부동산 경매 굿옥션 토지투자와 절세 [칼럼: 김윤석]

 평창올림픽 발표 이후 강원도 지역을 비롯한 개발가능 지역의 토지 투자문의가 늘고 있다는 기사가 심심찮게 올라오고 있다. 그러나 개발호재가 있는 지역의 토지일 경우 토지거래허가제로 묶일 위험이 있기 때문에 토지투자의 제약을 받기 쉽다. 이러한 경우 토지경매로 취득하면 어렵지 않게 토지를 취득할 수 있게 된다. 다만 토지투자 시에는 토지를 취득하는 목적이 분명해야 한다. 왜냐하면 단순히 토지를 소유하는 것 보다는 취득한 토지를 지목변경 등의 방법으로 토지의 가치를 높여 처분하는 것이 훨씬 유리하기 때문이다.

토지 취득 시의 세금비용은 가치분석에 중요한 포인트가 되므로, 토지를 취득하여 보유하다가 처분하는 과정까지 단계별로 발생하는 세금비용에 대해 알아보기로 하겠다.
먼저, 농지를 제외한 일반토지(대지, 잡종지 등)를 취득(일반매매, 경매 등)하게 되면 취득금액(실거래가)에 대해 4.6%의 취득세가 발생한다. 다만 토지수용으로 취득하게 되면 취득세가 면제되는 혜택이 주어지나 계약일(또는 사업인정 고시일)이후 부동산의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날로부터 1년 이내 대체할 부동산을 취득해야 한다.
다음으로, 일정기간 토지를 보유하게 되면 재산세가 부과되며, 토지의 종류(종합합산, 별도합산, 분리과세)에 따라 합산토지가액이 일정기준액을 초과하면 종합부동산세가 부과되기도 한다. 이에 대한 내용을 간단히 정리하면 아래표와 같다.

마지막으로, 양도단계에서는 양도소득세 문제가 발생하는 데 실무적으로 중요한 것은 비사업용토지를 매각하느냐 아니면 사업용토지를 매각하느냐에 따라 세금차이가 많이 발생한다는 점이다. 만약 비사업용토지(나대지, 잡종지 등) 상태에서 매각하게 되면 2012년 12월 31일까지는 중과세율(60%)이 유예되는 혜택이 있지만 양도차익을 많이 줄일 수 있는 장기보유특별공제액(양도차익의 10~30%) 혜택을 볼 수 없다. 여기서 비사업용과 사업용토지의 판단기준은 무엇일까? 판단기준은 보유 기간 중에 어느 정도의 기간 동안 사업용으로 활용하고 있었느냐를 가지고 따진다는 점이다. 현재 사업용토지로 보는 경우의 규정은 양도일 직전 3년(또는 5년) 중 2년(3년) 또는 보유기간 중 80% 이상을 사업용에 사용하다가 처분해야 한다.

구 분		부동산의 종류	재산세	종합부동산세
토지	종합합산	나대지, 잡종지, 일부 농지·임야·목장용지 등 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 분리과세?별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	○ ○ ○ ○	○ ○ ○ ○
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것) 법령상 인·허가 받은 토지(터미널부지)	○ ○	○ ○
	분리과세	일부 농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%) 공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%) 골프장, 고급오락장용 토지(재산세 4.0%)	○ ○ ○	X X X