통계적 관점에서 부동산시장 전망을 하기 위해서 부동산 시장의 가격변동요인으로는 이루 말할 수 없는 많은 요소들이 있다. 2013년 부동산시장을 전망한다는 것은 매우 어려운 일이지만 부동산 투자를 결정하는 방법과 현 부동산 시장의 문제점과 향후 추진할 새 정부의 부동산정책 방향을 제시하고자 한다. 우선 부동산 투자를 결정하는 방법으로는 단순관찰법, 부동산 경기사이클 지표, 부동산시장 순환주기 그리고 부동산 기대심리 등 몇 가지 관점에 대해서만 언급하려고 한다. 이런 관점은 부동산 시장과 반드시 일치하지 않는 이유는 그 시계열자료들은 그 시대의 모든 부동산가격 변동요인들이 작용하여 나타난 결과이기 때문에 지금 현재 또는 미래의 변동요인이 과거와 일치하지 않기 때문에 앞으로 일어날 결과를 맞추기란 쉬운 일이 아니다. 부동산시장상황에 따른 적절한 투자시점은 언제가 될까를 단언적으로 명시한다는 것은 오른 판단이 아니라고 생각한다. 이런 점에서 부동산시장의 전반적인 흐름에 대해서는 언급하고자 하는 것이다.
1.부동산 투자를 결정하는 방법
(1) 단순관찰법으로 인한 부동산 투자시기를 파악하는 방법
우선 단순관찰법으로는 분양물량과 떴다방 분위기, 부동산시장의 상승-보합-하락시장, 분양시장의 공급물량과 투기꾼 활동 동향, 부동산 현장 분위기, 청약경쟁률과 실제계약률, 고객인 부동산 수요자를 파악하여 분석하여 보면 단순하게 부동산 시장이 투자할 시기인지 알 수 있다. 이를 직감적으로 판단하여야 하여야 한다. 이런 관점에서 보면 아직도 광역시 및 지방에는 분양시장이 누그러지긴 했어도 꾸준히 이어가고 있고, 수도권에서도 동탄2지구 분양이 살아나는 모습이다.
(2) 부동산 경기사이클 지표나 순환주기를 분석하는 방법
부동산 경기사이클 지표를 분석하는 변수로는 종속함수로는 주택 매매가, 독립함수로 전세가, 거래건수, 전세가율, 공급물량(인허가, 착공, 입주), 거래량, 주택보급율, 아파트 분약-청약-계약률, 인구, 가구수, 금리와 소비자 기대심리, 거시경제변수로 경기종합지수, 소비자물가지수, 경제성장률, 회사채수익률과 국제 경기동향 등을 고려하여 각 지표 추세분석, 주택가격지수와 회귀분석, 상호간 교차분석, 부동산벌집모형 등을 통하여 분석할 수 있다.
부동산 순환주기는 미국 등 선진국을 중심으로 부동산 순환사이클이 있느냐에 대해서는 100여 년 전부터 연구가 진행되고 있으며, 우리나라에서도 여러 가지 설이 있지만 일반적으로 부동산 순환 주기는 10년이라고 말하고 있다. 하지만 일반 국민들은 이런 순환사이클은 매우 느리게 움직이고 있어, 순환사이클의 이미를 정확하지 이해하지 못하고 있다. 부동산 시장의 순환사이클을 중심으로 투자 시점을 고려한다면 대부분의 사람들은 호황기 막판에서 침체기로 넘어가는 시기에 투자한 사람들이 정부의 부동산정책 강화로 높은 금리, 높은 분양가, 높은 세금이 형성되는 시기로 차후 부동산 시장 하락으로 큰 손해를 보지만, 부동산 시장의 불황기 전환시점에서 투자한 사람들은 정부의 부동산 정책 완화로 낮은 금리, 낮은 분양가, 낮은 세금으로 향후 부동산 시장의 살아나는 시기에 큰 수익을 얻을 수 있었다. 바로 지금 시점이 부동산시장의 불황기에 접어들어 심각한 수준에 직면한 상태이며, 또한 2013년 새 정부 출범으로 부동산 시장을 안정시키기 위한 부동산 완화정책이 기대되므로 투자 시점을 잘 고려한다면 큰 효과가 있을 것으로 예상된다.
