부동산 경매 굿옥션 재개발에서 지분 쪼개기와 물딱지란 무엇인가? [칼럼: 전영진]

최초의 지분 쪼개기는 필지의 분할, 여러 명에게 소유권을 나누어주는 소유자 분할을 통한 공유지분의 완성, 토지와 건물소유권의 분리 등이었다. 여기서 한발 더 나아가 새로운 형태로 발전된 것이 1999년 말에 등장한 단독·다가구 형태의 주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 하는 것이다. 모두가 조합원의 권리를 늘려 아파트 프리미엄을 여러 개로 만드는 방법이다.

당시 건축법 개정으로 다가구주택(1인 소유 등기)을 다세대주택(여러 명 등기)으로 바꾸는 것이 허용되자 재개발 예정지의 다가구주택을 사들여 다세대주택으로 무더기 전환했다. 다세대는 구분등기가 가능해 소유자 전원에게 아파트 분양자격이 주어지는 허점을 노렸다. 이런 지분 쪼개기의 후유증은 지금까지도 계속되고 있다.

지분 쪼개기의 영향으로 조합원 수가 급증하는 바람에 재개발 진행이 늦어졌다. 그만큼 일반분양 물량이 줄어들어 사업성이 악화되었기 때문이다. 지분 쪼개기의 유형이 발전할 수록 서울시를 비롯한 대부분의 시·도는 그에 대한 규제를 강화했는데 그로인해 물딱지가 만들어지게 되었다. 기준일 이후에 분리된 물건은 조합원으로 인정되지 않아 아파트 배정에서 제외되기 때문이다. 서울시는 2003년 12월 30일을 기준으로 재개발 진행 지역이나 예정 지역에서 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 지분 쪼개기에 대하여 분양대상을 제한하였다.

이에 새롭게 진화한 지분 쪼개기의 형태가 2005년 말 성동구 성수동 및 용산구를 필두로 나타나기 시작했는데, 이는 단독·다가구를 허물고 다세대주택을 짓는 신축 쪼개기이다

기존의 건축물을 허물고 멸실한 후 새로 지어 용도를 변경하는 데는 분양자격이 주어지는데 아무런 법률적 제한이 없기 때문이다. 단지, 멸실과 신축에 따른 비용이 문제인데 그 당시 재개발 지분가격이 폭등하면서 수익률이 커지자 비용보다 수익이 커졌고 이에 많은 투기꾼들이 가세하였다. 이로 인해 개발 예정지의 조합원이 급격하게 증가하는 현상이 만들어졌으며 심지어는 노후도요건이 맞지 않게 되어 재개발 구역에서 제외되는 일도 발생하였다.

이에 대해 2006년 6월부터 개발 예정지의 주거용 신축을 해당 구청에서 ‘건축허가 강화’의 형태로 규제하게 되자 이번에는 신축을 통한 다세대주택 대신 상가, 사무실 등 근린생활 시설을 지어서 불법으로 주거로 개조한 후 매도하는 신종 지분 쪼개기가 등장했다. 구)서울시 도시및주거환경정비조례 24조 1항 1호에 있는 ‘주택(무허가 주택 및 사실상주거용)을 소유한자’를 확대 해석하여 ‘사실상 주거용’으로 사용하고 있는 건축물을 분양대상으로 볼 수 있는 점을 악용한 것이다.

결국, 서울시는 2008년 7월 말부터 서울 시내 전역에서 다세대 및 상가에 대한 지분 쪼개기 규제에 들어가기로 하고, 2008년 4월 17일 해당 내용에 대한 조례개정안을 입법 예고 하게 된다. 즉, 신축에 따른 조합원의 자격을 2008년 7월 30일로 제한하였던 것이다.

재개발의 바른 추진을 위해서 개발예정지역 내 신축 행위는 금지하는 것이 옳지만 서울시의 신축에 대한 조합원 제외 조치는 적절한 해결책이라고 할 수 없었다. 감정적 대립에 가까우며 그동안 발생한 문제에 대한 책임 회피처럼 보이기도 하였다. 건축허가를 해 준 입장에서 행위자에게 그 잘잘못을 묻는 꼴이니 옳지 않은 정도가 아니라 부작용만을 양산하게 되었다. 결국 신축 제한과도 같은 신축 쪼개기 조합원 제외 조치는 신축 자체를 꺼리는 현상으로 번져갔으며 공급 부족을 야기하였고 전월세 상승에 보탬이 되었다.

이에 또다시 2009년 2월 6일 권리산정기준일이라는 용어를 신설하여 기준일에 대한 정리 작업이 시작되었다. 복잡하게 얽혀있던 각종 기준일이 “정비구역 지정에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 ‘기준일’이라 한다)의 다음 날”로 획일화된 것이다.

기존 지역들은 과거 규정에 의해 과거 기준일을 적용하며 신규 지역들에 대하여는 권리산정 기준일을 적용시켰다. 문제는 지분쪼개기 세력과 지자체와의 전쟁에서 만들어진 기준일보다 권리산정 기준일이 뒤로 간 데 있다. 결국 권리산정일 신설로 인해 재개발이 예상되는 지역에서 도래하지 않은 기준일 이전에 지분 쪼개기를 너도나도 하고 있는 것이다.

전월세 안정이라는 측면에선 공급을 늘리는 효과가 있어 긍정적이라 할 수도 있으나, 해당지역은 개발이 이루어지지 않을 가능성이 높아지게 된 것이다. 개발 이익을 보고 투자하는 투자자들에겐 악재가 아닐 수 없다.

게다가 기존 지역과 신규 지역의 기준일이 다르고 권리산정기준일 자체가 구역별로 다르다 보니 복잡하게 얽혀있는 각종 날짜들로 인해 일반인들이 물딱지를 구입할 확률도 높아졌다. 바로, 투자에 앞서 해당 지역에 대한 정확한 기준일을 공부하고 투자에 임하여야 하는 이유이다.