여주하면 뭐가 떠오를까? 대부분 여주쌀, 여주도자기 등을 언급할 것이지만 조금 더 아는 사람들은 4대강 개발사업이다.
MB정부의 핵심사업 중 하나가 바로4대강 개발사업이라는데 아무도 반문하지 않을것이다. 총22조가 넘는 사업비가 투입됐고 여주에만 1조가 넘는 돈이 뿌려졌다. 토지투자 관점에서 볼 때 4대강 중 제일 관심받는 곳이 바로 여주일 것이다. 바로 대한민국의 인구 절반이 거주하고 있는 수도권에 여주가 위치해 있기 때문이다.
4대강 개발사업이 마무리 단계에 있는데 지금 토지투자를 하는 건 끝물에 들어가는것 아닌가 하고 의아해 하는 사람들도 있을 것이다. 하지만 홍수와 가뭄을 대비해 강 공사를 하는 1차 공사는 마무리 단계지만, 3개의 보 중심으로 생태문화단지, 체육시설, 수상스키장, 농촌체험장 등의 휴양시설을 조성하기 위한 공사는 이제부터 본격적 으로 진행될 예정이다. 또 지가상승은 땅 주변으로 사람들이 많이 몰려들고 건축행위 등이 이루어지는 눈에 보이는 시점에 가파르게 상승하게 되는 특성이 있다.
여주의 3개의 보는 금사면에 이포보, 능서면에 여주보, 강천면에 강천보가 있다. 이 중에서도 지가 상승에 대한 기대가 가장 높은 지역이 이포보 주변일 것이다.
이포보는 4대강 16개 보중에 디자인이 가장 아름다운 보로 선정되었으며 파라과이, 이집트, 모로코의 외교사절단이 4대강 치수사업을 수입하기 위해 견학다녀 갔으며 이중 모로코는 얼마 전‘수자원 관리 및 4대강 사업의 기술협력에 관한 양해각서(MOU)’을 전격 체결하였고 또한 핵 안보정상회의차 방한한‘잉락 친나왓’태국 총리도 방문하여 많은 관심을 보였다. 그만큼 이포보는 4대강 개발사업의 랜드마크로 작용해 국내는 물론 해외 관광객까지 많이 몰려들 수 있는 상징성이 있다. 또 한국수자원공사의 4대강 개발 사업으로 인한 8조원의 적자를 회수하기 위하여 2010년 말‘친수구역특별법’이 국회 통과되었다. 뉴타운을 지정하기 위한 법적 요건을 마련한 것이다. 뉴타운 시범지역으로 바로 이포보 주변지역이 유력하다고 언론에 계속 나오는 게 바로 이지역의 지가상승의 기대감을 더 갖게 하는 요인일 것이다.
토지는 아파트 시세와 달리 조금은 광범위하다. 땅의 쓰임새를 결정짓는 용도지역과 도로의 유무 등에 따라 차이가 많이 나기 때문이다. 이포보 주변의 투자가치가 있는 금사면의 관리지역 중 강 조망권이 있는 곳은 평당80만원~ 200만원으로 형성되어 있으며 매물이 거의 없는 편이다. 직접적인 강 조망권은 없지만 이포보에 아주 근접한 토지는 평당 50만원~70만원선으로 형성되어 있으며, 강 조망권이 있는 토지에 비해 저렴하면서 강까지 도보로 이동이 가능해 많은 투자자들이 선호하는 편이다. 또 대신면 양촌리에 일광욕장, 인공호수, 농촌체험관, 골프장 등 100만여평 규모의 휴양관광시설이 조성중인데 차량 3분정도면 이동 가능한 거리다.
현재 금사면에는 20여개 필지의 대단지로 조성된 전원주택이 평당 57만원에 분양중이며 절반정도는 이미 계약 완료된 상태이다. 495㎡(150평), 600㎡(182평), 990㎡(300평)이 계약을 기다리고 있다. 1억 정도면 세계적인 관광휴양지로 발돋움할 이포보와 양촌리 휴양지를 내 앞마당처럼 사용할 수 있는 부지를 매수할 수 있다는 것이다. 대단지로 형성된 전원주택부지는 전원주택부지의 단점인 환금성을 극복할 수 있는 장점이 있다.
