부동산 경매 굿옥션 주택,상가건물임대차 사례분석 [상식: 박용덕]

 1. 임차인으로 부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부? 
임차인이 보증금 1억원에 세입자로 살고 있다가 임대인의 동의하에 전차인과 보즘금 4천만원에 월세 50만원으로 계약한 경우 전차인은 최우선변제를 받을수 있을까
※ 갑설(적극설)
소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석하여야 한다.
※ 을설(소극설)
전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다.
답. 갑설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다.
(출처 : 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 재판예규제866-41호 2002.06.26 개정)

2.가계약금은 돌려 받을 수 있는가?
결론부터 말하면 목적물과 대금 특정됐을 때 가계약금은 돌려받을 수 없다.
일반적으로 계약서를 서면으로 작성한 뒤 계약금을 주고받는 경우 만을 계약으로 생각하고 그 이전의 구두상의 합의나 계약금의 일부를 먼저 지급하는 경우를 가계약으로 지칭하고 계약에 대한 구속을 받지 않는다고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 가계약이라는 관행적 용어에도 불구하고 가계약도 일종의 계약이고, 구두계약 만으로도 계약은 성립하고 그 효력도 발생합니다. 다만 법적구속력을 갖기 위해서는 목적물과 대금 등 계약의 중요부분이 특정되고 실제로 계약금이 지불되어야 하는데, 이럴 경우 가계약금을 반환받기는 당사자의 합의가 아닌 한 어렵게 됩니다. 따라서 매수자의 경우 가계약금을 반환받기 위해서는 매도인에게 사정을 얘기하고 양보를 받는 것이 좋습니다. 다만 목적물이 애초 합의한 내용과 차이가 있을 경우라면 이러한 사항을 내용증명 우편 등으로 매도인에게 통보함으로써 추후 법적분쟁과 관련한 입증문제에 대비함과 동시에 매도인에게 소송을 통해서라도 반드시 돌려받겠다는 메시지를 확실히 전달할 필요성이 있습니다.

3. 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위하여는 반드시 배당요구를 하여야 하는가?
임대차조사만으로 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고, 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없고, 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으며, 대항력 있는 소액임차권자는 임대차가 종료한 경우 보증금의 우선변제청구를 할 수도 있고 양수인에게 보증금의 반환청구를 할 수도 있으므로 소액임차권자도 배당요구를 하여야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다.
(출처 : 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 재판예규제866-41호 2002.06.26 개정)