부동산 경매 굿옥션 경매는 선택의 과정이며,그 선택의 결과에 따라 수익은 천차만별이다. [굿옥션가맹점: 김기영]

보다 저렴하게 부동산을 취득하기 위해 시작한 경매!, 하지만 모든 분들이 꿈꾸었던 결과를 얻는 것은 아닙니다. 어떤 분들은 부동산경매에 참여한 것에 만족을 하실 것이고, 또 다른 분들은 앞으로는 절대로 부동산경매를 하지 않겠다라고 하시는 분들이 있을 것입니다. 그렇다면 왜 이런 결과가 나왔을까요?
그것은 부동산경매에 대한 너무 허황된 목표를 가지고 있었고, 경매참여 과정에 잘못된 선택을 하셨기 때문입니다. (주)텐인텐옥션의 김기영이사가 수 년간의 경매현장에서 겪었던 경험을 통해 경매에 참여하시는 분들에게 도움을 드리고자 합니다.

첫째, 부동산경매를 통해 해당 물건을 시세의 30~40% 저렴하게 구입하겠다는 생각은 버리십시오.
부동산경매도 일종의 법원이라는 시장을 통해 거래가 이루어지는 것으로 일반매매보다는 저렴하지만 경매물건의 조건에 따라 상이할 수는 있으나 일반적으로 10~20%정도 저렴하게 낙찰을 받으시면 좋은 결과를 얻으신 것입니다.
그 이상 저렴하게 낙찰을 받은 경우에는 경매물건에 하자가 있어 낙찰 후 추가로 소요되는 금액이 발생할수도 있을것이며, 30%이상 저렴하게 낙찰을 받은 물건은 거래시장에 매물로 나올 경우에는 매도가 불가능한 상황이 될수도 있을것입니다.
과연 시세대비 30~40% 저렴하게 낙찰을 받을 수만 있다면 어느 누가 직장에 다니며 힘들게 고생을 하겠습니다. 부동산 경매만하고 외제차 끌고 다니면 되지 않을까요?

둘째, 부동산경매에 참여시에는 실거주(사용) 또는 투자(단기/장기)인지 경매참여의 목적을 명확히 하십시오.
현재는 부동산시장이 침체기에 있어, 실거주(사용)하시는 분들에게 유리한 상황에 있습니다. 전세가격은 지속적으로 상승을 하다보니 많은 분들이 저렴하게 내집을 마련하여 전세탈출에 도전을 하고 계십니다. 이는 아주 좋은 접근방법입니다.
하지만 막연한 기대감으로 투자를 하시는 분들이 낭패를 보는 경우가 많고, 심지어 낙찰 후 과도한 대출을 받고 임대나 매매가 안 되어 고생을 하시다가 다시 경매로 나오는 경우까지 발생을 한답니다.
단기투자를 하실 분들은 매매회전이 잘 되는 지역을 찾아 소액의 수익을 목표로 도전을 하시고, 장기투자를 하실 분들은 전체적인 시장국면을 파악하신 후 부동산시장이 상승하려는 징후가 보일 경우 여러 번 유찰된 물건보다는 안정적으로 임대수익을 거둘 수 있는 물건을 찾아 낙찰받아 일정기간 임대수익을 거둔 후 매도하시어 시세차익을 거두실 것을 추천드립니다.

셋째, 반드시 현장조사(임장)을 통해 입찰하려는 물건에 대한 가치를 정확히 파악하고, 원하는 수익목표치를 결정하십시오.
“현장에 답이 있다.”라고 하듯이 반드시 입찰참여자는 수 차례 현장을 방문하여 입찰하려는 물건에 대한 정확한 매매시세, 임대시세, 그리고 해당 지역의 호재를 파악하시어 입찰하려는 물건에 자신감이 있어야 낙찰 후에 후회를 하시지 않는답니다.
최근에는 경매대행업체가 많이 있어, 경매를 처음하시는 분들의 일을 도와드리고 있답니다. 하지만 경매를 대행해 드리는 컨설턴트도 의뢰인이 낙찰을 받아야 수입이 생기므로 종종 무리한 가격에 입찰을 권하는 경우가 있으나, 이때에는 현장조사결과 및 목표한 수익에 근거를 하여 입찰가격을 결정하십시오.
잘못된 가격에 낙찰을 받아도 결국은 입찰에 참여한 분이 많은 부분 책임을 지셔야 합니다.

넷째, 믿을 수 있는 경매 멘토나 경매컨설턴트를 찾아 함께 경매에 참여하십시오
경매에 대한 경험이 없을 경우 믿을 수 있는 경매멘토나 경매컨설턴의 도움을 받아 입찰에 참여하세요. 평생에 걸쳐 부동산을 취득하는 경우는 일반인의 경우 2~3회 밖에 없고, 인생에서 가장 큰 금액에 대해 의사결정을 하는 시점일 것입니다. 그렇다보니 안전하고 저렴하게 낙찰을 받아야하는데 이때에는 전문가의 도움이 필요합니다.
그러나 우리나라에서 사기 등 법적인 문제가 가장 많이 발생하는 곳이 부동산거래이니, 전문가를 선택 할 때는 담당자의 현란한 말 솜씨(화술)가 아닌 담당자의 진정성을 살펴보시기 바랍니다. 그렇다보니 일정기간 교류가 있었고, 그 결과 믿음이 가는 분을 선택을 하십시오. 종종 경매컨설턴트를 잘못 선정하여, 지나치게 높게 낙찰을 받아 대금(잔금)을 납부하지 않기 위하여 매각불허가신청을 요청하는 경우가 있습니다.

그리고 마지막으로 낙찰 후 명도시 에는 명도비용도 충분히 지급하시어, 강제집행까지 소요되는 기간을 단축하시고 보이지 않는 기회비용(이자비용)을 최소화하여야 합니다. 그렇게 하여야 낙찰받은 부동산에 대해 빠른 활용이나 매도를 통해 수익을 거둘수 있습니다.
그리고 낙찰 후에 대출은 과도하게 많이 받지 마시고, 본인이 충분히 감수할 수 있는 범위 내에서 받으셔야 합니다.
이상으로 경매현장에서 느낀 점은 마무리하겠으며, “인생에 있어 절대 공짜는 없다.“라는 것을 명심하시어 앞으로 도전하시는 부동산경매에서 성공하시고 많은 수익, 내집마련을 하시길 바랍니다.