(3) 부동산 시장의 기대심리
매수자와 매수자 중 어느 쪽이 더 많은지를 평가하는 부동산 시장의 기대심리를 분석하면 투자시기를 결정하는 데 많은 도움을 받을 수 있다. 국민은행에서는 매수우위지수 = 100 + (매수세우위 - 매도세 우위), 매매거래지수 = 100 + (활발함 - 한산함)로 부동산 매매시장의 시장동향 추이를 분석하고 있다, 또한 전세수요에 비해 전세공급이 어느 정도인지도 전세수급지수 = 100 + (공급이 부족함 - 공급이 충분함), 전세거래지수 = 100 + (활발함 - 한산함)을 통하여 전세시장 동향을 분석하고 있다. 아직은 매수우위지수나 매매거래지수가 100이하이지만 부동산 시장이 살아나기 시작하면 즉시 반응을 보일 것으로 예측된다.
2. 현 부동산 시장의 문제점과 향후 추진할 새 정부의 부동산정책
첫째, 현 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 소유하고 있는 부동산 자산이 디플레이션 현상으로 자산가치가 하락하여 투자자 뿐 만 아니라 실수요자들 까지도 내 집 마련을 포기하는 상황이다. 또한 정부가 발표한 부동산활성화 대책인 5.10대책(주택거래 정상화와 주거안정대책)과 9.10대책(취득세 및 양도세 한시적 완화)도 그 효과가 미흡하였다. 해결방법으로는 부동산에 투자하면 어느 정도 투자 수익이 창출할 수 있는 정책이 필요한 시점이다.
둘째, 수도권지역에서 6차에 걸쳐 시행하고 있는 반값 아파트인 보금자리주택 정책이다. 이로 인하여 신규 분양하는 아파트보다 더 좋은 위치의 보금자리주택을 기다리며 신규 분양을 받지 않으며, 당분간 전세를 더 선호하는 분위기가 계속 진행될 것으로 보여 진다. 해결방법은 서민 주거안정을 위해 임대와 분양으로 이원화된 보금자리주택을 100% 서민용 임대아파트로 공급하거나, 아니면 이제도를 전면 폐지하여야 한다.
셋째, 공급자 우선정책의 산물인 주택 미분양 증가, 이로 인하여 건설업체 도산, 부동산 PF 부실로 저축은행 등 관련 금융기관의 연쇄적 도산을 방지하기 위하여 선분양제도를 후분양제도로 전환하여야 한다.
넷째, 2010년 인구센서스 결과 뚜렷한 변화는 4인 가구 중심에서 2인 가구 중심으로 전환, 1~2인 가구의 증가, 고령화 급증 등이다. 이런 사회적 변화를 반영하여 기존 국민의 주거생활안정화를 위해 추진하던 공급우선정책에서 수요자가 요구에 맞춰 개발하는 수요자우선정책으로 전환하여야 한다.
마지막으로 최근 금융감독원에서는 주택담보대출의 리스크를 분석하면서 주택가격 대비 대출금 비율(주택담보인정비율·LTV)이 기준선인 60%를 초과하는 대출 차주, 경매에 붙였을 때 예상 낙찰가보다 대출금이 많은 대출, 비은행 후순위 주택담보대출, 1개월 이상 연체하고 있는 대출자 수 와 더불어 깡통주택 규모를 은행 업권별 리스크를 발표하였다. 이런 상태로 계속 유지하거나 부동산 시장이 더 하락하는 경우 미국에서 발생한 서브프라임 모기지사태처럼 우리나라에서도 발생할 수 있다는 일종의 경고였다. 정부는 이에 합당한 주택담보대출 제도의 개선방안과 시행을 조속히 실시하여야 한다.
