부동산 경매 굿옥션 2012년 토지경매시장 결산 및 2013년 전망 [경매: 김성숙]

2012년 토지경매시장 결산 및 2013년 전망

올해의 토지 시장은 수도권과 지방의 희비가 엇갈렸다.
부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 10월 기준 전국 지가는 2011년 말 대비 0.806% 상승했다. 2012년 들어 부동산소비자심리지수가 상승함과 동시에 지가변동률과 토지거래량도 모두 상승세를 보였다. 하지만 3월 소비자심리지수가 소폭 하락한 이후 2분기부터 지가상승폭이 지속적으로 감소하기 시작했다.
거래량 역시 하락세로 전환됐다. 올해 말 일몰 예정인 비사업용토지의 양도세 중과 유예로 인해 내년 초 거래량은 다소 주춤할 것으로 예상된다. 내년에도 올해와 같이 지역별 호재에 따라 국지적인 상승세가 기대 된다.



지방권역 상승세 두드러진 반면, 수도권은 하위권에 머물어
2012년 토지시장은 세종, 강원, 부산 등 지방권역의 지가 강세가 두드러졌다. 특히 서울과 인천은 전국평균 상승률 이하의 수치를 기록하는 등 수도권지역 모두 지가상승폭이 매우 적었다. 도시별로는 △세종(2.19%) △강원(1.49%) △부산(1.45%) △경남(1.40%) △대구(1.32%)이 가장 많이 올랐으며, 하락한 지역은 없었으나 △충남(0.75%) △인천(0.36%) △서울(0.29%)이 전국 평균(0.80%)에 비해 낮은 상승률을 보였다.

토지경매시장의 낙찰 분석에 따르면 동계올림픽 개최 등 뚜렷한 호재 있던 강원 상승세
부동산 경매시장 침체는 지표로도 확인된다. 입찰경쟁률과 낙찰률, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 등 경매시장 '3대 지표'가 모두 하락세를 보였다. 특히 아파트 시장의 약세가 두드러졌다. 글로벌 금융 위기가 지속되고 있는데다 경기 침체가 실물로 확산될 가능성이 크기 때문에 내년 경매시장의 전망도 그리 밝지 않다. 부동산 경매정보업체인 굿옥션에 따르면 서울·수도권 주택 경매 물건은 1월 4219건에서 11월 6141건으로 늘었다. 특히 아파트의 경우 올해 11월까지 총 3만642건으로 이미 지난해 2만7859건을 넘어섰다.
부동산 경기가 좋을 때 무리하게 대출을 끼고 집을 매입한 하우스푸어들이 집값 하락과 대출이자를 감당하지 못해 경매물건을 내놓고 있다.
정부의 '9·10 대책'으로 9~10월 잠시 반등하기도 했지만 80%를 넘지 못한 것이다. 지난달 주택 낙찰가율은 71.6%로 연초보다 1.4%포인트 가량 내렸다. 대부분의 주택이 감정가의 80%에 못 미치는 가격에 낙찰된 셈이다.
토지경매시장의 낙찰가율 분석에 따르면 동계올림픽 개최지인 평창과 배후도시인 강릉 등의 상승세에 힘입어 강원지역의 토지가 전국 낙찰가율보다 높은 낙찰가율을 보이고 있다. 혁신도시와 개발호재가 있는 부산과 경남도 각각 강서신도시 개발완료, 화명대교 개통, 김해테크노밸리 등의 개발사업에 힘입어 높은 낙찰가율을 기록했다.




2013년 토지경매시장전망

정권교체로 인한 시장활성화 불투명, 개발호재 가시화 지역위주로 국지적 상승 기대개발호재지역 토지 경매시장에 주목
경기침체가 계속되고 있는 가운데, 10월 들어 지가상승률이나 거래량도 일부 상승했으나 이와 같은 추세가 유지될지는 좀더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 올해 말까지 처분하는 비사업용 토지에 대해 양도세 60% 중과를 유예해주고 있어 거래가 다소 회복된 부분도 있기에 내년 초 거래량은 주춤해질 수 있을 것으로 보인다.
다주택자 중과세와 함께 비사업용토지 중과세도 폐지여부가 논의된 바 있으나 시행여부가 불투명해 현재로써는 토지거래시장의 향방을 가늠하기 어렵다. 또한 현재까지 알려진 대선후보들의 부동산정책은 부동산거래 활성화보다는 서민주거복지 중심의 공약이라 대선 이후의 부동산경기전망에 대한 불투명성은 여전하다.
개발호재 가시화 지역위주로 국지적 상승이 기대되는데 송도국제도시의 경우 GCF 국제기구 유치 호재에 한동안 진척이 없던 수도권 광역철도(GTX) 개발이라는 겹호재가 확정되면서 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산의 관심도 높아지고 있다. 개발호재로 인구 유입에 대한 기대감으로 상권활성화의 가속도가 예상되기 때문이다. 수서일대도 더블호재로 관심이 높은 지역중 하나다. 서울~평택 간 수도권 고속철도(KTX) 종착역으로 수서역이 확정되면서 주변 오피스텔, 상가 등의 관심도 높아지고 있다. 수서~용문~원주~평창~강릉을 잇는 복선철도사업도 확정돼 2015년 이전 착공 예정으로 상권에 기대감을 더해주고 있다. 황금노선으로 불리우는 분당선 연장선, 신분당선 연장선 지역 등도 인구 유입 및 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다.
평창동계올림픽 유치, 혁신도시 조성 등의 도시별 이슈호재가 있는 지역과 평택~시흥 고속도로(2013년 3월 개통예정), 아산~천안 고속도로(지난 10월 주민설명회를 마치고 내년 하반기에 착공예정) 등 교통기반시설 확충계획이 뚜렷하게 가시화되는 지역에서는 인구 유입이 늘고 교통망이 개선되는 등 개발호재 여파로 외지인의 유입이 늘어 일부 거래 및 가격의 성장세가 기대됨으로 낙찰가율의 상승 가능성이 높을수 있겠지만 별다른 상승재료가 없는 지역은 올해와 같은 안정세가 계속될 것으로 보인다.