A사장은 지난 2011년11월 경기도 양평군 읍 소재지 북한강 이 내려다보이는 전원주택지 1,700평을 경매로 법원감정평 가액 대비 40%대에 낙찰 받았다. 대상 토지의 면적이 크고 필지도 25개 필지에 이를 만큼 많았고, 전원주택 공사업자가 택지를 조성하고 2가구를 분양 건축하다가 완공 등기를 하지 못하고 부도 경매에 이르렀으니 권리관계가 복잡 하리 라는 건 이미 추측할 수 있는 점이었다.
감정가 18억원대의 짓다 만 전원주택지를 40%대 까지 4차 유찰된 물건을 8억원대의 낮은 가격으로 잡을 수 있었던 것 은 대지만 일괄경매 나왔고 주택은 다른 경매 신청자에 의하여 별도 사건번호로 경매 진행되어 제3자에게 낙찰까지 되었으니 외견상 보기에는 대박 성공한 모양이나 속내를 들 여다보면 그만큼 리스크를 지니고 있는 물건이었으며 이 곳 여섯 필지의 대지상에 농가주택이 한 채, 완공 된 고급 전원주택이 두 채 앉아 있는 형태인데, 주택(건물)의 소유주는 B, C씨 2명이고 이들은 따로 건물만 낙찰 받은 이들이었다.
우리가 경매로 주택이나 주택을 지을 수 있는 대지를 낙찰 받는다면 먼저 생각해야할 순위가 있는데 첫째 본인이 거주 할 것인가 시세차익을 내고 되팔 수 있을 것인가 하는 낙찰의 용도를 생각해야 할 것이다. 둘째, 되파는 방법 중에도 나대지로 매각 하느냐 아니면 주택을 지어 넘기느냐 하는 방법론이 있을 수 있다. 세 번째는 서울과 같은 대도시가 아닌 지역일 경우 본인 거주를 포함해서 생각 한다면 해당 소재지의 지역 인근 주민들의 새로운 이웃에 대한 반응이나 자 신의 친화력이 어떻게 어울릴 수 있는가 잘 따져봐야 한다는 것이 경매 고수들이 지적하는 변수 이다.
본 건 물건만 놓고 필자가 평가하기에 투자금액 등을 감안 하면 토지 소재지가 수도권을 벗어나 서울 통행 시간이 1시 간 반 정도 소요되는 점으로 보아 가격 대비 B급, 교통영향 을 평가한 도로 접근성은 대로 연결 부분 약 10m 지점에서 폭 2미터 도로를 통과해야 해서 향후 확장 개선 여지는 있지만 현황 평가로는 B급, 토지의 모양새는 장방형 이면서 약간 T자형에 가까워 A급, 향은 남향 이면서 지형을 보면 북쪽으로는 오르막 지형으로 북한강이 내려다보이는 A급으로 평 가 된다. 마지막으로 투자대비 획득 가능할 반대급부 즉 투자이익에 대해 생각 해 보고자 한다.
위 투자에서 먼저 잘한 점 두 가지, A사장은 필지 안에 농가 주택을 원형 보전한 상태에서 내부 일부를 수리하여 그대로 거주하기로 하였다. A사장은 우선 경매 대상 목록에서 제외 되어있는 해당 대지상에 있는 양평군청에 압류된 기존 농가주택 건물을 조정을 통해 소유권을 넘겨받았으니 체납된 세금 등을 일부 감액해서 납부하고 돌려받은 것으로 보여 이는 협상력을 칭찬 드려야할 것 같다.
대지와 건물의 소유주가 별개인 상황에서 A사장은 어떻게 쌓인 문제들을 풀어갈까? 살펴본바 B씨의 주택의 대지권은 ‘13년 6월 B씨에게 대지권을 넘겨 준 상태였다. 주택 (건물) 의 낙찰 받은 소유주가 대지권을 넘겨받기를 원했고 A는 대지권 해당 금액을 흥정하여 팔아넘긴 것이다.
C씨의 경우도 경우는 아직 대지 소유권을 넘겨받지 않은 상태라서 대지 소유권과 건물 소유권이 각각인 상태라서 A사 장은 C씨에게 지대(지료)를 요구할 수도 있는 위치이지만 그렇게되면 원초적인 갈등관계가 시작될 터이니 협상을 통해 대지권을 팔아넘기든지 건물을 매수하던지 하겠지만 아무래도 전자가 될 확률이 크다고 하겠다.
