부동산 경매 굿옥션 2013년 8월 28일 전월세 대책의 핵심 [국토해양부 자료 요약]

수익공유형 모기지 기본 원리
전환사채나 신주인수권부 사채와 같이 일반대출에 비해 낮은 금리로 자금을 빌려주되, 향후 발생하는 이익을 국가와 공유하는 모기지 상품임. 생초자금 기본형 금리(2.6～3.4%)보다 낮은 1.5%의 금리로 대출을 해주되, 시세차익 발생시 주택기금의 기여비율*만큼 기금에 다시 귀속시킴. 당초 주택구입 가격 중 기금대출 평잔이 차지하는 비율은 당초 구입가격이 2억원이고, 대출 평잔이 5천만원인 경우, 만기 또는 매각시 시세차익의 25%가 주택기금에 귀속됨. 다만, 서민 지원 프로그램인 점을 감안하여 주택기금의 최대 대출수익률을 5% 내외로 제한할 예정임.

수익공유형 모기지 시세차익 배분 방법
(* 설명의 용이성을 위한 예시일뿐 실제와 다소 차이)
* (기본가정) 주택 매입가격 2억원, 원리금균등분할상환, 20년만기까지 보유, 금리 1.5%, 대출금액 1.4억(집값의 70%), 연간 원리금 상환액 (8,472,800원)

① 처분가격 3억인 경우

주택 매입가격(0년)	200,000,000
주택 처분가격(20년)	300,000,000
처분이익(A)	100,000,000
대출평잔 (매입가 대비 대출평잔 비율)	대출액 1.4억원, 20년 원리금균등분할상환이므로 대출평잔은 70,000,000 (35.0%)
처분이익 중 기금 귀속분(B)	35,000,000 (= 100,000,000*35.0%)
기금이익 상한(C)	49,000,000 (= 대출평잔 * 연3.5%1))
처분이익 환수액 = min(B, C)	35,000,000
주택구매자 이익	65,000,000

- 기금 이익 상한을 연 5%로 제한할 경우, 금리 1.5%를 이미 기금이 수취했으므로 시세차익중 기금에 귀속되는 부분은 연 3.5%

② 처분가격 4억인 경우

주택 매입가격(0년)	200,000,000
주택 처분가격(20년)	400,000,000
처분이익(A)	200,000,000
대출평잔	대출액 1.4억원, 20년 원리금균등분할상환이므로 대출평잔은 70,000,000 (35.0%)
(매입가 대비 대출평잔 비율) 처분이익 중 기금 귀속분(B)	70,000,000 (= 200,000,000*35.0%)
기금이익 상한(C)	49,000,000 (= 대출평잔 * 연3.5%1))
처분이익 환수액 = min(B, C)	49,000,000
주택구매자 이익	151,000,000

손익공유형 모기지의 기본 원리
금이 지분성격의 자금을 대출하고, 기금 지분에 대해 임대료 명목의 이자를 수취함.
주택 구입가격 2억원에 손익 공유형 모기지 5천만원 제공(지분율 25%)된 경우, 5년차까지는 5천만원 × 1%, 6년차부터는 5천만원 × 2%의 이자를 수취함.
만기 또는 매각시, 지분율에 따라 이익(손실)을 배분함
* 위 사례에서 3억에 주택 매각시, 주택구입자는 3억원 × 0.75%=225백만원, 기금은 3억원*0.25%=75백만원을 수취.
* 1.5억원에 주택 매각시, 주택구입자는 1.5억*75%=11,250만원, 기금은 1.5억*0.25%=3,750만원 수취.

손익공유형 모기지 시세차익 배분 방법
* (기본가정) 주택 매입가격 2억원, 만기 일시상환, 20년만기까지 보유, 금리 1.5%(1～2% 평균), 대출금액 0.8억(집값 40%), 연간 원리금 상환액 (8,472,800원)

① 처분가격 1.5억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	150,000,000
처분이익 (A)	-50,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	-20,000,000 (= -50,000,000*40%)
기금 손실 (B)	-20,000,000
주택구매자 손실 (A-B)	-30,000,000

② 처분가격 3억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	300,000,000
처분이익 (A)	100,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	40,000,000 (= 100,000,000*40%)
기금 수익 (B)	40,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	60,000,000

③ 처분가격 3.5억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	350,000,000
처분이익 (A)	150,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	60,000,000 (= 150,000,000*40%)
처분이익 환수액 (B)	60,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	90,000,000

④ 처분가격 4억인 경우

주택 매입가격	200,000,000
주택 처분가격	400,000,000
처분이익 (A)	200,000,000
매입가 대비 대출 비율 (기금 지분율)	40 %
처분이익 중 기금 귀속분 (B)	80,000,000 (= 200,000,000*40%)
처분이익 환수액 (B)	80,000,000
주택구매자 이익 (A-B)	120,000,000

공유형 모기지 / 전세 / 월세 주거비용 비교(예시)
【기본 가정】
※ 시세 2.5억, 전세 1.7억, 보증부 월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정
- (일반 모기지) 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+1.7억 대출(4.3%, 20년 보금자리론)
- (수익공유형) 1.75억(1.5%)+ 0.75억 자기자금(예금이자 2.64%)-0.05억 예금수익
- (손익공유형) 1억(1.5%)+ 0.8억 자기자금(예금이자 2.64%)+0.7억 대출(4.3%)
- (전세) 0.8억 자기자금 (2.64%) + 0.9억 전세대출(4.5%)
- (월세) 0.3억 자기자금 (2.64%) + 월세 70만원- 0.5억 예금수익

[ 주거비용 비교 ]

구 분	일반 구입	수익 공유형	손익 공유형	전세	월세
연 주거비용*	942만원	447만원	662만원	616만원	787만원

* 대출이자, 기회비용 포함
** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함