이러한 특성에 따라 서울시 주거지는 △전통한옥 밀집지역 △노후·불량주택 밀집지역 △양호 단독주택지역 △양호 공동주택 지역 △기반시설양호 노후주택지역 △노후·불량 공동주택지역 △기반시설정비필요 단독주택지역 △기반시설 정비필요 공동주택지역 △나홀로아파트 혼재지역 △정비(예정)구역 혼재지역 등 10가지 유형으로 나뉘어 주거지관리 방안이 제시되어 있다. 이러한 10가지 유형의 현황 및 관리방안을 자세히 알아보자.
○ 전통한옥 밀집지역
전통한옥이 밀집해 있는 지역으로 종로구 가회동, 효자동 일대에 주로 분포하고 있다. 총 면적은 64.5㏊로 전체 주거지의 0.2%를 차지하며, 지역 내 한옥 건축물은 전체 건물 2297동 중 1056동으로 약 46%에 해당된다. 이 지역은 서울시의 역사성을 담고 있는 한옥주거지가 헐리는 것을 막기 위해 한옥 보존을 위한 공공 지원을 확대하고 세금감면 혜택, 한옥개·보수지원, 한옥의 매입 관리 등 구체적 지원수단을 포함하는 북촌 가꾸기 기본계획 등의 종합계획에 따라 관리한다.
○ 노후·불량주택 밀집지역
이 지역은 노후·불량주택이 밀집해 있고 정비기반시설이 열악해 주거환경정비사업의 대상이 되는 지역으로 강북구 미아동, 성북구 길음·정릉동, 동작구 흑석동 일대 등의 지역에 분포하며 총 면적이약 662㏊(전체 주거지 중 1.8%)이다. 지역 특성에 따라 주거환경개선사업이나 주택재개발사업 등을 통해 주거환경을 정비한다. 또 구릉지·제1종일반주거지에 속하거나 각종 미관 지구 및 경관지구, 문화재 보호구역, 개발제한구역 등에 속한 지역은 공공의 지원을 강화해 지역특성을 보존하며 정비사업을 활성화한다.
○ 양호 단독주택지역
토지구획정리사업이나 택지개발사업 등으로 조성된 양호한 단독주택지역으로 주거환경이 우수하고 기반시설이 충분한 지역을 말한다. 대부분 강남구, 서초구, 송파구 일대에 분포하며 전체 주거지의 27.9%(총 면적 9178㏊)를 차지한다. 양호한 주거환경의 지속적 유지가 필요한 곳으로 대규모 돌출개발 등을 방지하기 위해 지구단위계획 수립지침 등에 따라 관리된다.
○ 양호 공동주택지역
최근에 택지개발사업과 주택재개발사업 등으로 조성돼 건축물 상태가 양호한 공동주택단지이지만 일반적으로 인접 주거지와 담장 등의 경계 구분시설물로 차단되어 있다. 이로 인해 커뮤니티가 단지 내에 형성되며 주변 지역과 보행로와 공원·녹지 등의 연계가 부족하다. 주로 강남·서초·송파구 일대에 위치하며 총 면적은 5888㏊(전체 주거지 중 18.9%)이다. 이곳은 인접주거지와 연계 부족 문제를 해결하기 위해 지구단위계획 등을 통해 연접지를 관리한다.
○ 기반시설양호 노후주택지역
과거 토지구획정리사업 등으로 조성된 주거지로 주택들이 노후화된 지역이다. 기반시설은 충분해 주거환경은 비교적 양호 하지만 노후 주택들의 정비가 필요하다. 분포지역은 동대문구 이문동·은평구 대조동·성북구 장위동 일대이며 전체 주거지의 1.4%(56.7㏊)에 해당된다. 이 지역은 향후 주택재건축사업 등의 요구가 예상 돼 공동주택 위주의 개발이 이뤄질 경우 도시 경관과 기존 기반시설 수용 용량에 문제가 발생될 우려가 있다. 따라서 앞으로 개발이 이뤄질 경우 기반시설이 부족해지지 않도록 기본계획 주택재건축사업 부문의 방침에 따라 정비하도록 유도한다.
