부동산 경매 굿옥션 PF의 대안,부동산의 증권화 부동산 리츠 [칼럼: 전종철]

1. 리츠의 투자 및 운용구조
투자자는 리츠에 지분으로 투자를 하고 리츠는 투자자금을 부동산에 투자하여 운용 수익을 투자자(주주)에게 배당하여 준다.
● 자기관리형 리츠는 회사 내에 자산운용인력을 5명이상 직접 확보하고 자산을 운용하며, 위탁관리형 리츠는 명목상의 회사만 존재하고 자산은 자산관리회사(AMC)에 위탁하여 운용한다.
● 자산보관의 투명성을 확보하기 위하여 리츠의 자산은 신탁회사 등 법에서 정한 보관기관에 위탁하여 보관한다.
● 리츠도 펀드의 일종이다. 다만, 펀드처럼 만기가 존재하지 않기 때문에 주식을 증권거래소에 의무적으로 상장하여야 하며, 투자자는 증권거래소에서 주식을 팔아 투자자금을 회수할 수 있다.
● 투자자는 배당 이익과 상장된 주식을 팔 때 발생하는 매각차익 두 가지를 얻을 수 있다. 다만, 부동산을 팔지만 증권화된 부동산을 팔기 때문에 양도소득세는 발생하지 않는다.
● 리츠는 펀드의 속성 때문에 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당하여야 한다. 그에 따라, 국가에서는 하나의 이익에 이중과세가 되지 않도록 법인세를 감면하여 준다. 다만, 법인세 감면은 위탁관리형만 해당하고 자기관리형은 아직까지는 법인세를 납부하여야 한다.
● 리츠의 건전한 설립 및 자산운용을 위하여 국토해양부는 영업인가권을 가지고 관리?감독하고 있으며, 증권거래소 및 금융감독원도 상장 및 운용과 관련하여 관리?감독권을 행사하고 있다.


2. 리츠의 종류
리츠는 부동산투자회사의 준말로 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 목적으로 ‘부동산투자회사법’에 의하여 설립된 회사를 말하며 다음과 같은 세 가지의 종류가 있다.

1. 자기관리 부동산투자회사
자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사

2. 위탁관리 부동산투자회사
자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 회사

3. 기업구조조정 부동산투자회사
기업의 구조조정용 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자·운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 회사

* 개발전문 부동산투자회사
자기관리?위탁관리?기업구조조정 외의 별도의 유형이 아니며, 세 가지 중 하나의 형태를 취하되 투자사업이 개발사업에 한정되는 특징을 가진 회사

3. 리츠의 설립, 영업인가 및 상장
● 리츠는 자본금 5억원 이상으로 설립할 수 있으며, 국토해양부에 영업인가를 받아야 한다. 영업인가에는 통상 6개월 정도가 소요되고 있다.
● 영업인가를 받은 리츠는 영업인가일로부터 6개월 이내(최저자본금 준비기간)에 최저자본금이 부동산투자회사법에서 정한 금액(자기관리 부동산투자회사는 70억원, 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사는 50억원) 이상이 되어야 한다.
● 리츠를 상장하려면 자기자본은 100억원 이상이어야 하고, 자본금의 잠식이 100분의5를 초과하지 않아야 하며, 주식의 분산요건(모집 또는 매출한 주식수가 발행주식총수의 100분의25 이상일 것, 주주수가 200명 이상일 것)도 충족하고 있어야 한다.


4. 부동산시장에서 리츠교육의 필요성
2011년 현재 상근 운용전문인력을 두고 부동산의 개발 및 운용을 하는 자기관리형 리츠 설립이 붐을 이루고 있으나 리츠의 설립 및 상장, 부동산 자산의 운용에 대한 체계적이고 전문적인 교육을 담당하는 기관은 존재하지 않고 있는 것이 현실이다.
그러나 리츠의 이해는 부동산 투자자들이 반드시 알아야 할 필수 항목으로, 보다 규모 있는 투자노하우와 안정적인 수익률 확보를 실현할 수 있다. 이에 리츠에 대한 전문과정을 개설하여 한국 부동산시장의 발전 및 안정에 일익을 담당할 전문 인재를 양성하고자 ‘리츠(REITs)의 설립 및 운용에 관한 전문가 과정’을 개강한다. 이번 특강은 예스하우스 교육장에서 실시되며, 해당분야의 전문교수진으로 구성되어 있다. 지면에서 못 다한 이야기는 교육장에서 부동산개발과 부동산투자회사 리츠 그리고 부동산 금융에 대해 세부적으로 이야기하기로 한다.