[사례연구] 매매목적물은 여관이며, 매도의뢰인이 상담을 요청한 사례입니다.현재 매도의뢰인과 매수인 사이에는 매매 협상이 진행되고 있으며, 매수자 쪽에서 제안하는 내용은 매매목적물에 설정되어 있는 은행권의 대출금에 대한 승계와 매매목적물에 대한 소유권이전은 나중에 하자는 것입니다. 매매목적물에 대한 계약의 내용은 다음과 같습니다.
매매가액 : 금 12억5천만 원
현재 총 대출금 : 금 9억5천만 원
물건의 특징 : 현재 임대를 놓는다면 임대조건은 보증금 2억원, 월차임 금800만원 정도로 즉시 임대가 가능한 상태입니다.
매매가액 : 금 12억5천만 원
현재 총 대출금 : 금 9억5천만 원
물건의 특징 : 현재 임대를 놓는다면 임대조건은 보증금 2억원, 월차임 금800만원 정도로 즉시 임대가 가능한 상태입니다.
1. 먼저 계약서를 작성할 때 발생할 수 있는 문제점
먼저 계약서를 작성할 때 발생할 수 있는 문제점을 파악여야 합니다. 위의 사례에서 계약서를 작성할 때 주의해야 할 사항은 매수인이 목적물의 점유를 이전받고 영업을 하면서 융자금에 대한 대출이자를 납부하지 않았을 때를 대비하여 매도인을 보호하는 규정을 만들어야 합니다. 그리고 매수인을 위해서는 아직 소유권이 이전되지 않았기 때문에 매도인의 채권자들에 의하여 강제집행절차가 개시될 경우 매수인을 보호하는 규정을 만들어야 합니다. 마지막으로 계약이 해제되는 경우에는 신속하게 청산을 하여야 하므로 그에 대한 규정을 만들면 되겠습니다.
2. 계약과 관련하여 발생할 수 있는 사안이 실제로 발생할 것을 대비
계약과 관련하여 발생할 수 있는 사안이 실제로 발생할 것을 대비하여 매도인과 매수인을 보호하기 위한 내용을 계약서에 명기하여야 합니다.
3. 결론
공인중개사는 의뢰인이 어떤 조건에서 계약을 의뢰하던지 완벽하게 양당사자를 보호할 수 있도록 계약서를 작성할 능력을 갖추고 있어야 합니다. 대한민국에서 최고의 부동산전문가가 되는 그날까지 최선을 다해야 할 것입니다.
지금부터는 필요한 특약을 살펴보겠습니다. 아래의 특약 내용은 제가 출간한 '계약서작성법과 특약실무'에 실려 있는 내용입니다.
(1) 매도인은 잔금을 지급하기 전에 매수자에게 점유를 이전한다.
(2) 매수인은 매도인의 서면에 의한 동의 없이는 매도인에게 부담이 되는 계약 또는 목적물의 현상을 변경하지 못한다.
(3) 매수인은 목적물을 인도받은 날부터 목적물에 관한 하자와 관리비 등 유지관리에 필요한 모든 비용을 책임지기로 한다.
(4) 매수인은 목적물을 인도 받은 날부터는 목적물에 설정된 금융채권에 대한 이자를 직접 지급하기로 한다.
(5) 매수인이 대출이자와 목적물의 유지관리에 필요한 비용을 지급하지 않아 매도인에게 신용상 위험을 초래하게 한 때에는 해제의 의사통보 없이 계약은 즉시 해제하기로 한다.
(6) 매매계약이 매수인의 책임 있는 사유로 해제된 때에는 매수인이 매도인에게 지급한 모든 금원은 매도인에게 위약벌로 귀속한다.
(7) 매수인이 목적물에 설치한 부속물과 동산 일체에 대하여는 그 소유권을 포기한 것으로 한다.
(8) 매도인은 목적물에 대한 점유를 계약의 해제 또는 취소를 해제조건부로 하여 이전한 것으로 매매계약이 해제 또는 취소된 경우에는 매수인은 매도인의 점유보조자의 지위로 목적물을 점유한 것으로 한다.
(9) 매매계약이 해제된 때에는 매수인은 매도인이 퇴거요청을 한 때에는 즉시 목적물로부터 퇴거를 하여야 하고 목적물을 매도인에게 이전하여야 한다.
(10) 매수인이 목적물로 부터 정당한 이유 없이 퇴거를 거부하거나 목적물의 인도를 거부할 때에는 손해배상예정액으로 금 3억원의 손해배상을 하기로 한다.
(11) 매도인은 소유권 이전에 관한 모든 책임을 부담한다. 매도인이 소유권이전을 거부하거나 불가능하게 된 때에는 매수인이 목적물에 투입된 비용의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로 하여 지급하기로 한다.
(12) 매도인의 채권자에 의하여 경매등 강제집행이 진행될 경우에는 매수인은 제5호에도 불구하고 정당한 점유자로 유치권을 행사할 수 있도록 모든 절차에 협조하기로 한다.
(1) 매도인은 잔금을 지급하기 전에 매수자에게 점유를 이전한다.
(2) 매수인은 매도인의 서면에 의한 동의 없이는 매도인에게 부담이 되는 계약 또는 목적물의 현상을 변경하지 못한다.
(3) 매수인은 목적물을 인도받은 날부터 목적물에 관한 하자와 관리비 등 유지관리에 필요한 모든 비용을 책임지기로 한다.
(4) 매수인은 목적물을 인도 받은 날부터는 목적물에 설정된 금융채권에 대한 이자를 직접 지급하기로 한다.
(5) 매수인이 대출이자와 목적물의 유지관리에 필요한 비용을 지급하지 않아 매도인에게 신용상 위험을 초래하게 한 때에는 해제의 의사통보 없이 계약은 즉시 해제하기로 한다.
(6) 매매계약이 매수인의 책임 있는 사유로 해제된 때에는 매수인이 매도인에게 지급한 모든 금원은 매도인에게 위약벌로 귀속한다.
(7) 매수인이 목적물에 설치한 부속물과 동산 일체에 대하여는 그 소유권을 포기한 것으로 한다.
(8) 매도인은 목적물에 대한 점유를 계약의 해제 또는 취소를 해제조건부로 하여 이전한 것으로 매매계약이 해제 또는 취소된 경우에는 매수인은 매도인의 점유보조자의 지위로 목적물을 점유한 것으로 한다.
(9) 매매계약이 해제된 때에는 매수인은 매도인이 퇴거요청을 한 때에는 즉시 목적물로부터 퇴거를 하여야 하고 목적물을 매도인에게 이전하여야 한다.
(10) 매수인이 목적물로 부터 정당한 이유 없이 퇴거를 거부하거나 목적물의 인도를 거부할 때에는 손해배상예정액으로 금 3억원의 손해배상을 하기로 한다.
(11) 매도인은 소유권 이전에 관한 모든 책임을 부담한다. 매도인이 소유권이전을 거부하거나 불가능하게 된 때에는 매수인이 목적물에 투입된 비용의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로 하여 지급하기로 한다.
(12) 매도인의 채권자에 의하여 경매등 강제집행이 진행될 경우에는 매수인은 제5호에도 불구하고 정당한 점유자로 유치권을 행사할 수 있도록 모든 절차에 협조하기로 한다.
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