부동산 경매 굿옥션 변경된 세법내용들의 적용시기의 이해와 활용 [세법: 이상욱]

정부는 부동산 경기회복을 위해 그동안 부동산 경기회복의 발목을 잡던 세법내용들을 수정하여 쏟아내고 있고 투자자들은 그 정책들을 활용해 더 많은 투자수익률에 도전하고 있습니다.

부동산 거래를 통해 수익을 추구하는 경매투자가들에게는 좋은 정보임을 확신합니다.
요즘 유행하는 단어 중에 ‘얼리 어답터’란 말이 있듯이 남들보다 먼저 움직이는 자에게 더 큰 수익률이 기다리고 있을지도 모른다는 생각 꼭 유의하시길 바랍니다.

과거 아래의 폭탄과 같은 세금 때문에 투자수익률이 급감했고 이에 따라 경매낙찰가격이 급락하고 부동산 경기가 바닥을 보인 몇 년 전을 다들 기억하실 듯 합니다.

- 1세대 2주택 50%중과세율
- 1세대 3주택 60%중과세율
- 비사업용 토지 60%중과세율
- 중과세율 대상 부동산에 대한 장기보유 특별공제 적용 배제
- 1년미만 보유시 50%세율
- 1년~2년미만 보유시 40%세율

부동산 세법 개정안에 대한 많은 질문들이 쏟아지고 있습니다.
이미 개정되어 시행이 된 사항들도 있고 국회를 통과해야 적용받을 수 있는 규정들이 있는데 그 내용에 대한 명확한 개념을 정리해 보고자 합니다.
다음 내용에 대한 이해가 정확하지 않다면 잘못된 판단으로 인하여 세부담 차이가 많이 발생할 수 있기 때문에 아래의 내용에 대해 주위의 조세전문가들의 확인을 거친 후 매도시점을 결정하기 바랍니다.

그래도 쉽게 판단이 결정되지 않다면 세법상 양도일의 규정을 살펴보면 답이 나올 듯 합니다.
세법상 유상양도 시점은 원칙상 대금청산일이지만 대금청산일이 불분명한경우나 대금청산일 전 등기이전을 한 경우는 등기부상 등기접수일로 결정됩니다.
즉 적정 매수자가 나타났다면 계약을 함과 동시에 잔금지급일을 여유있게 결정한다면 개정된 세법을 적용 받을 수 있을 듯 합니다.

구분	변경전	변경후	적용시기
1세대 2주택 세율	50%(중과세율)	6%~38%(누진세율)	현재 변경후 내용을 적용 받을 수 있음
1세대 3주택 세율	60%	6%~38%(누진세율)
비 사업용 토지세율	60%	일반세율
1년미만 보유시 세율	50%	40%	세법개정 후 적용 즉 현재 적용안됨
1년~2년 보유시 세율	40%	6%~38%(누진세율)
주의사항	1.비사업용 토지는 일반세율이 적용되나 장기보유 특별공제는 세법개정이 되어야 적용됨에 유의 2.단기매매세율적용분 중 1년~2년보유 적용분은 2013년이후 취득분부터 적용 예정임

지금 매도를 생각하고 있다면 다음 사항은 다시 한번 확인해야 할 듯 합니다.
비사업용 토지를 매도할 예정이라고 한다면 세법 개정후 양도하셔야 장기보유 특별공제를 적용받습니다.
1년이상 2년미만 보유한 주택의 매매는 40% 세율 적용에서 6%~38%(누진세율)세율적용으로 개정이 되는데 2013년이후 취득한 주택에 한하여 적용하는 부분이므로 주의 하시길 바랍니다.
또한 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제하기 때문에 미분양 주택에 관심을 가져도 좋을 듯 하며 취득세 감면도 2012년 12월 31일까지 취득분에 대해 적용하고 있으므로 세부담 차이로 인한 투자수익 효과도 극대화 시킬수 있다는 점에 관심을 가지시길 바랍니다.