○ 노후불량 공동주택지역
과거 토지구획정리사업 및 택지개발사업 등으로 조성된 공동 주택단지로 건축물이 노후화돼 정비가 필요한 지역이다. 송파구 잠실동, 서초구 반포동 일대에 주로 분포하며 총 면적은 1557㏊(전체 주거지중 5.9%)이다. 기본계획 상 주택재건축사 업 부문에 의해 도시계획적 관점에서 기본방향을 설정하고, 적절한 개발 밀도 및 정비시기를 결정해 관리한다.
○ 기반시설 정비필요 단독주택지역
이곳은 토지구획정리사업 등으로 조성된 단독주택지로 계획 당시 장래의 개발수요, 교통수요 등을 제대로 예측하지 못해 기반시설이 다소 부족하게 된 지역이다. 분포지역은 성북구 석관동, 은평구 갈현·대조동 일대이며 전체 주거지의 28.2%(9527㏊)를 차지한다. 정비기반시설이 부족한 실정임에도 불구하고 다세대·다가구·연립주택 등으로 개축되면서 지역 전체가 과밀화되고 기반시설 부족은 심해지며, 일조권·사생활 침해 문제 까지 발생하고 있다. 따라서 도시계획시설사업 등을 통해 기 반시설을 확충하고 기존 기반시설에 부담을 주지 않는 개발을 유도하기 위해 지구단위계획 수립지침 등에 따라 관리된다.
○ 기반시설 정비필요 공동주택지역
택지개발사업, 주택재개발사업 등으로 조성된 공동주택단지로 개발 당시 생활권 단위의 기반시설 수요와 교통수요를 제 대로 예측하지 못해 생활권 단위 기반시설이 부족한 지역이다. 지구단위계획과 도시계획시설사업을 통해 공동주택단지의 기반시설과 연계해 인접 주거지에 도시계획시설을 확충 한다.
○ 나홀로 아파트 혼재지역
양호한 단독주택지에 소규모 아파트가 들어선 곳으로 아파트 주변의 사생활·일조권 침해가 문제인 지역으로 동대문구 장안동 등 강북의 토지구획정리 사업지에 분포하며 총 면적이 627㏊로 전체 주거지의 1.4%에 해당한다. 기존 1~2층 규모의 단독주택이 15층 이상의 아파트로 개발돼 주변 단독주택지와 어울리지 않는 돌출 경관을 형성하며, 인접 주택에 대한 사생활·일 조권 침해가 문제이다. 또 옹벽, 담장 등으로 인해 도로가 단절 되면서 지역 주민들이 불편을 겪기도 한다. 이에 지구단위계획 등을 통해 돌출형 개발의 확산 을 억제하는 동시에 나홀로아파트 주변 연접지를 관리한다.
○ 정비(예정)구역 혼재지역
과거 불량주택지였으나 간선도로에 인접해 지속적인 건축갱신과 공공지원을 통한 소방도로 개설 등으로 주거환경이 개선 된 지역으로, 일부 지역이 정비예정구역으로 지정돼 향후 대규모 개발이 예상된다. 성북구 길음동과 성동구 금호동 일대 에 많으며 총 면적이 1267㏊(전체 주거지 중 2.8%)이다.
지역 일부에서 향후 대규모 개발이 예상돼 고층·고밀개발에 따른 도시경관훼손과 일조권 침해등이 우려되며, 생활권 단위 정비기반시설 정비가 필요하다. 따라서 주변 단독주택지를 고려하지 않은 정비사업시행으로 야기될 수 있는 연접부 경관 훼손, 도로망단절 등의 문제를 해결하기 위해 지구단위계획 등을 통해 정비예정구역 주변 지역을 관리한다.
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