제2영동고속도로(공사중,2016년 개통예정)가 대신면 보통리에 대신IC가 개통이 되면 서울 강남, 잠실 기준으로 60여분 걸리는 시간이 10분~15분 정도 단축되어 이 일대 지가상승의 견인차 역할을 할 것으로 보인다. 대신면의 관리지역은 70만원~100만원 선으로 매물이 거의 없고 간혹 지주 자금사정 상 1천여평이 넘는 평수만 매물로 나와 거래되곤 하는 편이다.
다음 능서면에 위치한 여주보 주변은 강 조망권이 있는 카페와 전원주택들이 한가롭게 위치해 있다. 이런 강 조망권이 있는 곳은 관리지역의 경우 평당 100만원~150만원에 시세가 형성 되어 있고 강조망권은 없지만 강가로 부터 가까운 곳의 관리지역은 평당 70만원~100만원에 형성되어 있으며 또 관리지역 근접에 농림지역의 경우 20만원 중반 ~30만원 중반에 시세가 형성되어 있다.
농림지역내 농업보호구역은 주변 관리지역의 개발이 활발하게 이루어 지고 개발할 땅이 더 필요할 시 개발의 압력을 받아 토지적성평가를 거쳐 관리지역으로 용도지역 변경될 가능성이 커 장기적인 관점에서 투자의 가치가 있다고 볼 수 있다. 투자금액이 많지 않은 사람은 이런 투자도 하나의 방법이라고 할 수 있겠다.
능서면의 농림지역 평당28만원에 2001㎡(605평) 총투자금액 1억7천만원으로 나온 매물이 있다. 여주는 신분당선과 연결되는 판교~여주간 복선전철(공사중,2015년 개통예정)이 개통되면 능서면의 능서역과 여주읍의 여주역 두 개의 정거 장이 생긴다. 강남역 기준으로 40분에 접근 가능해 강남 출퇴근을 할 수 있는 강남생활권이 가능해 많은 인구 전입이 예상된다.
여주보는 능서역에서 차량 7분이면 접근 가능하고 현재 중부내륙고속도로서 여주IC에서 차량 6분~7분 거리여서 입지적인 장점도 있다. 여주역세권 개발은 현재 여주군에서 도시계획 입안을 위한 설계가 경기도에 상정되어 있는 상태이며 여주군청에서 역세권개발 설계는 공람가능하다.
현재 역세권내에 위치한 토지는 평당 200만원~400만원에 형성되어 있다. 환지개발방식으로 개발되는 이 지역은 50%내외로 감보율이 적용된다면 400만원~800만원에 매입하게 되는 셈인데, 여주역세권 개발 후 가치는 상업지역의 경우 최소한 평당1000만원에서 1500만원 선이라고 볼 때 투자 가치가 있다는 것이다. 상업지로 편입예정인 매물 평당300만원 200평이 현재 매물로 나와 있다.
중부내륙고속도로(북여주IC까지 개통, 2012년 말 양평군 옥천면 개통예정) 남녀주IC가 2012년 말 개통되면 영동고속도로 여주IC와 남녀주IC가 근접해 있는 가남면의 지가상승도 예상해 볼 수 있겠다.
가남면은 신세계첼시아울렛(현재8만여평,6만여평확장예정), 농촌테마파크(예정) 과 근접해 있으며 여주역까지의 주도로인 333지방도로 4차선 확포장으로 교통이 개선되는 호재가 있다. 특히 신세계첼시아울렛은 단일 야외형 아울렛으로는 아시아 최대 규모로 발돋움할 예정이여서 국내외 쇼핑객의 증가로 지가 상승이 예상된다.
가남면의 관리지역의 토지는 평당 35만원~55만원으로 형성되어 있다.
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