또한, 강남대로와 봉은사로가 교차하는 이곳은, 강남대로를 따라 남북으로는 2018년 신분당선이 용산까지 연장 개통되면, 동서남북을 연결하는 교통의 요충지로서 신논현역을 중심으로 7호선 논현역까지, 독특한 외관으로 교보타워와 함께 지역의 랜드마크가 된 어번 하이브 빌딩처럼 디자인을 앞세운 새로운 개념의 빌딩들이 속속 등장할 것으로 기대된다.
신논현역을 중심으로 서쪽방향 반포IC까지도 S사 사옥의 리모델링을 필두로 몇몇 건물이 리모델링이나 신축을 추진 중이며, 리츠칼튼, 노보텔 앰배서더, 삼정호텔외 중소형 호텔이 포진한 봉은사쪽 동쪽 방향도 9호선 연장 개통에 따른 공항과의 접근성 개선과 차병원을 비롯한 의료시설이 집중되어 향후 의료 관광 수요등에 대비한 제1종 지구단위계획이 확정되어 기존건물의 리모델링이나 신축이 활발히 진행되고 있다.
이면 주택가는 임대수요를 겨냥하여 단독주택을 다가구, 다세대, 원룸텔 등으로 신축하여 임대수익을 제고하고 있으며, 구건물을 리모델링하여 고시원이나 소호 사무실등으로 임대수익률을 높이고 있다.
아웃도어 랜드마크 상권 형성
1일 유동인구 20만에 육박하는 강남교보타워 신논현역 주변은 강남역에서 확장되어 온 상권에 더해, 최근에는 신논현역을 중심으로 아웃도어 상권이 형성되어, 코오롱 스포츠, 노스페이스, 르꼬끄 스포르티브, 픽퍼포먼스. 데상트등이 입점해 있으며, 몇몇 타브랜드도 입점을 계획중이나 마땅한 자리를 구하기가 쉽지 않은 실정이다.
수억원의 권리금을 호가하는 이 지역은 대로변을 중심으로, 저층에는 아웃도어 매장과 의류 매장외에 브랜드커피 전문점들이, 4,5층에는 성형외과, 피부미용, 어학원, 유학원등이 입점해 있으며, 한 블록 뒷길에는 4,5층의 저층 상가들이 모여 밤의 상권을 형성하고 있다.
한신포차로 대변되는 강남대로 동쪽이면 상권의 경우 신논현역을 중심으로 영동시장까지 음식점, 각종 주점,노래방, 전문 커피점들이 주영업시간대인 저녁 7시경부터는 줄을 서서 기다려야 할 정도로 성업중이며, 새벽까지도 영업이 활발한 정도로 상권의 활기가 무섭다.
반면 강남대로 서쪽편인 포스코SS&CC타워 빌딩 뒤쪽은 아직 뚜렷한 상권이 형성되지 못하고, 중소형 식당 및 주점들이 상권 유지에 안간힘을 쓰고 있으나, 길 건너 한신포차 주변 상권의 포화 상태와 상대적으로 권리금과 월세등이 싼 점을 감안하면, 향후 가지상권으로의 발전도 예상해 볼 수 있을 것 같다.
참고로 이 지역 이면 상권의 경우40평 정도의 1층 상가의 경우 보증금5000만원 선에 월세 3~4백만원, 권리금 1억선에서 1억 5천만원 정도를 예상하셔야 한다.
지역 부동산 시세 동향
부동산 경기의 장기 침체 속에서도 고액자산가나 안정적인 임대수익을 얻으려는 일부 은퇴자들을 중심으로, 상가주택이나 중소형빌딩 수요는 꾸준한 편이며, 향후 가치 상승에 따른 시세 차익까지 기대할 수 있는 강남권의 중소형 빌딩의 수요층은 두터우며, 투자 위험도를 표시하는 변동성 지표도 주식보다 낮을 뿐만 아니라, 풍부한 임대수요로 공실 위험도 적으며, 환금성 면에서도 강점을 지녀 이 지역의 중소형빌딩을 투자자들이 선호한다.
