부동산 경매 굿옥션 경매 절차와 check point [칼럼: 정춘자]

 1. 법원경매 매각절차도



2. 매각공고 등재 후 기본자료수집

매각기일 2주전 매각공고가 등재, 동시에 감정평가서, 현황조사서, 사진 등 기본자료가 등재됩니다. 매각기일 1주전 매각물건명세서 등재, 임차인 및 인수되는 권리, 유치권, 법정지상권 등 물건분석 시 주의해야 할 사항이 등재됩니다.
굿옥션 사이트에서는 이러한 기본자료 외에 등기부등본, 전입세대열람, 현장사진, 조사보고서 등의 다양한 컨텐츠를 제공해 드리고 있습니다.


3. 경매물건 자료수집 시 주의사항

1) 물건의 진행여부(변경, 취하 등)
입찰 참여시에는 항상 물건의 진행여부를 확인해야 합니다. 공고에 등재된 물건이라 하더라도 매각기일 당일까지 취하 및 변경 등으로 진행이 되지 않을 수 있음을 유념하여야 합니다. 법원에 취하 등의 신청이 접수 되었다 하더라도 법원에 따라 해당물건에 반영이 늦어질 수 있습니다. 그러므로 사건내역보다는 문건처리내역 및 송달내역을 통해 좀 더 정확한 진행상황을 파악해야 합니다. 매각기일 당일에도 취하, 변경 등의 신청이 접수되며, 전날 접수된 내용을 미처 반영되지 못하는 경우도 종종 발생하기 때문에 멀리서 오는 입찰자의 경우 경비손해를 보지 않기 위해서는 좀 더 세심한 관심이 필요합니다.

2) 감평, 점유관계조사서 등 각종 서류의 조사시점과 현재와의 차이
유찰 혹은 재진행 되는 물건의 경우 기간이 길어짐에 따라 점유하는 임차인 혹은 주요 내용들의 변동이 있을 수 있습니다. 하지만 법원에서는 그러한 내용들을 특별한 공고 없이 법원사이트 혹은 담당계에 서류를 비치하고 있으므로 인터넷으로 이용 시에는 무엇보다도 개별사건 검색을 통해 물건의 진행상태 및 내용확인이 중요하며, 그 중에서도 문건/송달내역을 통해 제출되는 서류 등을 파악해야 합니다.

3) 문건/송달내역
법원사이트에서 개별사건검색을 하거나 굿옥션 사이트에서 제공되는 문건/송달내역을 참고하시면 됩니다. 문건/송달내역에는 경매진행 중에 접수되는 모든 서류와 이해관계인에게 통지되는 내역을 접수일자대로 기재하고 있습니다. 하지만 실제로 서류가 접수되는 시점과 사이트에 반영되는 시점은 법원마다 차이가 있으며 1~2일 정도 소요됩니다. 문건/송달내역 중 취하, 변경 등의 진행관련내용은 간혹 접수 시점이 한참 지났으나 해당물건에 바로 반영되지 않아 취하된 상태이나 이를 모르고 계속 입찰준비를 하는 경우가 있는데 이런 낭패를 겪지 않기 위해서 문건/송달내역을 항상 주시하여 시간과, 경비의 낭비가 없으시길 바랍니다. 기본자료에 반영하는 내용 중 문건/송달내역을 통해 알 수 있는 내역은 주로 [유치권신고 신청, 유치권배제신청 등 유치권관련서류], [감정평가서], [연기, 취하, 정지 등 물건진행상태관련 신청], [공유자우선매수신청,채권자매수신청], [임차인 권리신고 및 배당요구신청], [채권자 변경 신청] 등 입니다. 하지만 문건/송달내역은 말 그대로 각종 신청서류들을 제출한 내역만을 담고 있을 뿐 각 서류들의 정확한 내용은 담당계에 비치된 서류나 추후에 등재되는 공고 및 매각물건명세서를 참고하시기 바랍니다.

4) 법원에서 제공되는 기본자료의 오류
매각공고 등재 시 물건상의 기재누락 및 착오- 공고상에는 경매신청 당시 접수된 내용을 기재하고 있습니다. 하지만 경매신청접수를 하고 나서 법원에서 경매준비를 하는 수개월 동안 해당물건의 중요내용에 변동사항이 있을 수 있게 마련입니다. 공고상의 기재된 부동산의 면적과 실제 부동산 면적의 차이가 크거나 일부 누락될 수 있으며, 그 외에 감정가에 포함되는 여러 제시외 수목 및 기타물건들의 기재내용이 누락되는 경우가 있습니다. 내용의 누락이나 최초감정가와 맞지 않는 금액 및 내용 등으로 인해 입찰참여시 혼동을 야기하는 경우도 있습니다. 굿옥션 사이트에서는 이러한 경우 감정가격이 맞지 않는 원인 및 오류로 보이는 내용의 부가설명 등을 참고할 수 있도록 기재하고 있습니다.

5) 매각물건명세서 작성의 중대한 하자
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다. 이와 같은 내용을 누락 시 낙찰자에게 피해가 갈 수 있으므로 해당내용을 모두 포함하고 있는지의 여부가 중요합니다.

6) 경매사건검색의 사건 및 기일내역 기재착오 및 누락
사건내역에는 물건의 진행상황 및 감정가/최저가, 기타참고내 등을 담고 있습니다. 주로 경매사건을 확인할 때 사건내역의 진행상황만을 보고 판단하는데 앞에 문건/송달내역에서 얘기했듯이 취하 및 연기 등의 신청서류가 접수되고 나서 반영되는 데는 1~2일 혹은 수일이 걸리는 경우가 있어 그 부분만 믿어서는 안됩니다. 기일내역에서는 감정가/최저가 및 매각기일의 진행과정을 알 수 있습니다. 하지만 요즘 법원사이트 내에서도 기일내역의 오류가 잦습니다. 주로 기일내역의 최저가 오류가 많은데 유찰이 되었지만 유찰률을 적용시키지 않는 경우, 변경되었기 때문에 최저가가 그대로 유지되어야 하는데 유찰된 경우, 몇 달전에 기각 등의 처리가 되었으나 미처 반영되지 않아 진행상태로 처리되고 있는 경우, 이해관계인에게 통지서를 발송하는 과정 등에서 생길 수 있는 미진행상태를 반영하지 않는 경우 등 여러 경우 등으로 입찰 참여에 혼동을 주고 있습니다.
이 외에도 기본자료의 오류 등에는 여러가지가 있을 수 있으며, 일부 내용은 불허가 사유로도 인정될 수 있으므로 여러 자료들을 조합하여 올바른 물건정보를 파악할 수 있기 바랍니다.
굿옥션은 권리분석에서 매각에 이르기까지 일반인들이 스스로 해결할 수 있도록 고객님과 함께 만들고 성장해 왔습니다. 앞으로도 경매에 필요한 컨텐츠와 고객님이 원하는 서비스로 경매시장을 선도해 나가는 기업이 되도록 노력하겠습니다. 2012년에도 여러분의 가정에 좋은 일만 가득하기를 바랍니다.