이상과 같이 통계적 관점에서 본 2013년 부동산시장 전망은 부동산 투자를 결정하는 방법과 현 부동산 시장의 문제점과 향후 추진할 새 정부의 부동산정책 등으로 한정하여 살펴보았다. 하지만, 실제 부동산 시장은 이런 요소들에 위해서만 이루어지는 것이 아니며, 보다 더 많고 고차원적인 요소와 이런 요소들의 결합에 따라 이루어진다. 만약 부동산투자를 결정하셨다면 투자자의 개별적 상황, 일반경기변동, 거시경제변수, 대체 투자대상의 수익률, 부동산시장상황 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 또한 정부도 국민들이 부동산 투자를 안심하게 할 수 있도록 투자한 자산에 수익 창출을 할 수 있는 방안, 보금자리주택 제도 개선, 인구가구 변화로 인한 수요자우선정책, 공급자우선정책의 선분양제도를 후분양제도로 전환 추진 그리고 주택담보대출 제도의 개선방안과 시행을 조속히 실시하여야 한다. 마지막으로 고객여러분의 현명한 투자만이 부동산 투자의 성공을 판가름한다는 진리를 절대적으로 명심하여야 한다. 감사합니다.
1.부동산 투자를 결정하는 방법
(1) 단순관찰법으로 인한 부동산 투자시기를 파악하는 방법
우선 단순관찰법으로는 분양물량과 떴다방 분위기, 부동산시장의 상승-보합-하락시장, 분양시장의 공급물량과 투기꾼 활동 동향, 부동산 현장 분위기, 청약경쟁률과 실제계약률, 고객인 부동산 수요자를 파악하여 분석하여 보면 단순하게 부동산 시장이 투자할 시기인지 알 수 있다. 이를 직감적으로 판단하여야 하여야 한다. 이런 관점에서 보면 아직도 광역시 및 지방에는 분양시장이 누그러지긴 했어도 꾸준히 이어가고 있고, 수도권에서도 동탄2지구 분양이 살아나는 모습이다.
(2) 부동산 경기사이클 지표나 순환주기를 분석하는 방법
부동산 경기사이클 지표를 분석하는 변수로는 종속함수로는 주택 매매가, 독립함수로 전세가, 거래건수, 전세가율, 공급물량(인허가, 착공, 입주), 거래량, 주택보급율, 아파트 분약-청약-계약률, 인구, 가구수, 금리와 소비자 기대심리, 거시경제변수로 경기종합지수, 소비자물가지수, 경제성장률, 회사채수익률과 국제 경기동향 등을 고려하여 각 지표 추세분석, 주택가격지수와 회귀분석, 상호간 교차분석, 부동산벌집모형 등을 통하여 분석할 수 있다.
부동산 순환주기는 미국 등 선진국을 중심으로 부동산 순환사이클이 있느냐에 대해서는 100여 년 전부터 연구가 진행되고 있으며, 우리나라에서도 여러 가지 설이 있지만 일반적으로 부동산 순환 주기는 10년이라고 말하고 있다. 하지만 일반 국민들은 이런 순환사이클은 매우 느리게 움직이고 있어, 순환사이클의 이미를 정확하지 이해하지 못하고 있다. 부동산 시장의 순환사이클을 중심으로 투자 시점을 고려한다면 대부분의 사람들은 호황기 막판에서 침체기로 넘어가는 시기에 투자한 사람들이 정부의 부동산정책 강화로 높은 금리, 높은 분양가, 높은 세금이 형성되는 시기로 차후 부동산 시장 하락으로 큰 손해를 보지만, 부동산 시장의 불황기 전환시점에서 투자한 사람들은 정부의 부동산 정책 완화로 낮은 금리, 낮은 분양가, 낮은 세금으로 향후 부동산 시장의 살아나는 시기에 큰 수익을 얻을 수 있었다. 바로 지금 시점이 부동산시장의 불황기에 접어들어 심각한 수준에 직면한 상태이며, 또한 2013년 새 정부 출범으로 부동산 시장을 안정시키기 위한 부동산 완화정책이 기대되므로 투자 시점을 잘 고려한다면 큰 효과가 있을 것으로 예상된다.
(3) 부동산 시장의 기대심리
매수자와 매수자 중 어느 쪽이 더 많은지를 평가하는 부동산 시장의 기대심리를 분석하면 투자시기를 결정하는 데 많은 도움을 받을 수 있다. 국민은행에서는 매수우위지수 = 100 + (매수세우위 - 매도세 우위), 매매거래지수 = 100 + (활발함 - 한산함)로 부동산 매매시장의 시장동향 추이를 분석하고 있다, 또한 전세수요에 비해 전세공급이 어느 정도인지도 전세수급지수 = 100 + (공급이 부족함 - 공급이 충분함), 전세거래지수 = 100 + (활발함 - 한산함)을 통하여 전세시장 동향을 분석하고 있다. 아직은 매수우위지수나 매매거래지수가 100이하이지만 부동산 시장이 살아나기 시작하면 즉시 반응을 보일 것으로 예측된다.
