부동산 경매 굿옥션 새롭게 개정된 임대차보호법과 경매에 대한 자세한 고찰 [법령: 이승원]

지난 8월 13일 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 개정되었다.
개정된 모든 내용이 경매와 직접 관련성이 있는 것은 아니지만, 이중 부동산경매와 밀접한 관련이 있는 부분이 있어 이를 설명해보고자 한다.

기존의 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 주거용건물의 임차인을 보호하기 위한 특별법으로서 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하여 임차인의 지위를 강화하고자 함에 그 목적이 있다.
이러한 임차인에는 자연인과 법인이 존재할 수 있는데 기존의 주택임대차보호법은 법인이 임차인인 경우에는 그 적용이 제외되어 법인은 주택임대차보호법에 의하여 보호를 받을수 없었다. 따라서 이러한 점들이 경매고수들에게는 좋은 수익모델이 되어 왔었던 것이 사실이다.

■ 임차인 현황(말소기준권리 : 2004.09.20/ 배당 요구종기일 : 2006.02.21)

임차인	점유부분	전입/확정/배당	보증금/차입	대항력	배당예상금액	배당예상금액
김아무개	주거용전부	전입일 : 2001.10.27 학정일 : 미상 배당요구일 : 없음	보65,000,000원	있음	배당금없음 전액낙찰자인수	배당요구없음
00은행	주거용전부	전입일 : 미전입 확정일 : 2001.10.29 배당요구일 : 2005.12.14	보65,000,000원	없음	순위배당 가능	선순위 선제권등기가 경매신청인
임차인분석	임차인수 : 2명 임차보증금합계 : 130,000,000원 대항력 있는 임차인 보즈금 전액을 매수인이 인수함

■ 등기부 현황

no	접수	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
1	1999.01.11	소유권이전(매매)	김모모
2	2001.10.29	전세권(주거용 건물의 전부)	00은행	65,000,000원	존속기간: 2001.10.27~2003.10.27	소멸
3	2004.09.20	가압류	서울보증보험	29,543,649원	말소기준등기	소멸
4	2005.11.18	강제경매	서울보증보험	청구금액 21,829,418원	2005타경 38680	소멸
5	2005.12.14	임의경매	00은행		2005타경43385	소멸

위 물건은 과거에 진행되었던 물건이다.
매각으로 소멸되는 최선순위권리는 2001년 10월 29일 전세권이다.
선순위전세권자인 00은행이 경매를 신청하였으므로 당해전세권이 말소기준등기가 될 것이다. 그러므로 임차인 현황의 김씨는 선순위대항력을 갖춘 임차인이 되어 형식적으로 이를 인수해야 하는 것이 원칙이며 자료에도 그렇게 표시가 되어있다.
다만 이러한 경우에도 김씨가 당해 은행(법인)의 직원이라면, 이야기가 달라진다.

당해 부동산의 임차인은 00은행이 될것이며, 김씨는 은행의 직원인고로 임대차계약의 당사자가 아닐것이며, 이 경우에 주택임대차보호법은 적용될 여지가 없으며, 실질적으로는 인수할 여지가 없는 물건이 될 것이다.
과거에 경매고수들이 이러한 물건만 찾아서 수익을 올렸던 이유가 주택임대차보호법에 대한 지식이 있었기 때문이다.

개정된 주택임대차보호법
위의 물건은 개정된 주택임대차보호법에 의하여 권리분석을 하게 되면 이제 조금 복잡해진다. 이번 개정된 내용의 주요쟁점은 총4가지이지만 그중 경매와 직접 관련이 있는 법규정을 소개하고자 한다

주택임대차보호법 제3조 제3항
③「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13. / 시행일 2014.1.1]

개정된 법은 법인도 주택임대차보호법의 적용대상이 됨을 명문화하고 있다.
즉 법인이 임차인인 경우에 법인의 직원이 주택의 인도와 전입신고를 하게 되면 그 익일 0시부터 대항력을 취득할 수 있도록 하였다
따라서 개정된 법에 의하여 위 물건을 권리분석하게 되면, 00은행이 임대차계약을 체결하면서 임차인으로서의 지위를 강화하기 위한 방편으로 전세권설정등기를 하고, 그 직원이 전입신고를 하게 된 경우에, 00은행은 선순위대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위와 선순위 전세권자로서의 지위를 겸유하고 있는 셈이 되며, 따라서 전세권자로서 배당요구했었다 할지라도, 미배당보증금이 발생하게 되면 이는 경락인이 인수하여야 하는 것으로 권리분석을 하게 된다.
경매전문가들은 법개정에 민감하다. 법규정이 신설 내지 개정됨으로 인하여 수익과 손해가 결정되어 질수 있기 때문이다. 지식이 곧 무기다.
같은 날 상가건물임대차보호법도 개정되었다. 이제 제대로 된 경매인이라면 상임법의 개정이 부동산경매에 어떠한 영향을 미칠지에 대해서 또 고민해보아야 할 것이다.