경매사건번호는 광주지법 2011타경 2690(2)번 물건과 대구지법 본원 2011타경 9754(2)번 물건이다. 두 사건 모두 질문의 내용은 ‘건물이 마음에 들어 낙찰 받기는 했는데 대지가 매각에서 제외되어, 이에 대해 향후에 어떻게 처리하면 좋겠는가.’ 하는 것이었다.
우리나라 민법에 의하면, 토지에 대한 권리와 건물에 대한 권리를 별개로 취급하고 있어 건물등기와 토지등기부를 따로 두고 있다(예외적으로 집합건물은 토지에 대한 권리를 대지권으로 변환하여 건물과 일체로 소유권을 이전하지만 여러 예외가 있어 주의를 요한다). 따라서 온전한 건물의 소유권이 되기 위해서는 건물이 존재하는 토대가 되는 ‘토지에 대한 소유권’도 같이 가지고 있어야 안전하게 건물을 소유할 수 있다. 만약, 소유권이 없는 건물은 토지소유권에 따라 좌우되는 처지가 된다. 따라서 민법에서는 건물소유권의 안전을 위하여 지상권제도를 도입하고 있는데, 토지소유자와 협의하여 등기하면 상당기간(건물의 경우 최소 30년) 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 설정할 수 있다. 그러나 실제로 이 제도는 한전에서 고압선로를 개설하기 위해 설정한 것과 도시철도공사 등에서 지하철공사를 하면서 특별법에 의해 구분지상권(지하의 일부에 설정하는 지상권) 설정 등에 활용됐을 뿐 실제는 거의 활용되지 않는 제도이다. 따라서 일반적으로는 토지소유자와의 채권계약인 토지임대차를 맺거나 인척관계 등의 사유에 의해 무상으로 토지를 빌린 경우가 일반적이고 그 외에 경매 등의 특수한 사유로 인해 발생된 법정지상권이나 관습법적법정지상권에 의해 성립된 지상권이 있을 수 있다.
장황하게 이러한 권리에 대해 열거한 이유는 상기 사례인 ‘건물만 경매로 나온 물건’에 대한 성격 파악에 필요하기 때문이다. 현재 토지에 대해 등기된 지상권이 있고, 유효하게 유지되거나, 법정지상권이 성립되어 있고 유효하게 유지되는 물건이어야만 낙찰자도 종물로 그 지상권을 취득할 수 있다(물론 등기되지 않은 지상권은 토지소유자가 이전을 거부할 경우 소송하여야 할 경우도 있다). 만약 토지임차권을 가진 건물이라면 물권은 채권을 깨트린다는 원리에 의해 토지소유자가 임차권의 소멸을 주장하면 그 건물은 존립기반을 잃어 철거하여야 할 운명에 처하게 되는 것이다.
결론적으로, 건물만 경매로 나온 물건은 존립에 필요한 권리를 가지고 있는 물건이 전무하다시피하다고 보아도 무방할 것이다. 그렇다면, 이러한 물건은 토지소유자나 토지소유자와 특수한 관계에 있어 낙찰 후 위에서 언급한 토지사용권을 취득할 수 있는 자여야만 안전하게 입찰 할 수 있다.
사례 물건의 상담자는 건물이 마음에 들고 싸다는 장점에만 눈이 가고 낙찰 후의 위험성을 간과한 채 막연하게 입찰을 한 것이며 막상 낙찰 후에는 구체적인 해결책이 세워지지 않아 상담을 청하였던 것이다. 하지만 입찰 후라 법정지상권이 성립될 요건이 없어 속 시원한 해결책을 안내하지 못한 사건이었다. 이에 낙찰자는 토지에 대한 소유권이나 임차권의 불리함을 감수하고 취득하거나(이마저도 토지소유자가 응할지는 미지수이다.) 입찰보증금을 포기할 수밖에 없다. 경매를 통해 오히려 손실을 본 사례이다.
안전한 경매를 위해서는 권리분석에 대한 철저한 이해가 필요하다. 다음으로는, 물건에 대해 냉정하고 객관적인 시각으로 물건을 분석하는 것이 필요하다. 한두 가지의 장점에 혹하다 보면 사례와 같이 치명적인 단점에 대해 눈감는 실수가 발생한다. ‘경매는 발로 한다.’ 라는 말처럼, 열정과 냉정한 분석력이 성공경매의 초석이 될 것이다.
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