결론으로 사례와 같이 토지, 건물의 소유권이 각각 나뉘어져 있는 경우의 위험때문에 낙찰가는 40%대로 떨어졌지만 의외로 이런 위험을 즐기는 A사장과 같은 사람도 있다는 점, 그리고 현재까지는 제대로 풀어가고 있다는 점을 높이 사고 싶으며, 남은 문제는 어느 정도의 차익을 남기고 매각 또는 분양하여 차익을 남기는지가 관건 이라고 하겠다.
감정가 18억원대의 짓다 만 전원주택지를 40%대 까지 4차 유찰된 물건을 8억원대의 낮은 가격으로 잡을 수 있었던 것 은 대지만 일괄경매 나왔고 주택은 다른 경매 신청자에 의하여 별도 사건번호로 경매 진행되어 제3자에게 낙찰까지 되었으니 외견상 보기에는 대박 성공한 모양이나 속내를 들 여다보면 그만큼 리스크를 지니고 있는 물건이었으며 이 곳 여섯 필지의 대지상에 농가주택이 한 채, 완공 된 고급 전원주택이 두 채 앉아 있는 형태인데, 주택(건물)의 소유주는 B, C씨 2명이고 이들은 따로 건물만 낙찰 받은 이들이었다.
우리가 경매로 주택이나 주택을 지을 수 있는 대지를 낙찰 받는다면 먼저 생각해야할 순위가 있는데 첫째 본인이 거주 할 것인가 시세차익을 내고 되팔 수 있을 것인가 하는 낙찰의 용도를 생각해야 할 것이다. 둘째, 되파는 방법 중에도 나대지로 매각 하느냐 아니면 주택을 지어 넘기느냐 하는 방법론이 있을 수 있다. 세 번째는 서울과 같은 대도시가 아닌 지역일 경우 본인 거주를 포함해서 생각 한다면 해당 소재지의 지역 인근 주민들의 새로운 이웃에 대한 반응이나 자 신의 친화력이 어떻게 어울릴 수 있는가 잘 따져봐야 한다는 것이 경매 고수들이 지적하는 변수 이다.
본 건 물건만 놓고 필자가 평가하기에 투자금액 등을 감안 하면 토지 소재지가 수도권을 벗어나 서울 통행 시간이 1시 간 반 정도 소요되는 점으로 보아 가격 대비 B급, 교통영향 을 평가한 도로 접근성은 대로 연결 부분 약 10m 지점에서 폭 2미터 도로를 통과해야 해서 향후 확장 개선 여지는 있지만 현황 평가로는 B급, 토지의 모양새는 장방형 이면서 약간 T자형에 가까워 A급, 향은 남향 이면서 지형을 보면 북쪽으로는 오르막 지형으로 북한강이 내려다보이는 A급으로 평 가 된다. 마지막으로 투자대비 획득 가능할 반대급부 즉 투자이익에 대해 생각 해 보고자 한다.
위 투자에서 먼저 잘한 점 두 가지, A사장은 필지 안에 농가 주택을 원형 보전한 상태에서 내부 일부를 수리하여 그대로 거주하기로 하였다. A사장은 우선 경매 대상 목록에서 제외 되어있는 해당 대지상에 있는 양평군청에 압류된 기존 농가주택 건물을 조정을 통해 소유권을 넘겨받았으니 체납된 세금 등을 일부 감액해서 납부하고 돌려받은 것으로 보여 이는 협상력을 칭찬 드려야할 것 같다.
대지와 건물의 소유주가 별개인 상황에서 A사장은 어떻게 쌓인 문제들을 풀어갈까? 살펴본바 B씨의 주택의 대지권은 ‘13년 6월 B씨에게 대지권을 넘겨 준 상태였다. 주택 (건물) 의 낙찰 받은 소유주가 대지권을 넘겨받기를 원했고 A는 대지권 해당 금액을 흥정하여 팔아넘긴 것이다.
C씨의 경우도 경우는 아직 대지 소유권을 넘겨받지 않은 상태라서 대지 소유권과 건물 소유권이 각각인 상태라서 A사 장은 C씨에게 지대(지료)를 요구할 수도 있는 위치이지만 그렇게되면 원초적인 갈등관계가 시작될 터이니 협상을 통해 대지권을 팔아넘기든지 건물을 매수하던지 하겠지만 아무래도 전자가 될 확률이 크다고 하겠다.
결론으로 사례와 같이 토지, 건물의 소유권이 각각 나뉘어져 있는 경우의 위험때문에 낙찰가는 40%대로 떨어졌지만 의외로 이런 위험을 즐기는 A사장과 같은 사람도 있다는 점, 그리고 현재까지는 제대로 풀어가고 있다는 점을 높이 사고 싶으며, 남은 문제는 어느 정도의 차익을 남기고 매각 또는 분양하여 차익을 남기는지가 관건 이라고 하겠다.
댓글 없음:
댓글 쓰기