부동산 경매 굿옥션 2014년 봄과 여름..부동산 시장 전망과 물결효과에 대하여 [개발: 장대섭]

통일대박과 'K-Zone'… 15억명을 잡아라!

물결효과와 관련하여 아주 재미있는 통계관련 자료를 인용한다. “현대경제연구원 분석에 따르면 인천국제공항을 중심으로 반경 2,000㎞ 이내 국가 인구는 15억명, 3000㎞ 이내로 확장하면 17억명이 넘는다. 이 중 2000㎞ 범위 안에 있는 100만명 이상 시만 꼽아도 중국·일본 등 5개국 147개이며, 이 도시 인구만 3억9000만명이다.

EU(5억936만명)보다 적지만 미국(3억1643만명)보다 더 많다. 일단 이 147개 도시를 공략한 뒤, 인근 지역으로 시장을 넓히면 결국 17여억명 모두를 우리 내수 범위로 끌어올 수 있다.
일반적으로 비행기가 평균속도인 시간당 900㎞로 직선 비행할 때 반경 3000㎞는 평균 3시간 21분 정도 소요되며, 이에 이 범위가 우리가 전략적으로 공략할 '한국형 신 내수 시장인 K-Zone라고 한다.”
여기에 ‘통일‘이라는 강력한 호재가 더해진다면 질 좋은 노동시장의 확보에 따른 생산시설과 물류, 이와 관련된 철도, 도로, 그리고 에너지산업 및 이에 수반되는 주택 등 관련 부동산 시장은 말 그대로 대박이다.

이러한 K-Zone은 말 그대로 물결효과(Ripple Effect)를 제대로 이끌어 낼 수 있는 중심이며, 한국과 그 주변지역인 중국과 일본은 물결효과의 우선 수혜지역이고, 나아가서는 전 세계가 이 효과를 얻게 될 것으로 판단된다. 세계경제의 빅 이슈가 아닐 수 없다.

물결효과(Ripple Effect)에 대한 이론적 근거가 있다.
최근 2월 19일 국토부가 대통령께 업무보고 한‘재건축규제 완화와 아파트 전매제한 기간 축소 등’정부의 주택시장 활성화 방안도 서울 강남권을 중심으로 재건축 시장이 먼저 살고, 그 효과가 수도권과 전국으로 퍼지는 물결효과를 낼 것으로 판단하고 있다. 즉, 서울 강남권 재건축 단지의 부활이 주변 일반 아파트 가격을 끌어올리고, 서울 강북·수도권과 전국의 부동산 가격도 인상되는 연쇄 반응을 낼 것이라는 예상이다.
부동산은 지역성과 개별성으로 인하여 지역시장을 갖는다. 이에 주택가격결정요인을 지역적 요인과 전국적 요인으로 분해하여 우리나라 지역 간 주택가격의 파급효과를 실증분석 한 연구에서 서울의 주택가격이 상승하면 수도권인 서울, 인천, 수원 등 지역에서 유사한 주택가격 상승변화추세를 보이나, 그러나 충청권 등 여타지역에 대한 파급효과는 낮은 것으로 나타났다.
영남권의 경우에는 충청권과 호남권에 비해 영향이 큰 것으로 나타났다.
서승환 국토부 장관도 대학 교수 시절 물결효과 관련한 논문을 발표하여 강남구 아파트 매매가격의 변화는 인접 지역인 강남, 분당, 과천지역의 아파트 가격에 영향을 주는 것으로 연구하였다.
이에 정부가 부동산정책의 효과를 높이기 위해서는 당연히 그 효과를 크게 파급시키는 지역과 정책수단을 사용할 것이다. 이러한 점에서 규제완화를 통한 부동산 시장의 활성화 정책은 정책의 효과를 증폭 시키는 강남이 그 첫 수혜지역이라고 해서 굳이 반대할 필요가 없다.
효과가 없는 지역에 던지는 돌멩이가 더 무섭기 때문이다. 공인중개사나 일반투자가가 경.공매 물건에 대한 물건분석과 공법분석을 잘 마무리하고 마지막으로 해야할 일이 낙찰 받고자 하는 목적물이 그 지역에 정부나 지방정부가 다양한 정책이 펼쳐질 경우 그 효과를 얻게 될 수혜지역인지를 분석하는 ‘물건분석’이 중요하다고 본다. 물결의 파장효과가 강하게 미치는 지역의 부동산을 선택하는 것이 향후 재매각을 통한 자본이득을 올리는데 아주 중요한 판단 기준이 되어야 한다.

봄이 한창이다. 봄은 ‘보고 싶음’이라고 한다. 경기의 정상화, 활성화를 바라 보고 보고 싶음에 대한 열망이 정책 당국자나 온 국민에게는 한결같은 바램이다.
이어서 여름은 ‘열음(open)’이라고 한다. 부동산 경기가 활성화 내지는 활짝열리기를 바라는 의미에서 여름이 더 애타게 기다려진다. 분명한 진실은 여름은 꼭, 오고야 만다는 것이다. 희망이 보인다.