얻기 위해 만들어졌고, 그로인해 지금의 부작용을 앓고 있다고 봐야 한다.

사실 따지고 보면, 서울의 르네상스 사업과 같은 것은 도시계획 관련법의 테두리에서 볼 때 아무 절차도 밟지 않았다고도 볼 수 있다. 말 그대로 쇼(show)였던 거다. 정치적 장난에 이어, 설상가상으로 국제적 위기 상황까지 쓰나미로 몰려오다 보니, 힘든 시기를 진하게 겪고 있는 것이 지금의 현실이다.
그래서 많은 사람들이 이제 재개발 재건축과 같은 개발호재에 따른 시세차익의 시장은 끝났다고 이야기 한다. 투자자들의 발길이 시세차익보다는 수익이 보장되는 수익형 부동산 쪽으로 발걸음을 옮기는 이유가 여기에 있다.


■ 과도한 지정이 문제,
필요성은 아직도 남아있어,


하지만 이즈음에서 보다 심도 있게 다른 각도에서의 접근을 해볼 필요가 있다. 뉴타운, 르네상스와 같은 지역개발의 부적절한 정치적 브랜드화, 이에 속아 무엇인지도 모르고 매입했던 투자자들의 손실, 개발 계획의 난무와 해제까지 많은 일들이 있었지만 다시한번 이 분야를 이즈음에서 살펴봐야 한다.
사실, 그 당시 정치적 장난이 가능했던 이유는, 그만큼 구도심 개발에 대한 필요성이 강했고 모두가 그것을 느끼고 있었기 때문이다. 구도심의 새로운 변화가 절실했다는 의미이다. 너무도 과도했던 것이 문제이지 필요성 자체가 없었다고 부인하지는 못한다.
그 필요성이 사라지지 않은 상태에서 해제만 추진하는 것도 반대방향으로의 또 다른 정치적 행동밖에는 되지 않는다. 이제는 그 필요성이 급습하는 지역부터 차례대로 개발해 나감이 맞다.
새로운 법이 속속 나타나고 기존법령도 개편되어야 한다.
2013년 12월 5일 시행되는 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법은 국가적 지원의 밑그림을 제시하고 있다. 지자체의 문제를 국가적 문제로 확대해서 보고있다는 의미이다. 2011년 서울시 자료에 따르면 현행 노후도 등의 기준으로 따져볼 때 2020년경이 되면 거의 대부분의 단독주거지들이 정비사업 지정 요건을 맞출 것으로 보고 있다.


방법론을 찾아 개발함이 맞다는 의미이다. 결국, 정치적 산물인 지역은 해제함이 옳고 노후도 등이 급증해 반드시 개발함이 맞는 지역은 오히려 정책적, 재정적 힘을 더해 추진을 도와줌이 맞다. 그래서 국가지원을 약속하는 새 법이 만들어진 것이다.
도로상황, 공원, 하수도, 도시가스, 전기 등 도시기능을 위해 반드시 필요한 시설들이 갖춰지지 않은 상태에서 주민들의 의견만으로 해제 절차를 밟는 것 역시도 그리 바람직하다 볼 수는 없다. 이 역시 정치적으로 흘러가서는 안 되며, 도시 기능의 회복에 지자체들은 주력을 다해야 할 것이다.
현장이 해결되지 않고는 끝날 수가 없다.
다시 투자의 시기는 도래한다.
개발 등이 필요한 이유는 도시기능의 문제점을 해결하기 위한 회복에 있다. 현장의 노후도가 해결되지 않은 상태에서 재개발 재건축이 끝났다고 말하는 것은 말이 되지 않는다.
현장이 사라지지 않고 그대로 있는데 어떻게 끝났다는 것인가
투자의 관점에서 봐도 그건 마찬가지이다. 유행처럼 휩쓸렸지만, 현장이 사라지지 않고 그대로 다시 필요성은 피로감이 되어 급속도로 급부상할 가능성이 높다. 문제는 시기인데, 그 시기가 언제일지는 사실 가늠하기 어렵다. 하지만 한 가지 확실한건 시간과 노후도는 함께 흘러간다는 것이다.

반드시 개발이 필요한 지역은 과감히 투자를 해도 그리 큰 문제가 되지 않는 다는 의미이다. 게다가 부동산 경기가 안 좋아지면 더욱더, 개발을 지원하는 법령들이 속속들이 만들어질 가능성 높기 때문에 희망적이라 봐야 한다. 그 첫 번째가 올 하반기 시행되는 도시 재생 활성화 및 지원에 관한 법률이 아닌가 한다.




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