2. 현 부동산 시장의 문제점과 향후 추진할 새 정부의 부동산정책
첫째, 현 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 소유하고 있는 부동산 자산이 디플레이션 현상으로 자산가치가 하락하여 투자자 뿐 만 아니라 실수요자들 까지도 내 집 마련을 포기하는 상황이다. 또한 정부가 발표한 부동산활성화 대책인 5.10대책(주택거래 정상화와 주거안정대책)과 9.10대책(취득세 및 양도세 한시적 완화)도 그 효과가 미흡하였다. 해결방법으로는 부동산에 투자하면 어느 정도 투자 수익이 창출할 수 있는 정책이 필요한 시점이다.
둘째, 수도권지역에서 6차에 걸쳐 시행하고 있는 반값 아파트인 보금자리주택 정책이다. 이로 인하여 신규 분양하는 아파트보다 더 좋은 위치의 보금자리주택을 기다리며 신규 분양을 받지 않으며, 당분간 전세를 더 선호하는 분위기가 계속 진행될 것으로 보여 진다. 해결방법은 서민 주거안정을 위해 임대와 분양으로 이원화된 보금자리주택을 100% 서민용 임대아파트로 공급하거나, 아니면 이제도를 전면 폐지하여야 한다.
셋째, 공급자 우선정책의 산물인 주택 미분양 증가, 이로 인하여 건설업체 도산, 부동산 PF 부실로 저축은행 등 관련 금융기관의 연쇄적 도산을 방지하기 위하여 선분양제도를 후분양제도로 전환하여야 한다.
넷째, 2010년 인구센서스 결과 뚜렷한 변화는 4인 가구 중심에서 2인 가구 중심으로 전환, 1~2인 가구의 증가, 고령화 급증 등이다. 이런 사회적 변화를 반영하여 기존 국민의 주거생활안정화를 위해 추진하던 공급우선정책에서 수요자가 요구에 맞춰 개발하는 수요자우선정책으로 전환하여야 한다.
마지막으로 최근 금융감독원에서는 주택담보대출의 리스크를 분석하면서 주택가격 대비 대출금 비율(주택담보인정비율·LTV)이 기준선인 60%를 초과하는 대출 차주, 경매에 붙였을 때 예상 낙찰가보다 대출금이 많은 대출, 비은행 후순위 주택담보대출, 1개월 이상 연체하고 있는 대출자 수 와 더불어 깡통주택 규모를 은행 업권별 리스크를 발표하였다. 이런 상태로 계속 유지하거나 부동산 시장이 더 하락하는 경우 미국에서 발생한 서브프라임 모기지사태처럼 우리나라에서도 발생할 수 있다는 일종의 경고였다. 정부는 이에 합당한 주택담보대출 제도의 개선방안과 시행을 조속히 실시하여야 한다.
이상과 같이 통계적 관점에서 본 2013년 부동산시장 전망은 부동산 투자를 결정하는 방법과 현 부동산 시장의 문제점과 향후 추진할 새 정부의 부동산정책 등으로 한정하여 살펴보았다. 하지만, 실제 부동산 시장은 이런 요소들에 위해서만 이루어지는 것이 아니며, 보다 더 많고 고차원적인 요소와 이런 요소들의 결합에 따라 이루어진다. 만약 부동산투자를 결정하셨다면 투자자의 개별적 상황, 일반경기변동, 거시경제변수, 대체 투자대상의 수익률, 부동산시장상황 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 또한 정부도 국민들이 부동산 투자를 안심하게 할 수 있도록 투자한 자산에 수익 창출을 할 수 있는 방안, 보금자리주택 제도 개선, 인구가구 변화로 인한 수요자우선정책, 공급자우선정책의 선분양제도를 후분양제도로 전환 추진 그리고 주택담보대출 제도의 개선방안과 시행을 조속히 실시하여야 한다. 마지막으로 고객여러분의 현명한 투자만이 부동산 투자의 성공을 판가름한다는 진리를 절대적으로 명심하여야 한다. 감사합니다.
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