신논현역에서 논현역 방향으로 대로변의 대지는 3.3제곱미터당 1억 5천만원 이상을 호가하며, 2014년 9호선 연장 개통과 2018년 신분당선 연장 개통을 감안하여 호가는 꾸준히 상승하고 있다. 이면 도로의 중소형 빌딩도 수요의 꾸준한 증가로 가격상승을 주도하며, 자산가들이 가장 많이 찾는 30억에서 50억대의 건물은 여전히 공급이 부족한 실정이다.
20,30억대의 물건이 환금성면에서 앞서긴 하지만, 전체가 근린상가로 구성된 건물은 찾기가 쉽지 않으며, 대부분 원룸이나 투룸등 상가주택이 대부분이다.
근린상가로 구성된 중소형 빌딩의 경우 입지에 따라 차이가 있으나, 대지 80평 건물의 경우 매매가 50억선에 6% 전후의 수익률을 보이고 있으며, 학동역 역세권에 전체 16세대의 원룸으로 구성된 주택의 경우 보증금 2억에 월1200만원의 임대수익형 건물이 매도가 20억을 호가하고 있고, 논현역 역세권 이면 도로의 근린상가와19실 원룸텔로 구성된 대지 200여제곱미터 건물이 33억원으로 보증금 2억 6천만원, 월세 2000만원선이다.
최근 임대수익형으로 관심이 높은 도시형생활주택 형태의 소액 투자 물건은 대지 지분 20제곱미터 내외에,전용 35제곱미터 내외 투룸의 경우 매매가는 2억 5천에서 3억선에 임대는 보증금 2천만원에 월세 100만원에서 130만원선, 전세는 1억 3,4천만원의 가격 형성중이며, 다세대나 임대 수익형 원룸등을 지을 수 있는 단독주택지는 역세권의 경우 이미 4천만원 넘어 5천만원까지도 호가하여 수익률에 악영향을 주고 있다.
1.고객의 기대수익률을 조금 낮게 잡을 필요가 있으며, 지역의 특성상 향후 가치 상승에 따른 투자수익등을 감안하여 교통 환경 개선이나 새로운 전철망의 형성이 예상되는, 지역발전 가능성과 유동 인구및 임대 수요를 꼼꼼히 살펴 보고 투자에 임해야 한다.
2.역세권 중심의 근린상권이 형성된 지역에 투자할 시에는 크게 실패가 없으나, 당장의 수익률보다는 임점해 있는 임차 업종과 공실률및 임대료 연체 등을 확인한 후에 투자하되, 특히나 임점 업체에 따라 건물의 가치가 달라진다는 점을 인식하여 임차 업종 선정을 초기부터 신경써야 한다.
3. 공실및 임대료 연체는 수익률에 절대적인 영향을 미치므로, 최근에는 건물주들도 공실및 연체료 관리와 임차업종 변경등을 전문 관리 업체와 전문 컨설팅 용역 계약등을 통해 수익률을 높이고 있다.
4.최근 도시형생활주택및 원룸텔 등은 공급 과잉의 조짐이 있으며, 지역 내에서도 양극화가 나타나는 바, 시설이 노후하거나 젊은 고객층의 니즈에 뒤떨어질 경우 공실 발생등으로 수익률이 저하될 수 있다는 점도 참고해야 하며, 교통 환경 개선이 외부 수요를 창출하기도 하지만, 임대료등을 비교하여 외곽으로의 이전 수요도 있음을 감안하여야 할 것이다.
5.시세 대비하여 싼 가격에 매수하는 것이 무엇보다 중요하므로, 철저한 가치 평가와 함께경매등에도 관심을 가져야 할 것이다. 지역 물건중에는 대지 53평의 상가주택이 1차 유찰로 최저매각가격이 14억대까지 떨어진 상가주택이나, 변경이 되긴 했으나 메인상권내에 입지한 대지 140여평의 근린상가 건물이 최저매각가 65억대에 투자 안목이 있는 새주인을 기다리고 있다.
9호선을 통한 동서방향으로의 연결과 함께 2018년 신분당선의 용산 연장 뿐만 아니라 향후광화문까지 연장될 경우, 신논현역 주변 지역은 동서와 남북을 바둑판처럼 연결하는 교통의 요충지로 거듭날 것인바, 남보다 한발 앞선 투자로 풍부한 임대수요에 따른 임대수익과 함께, 향후 가치 상승에 따른 투자 수익도 누릴 수 있을 것으로 기대되는 지역이다.
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