경매시 발생하는 세금유형은 크게 낙찰시, 보유시, 처분시로 나누어 살펴 볼 수 있다. 먼저, 낙찰시에는 취득에 따른 취득세가 발생하는 데 임야 등의 토지, 상가, 오피스텔 등의 일반건물의 경우에는 통상 낙찰가액의 4.6%가 부과된다. 다만, 주택(아파트, 다가구주택 등)의 경우에는 9억 이하의 1주택자가 되는 경우에는 75% 감면혜택이 주어지며, 9억초과 또는 다주택자의 경우에는 50% 감면혜택이 주어진다(단, 3월 22일 이후 거래분부터). 반면, 별장(주거용 건축물을 휴양, 피서, 위락 등으로 사용시), 고급오락장(나이트장, 고급술집 등), 고급주택 등의 일명 사치성재산을 취득하는 경우에는 기본세율에다 중과기준세율(2%)의 4배가 중과세로 적용되기 때문에 낙찰시 주의를 요한다. 따라서 취득세를 줄이기 위해서는 낙찰가액과 물건의 종류선택이 중요하다고 할 수 있다.
다음으로, 낙찰 후 예상수익률이 날 때까지 일정기간 소유하게 되는 데 이 경우에는 보유세인 재산세 및 종합부동산세가 부과될 수 있다. 이 경우 주택의 경우에는 다주택을 소유한 경우에 주택가액(공시가액)의 합이 6억원(단, 단독명의의 1세대1주택자의 경우에는 9억원)을 초과하는 경우에는 종합부동산세가 부과 될 수 있으므로, 주택의 기준시가 조회를 통해 종합부동산세 여부를 체크해 볼 필요가 있으며, 이미 다주택자인 상태에서 추가로 낙찰을 받는 경우에는 소유자별로 합산과세가 되기 때문에 본인 명의가 아닌 배우자 명의로 낙찰을 받는 것이 유리하다고 할 수 있다. 상가나 오피스텔 등의 영업용건물의 경우에는 건물부분은 종합부동산세 과세대상에서 제외되며, 그에 따른 부수토지의 경우에는 공시지가가 80억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되므로 실무적으로는 큰 물건이 아닌 이상 적용대상이 되지 않는다고 볼 수 있다.
끝으로, 시세가 상승하여 매도타이밍이 되었을 때 매도하는 경우에는 양도소득세 문제가 발생한다. 이 경우 양도소득세를 줄이는 방법이 있다면 첫째, 양도차익 계산시 공제받을 수 있는 필요경비(취득세, 세무신고대리비용, 법무사수수료 및 중개수수료, 발코니, 방확장비용, 소유권확보소송비용, 경매취득시 유치권 변제금액, 경락대금의 불포함된 대항력 있는 전세보증금)를 최대한 공제받는 것이다. 현재 규정상 양도차익은 실지거래가액을 기준으로 계산하고 있어 필요경비로 인정받을 수 있는 증빙자료들을 최대한 모아두는 것이 중요하다. 두번째 방법은 보유하고 있는 물건을 3년 이상 보유한 경우에 과세되는 1세대1주택자의 경우로서 양도차익의 24∼80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그 외에 상가, 토지 등의 경우 10∼30%까지 공제가 가능하므로 매매가 여의치 않다면 3년이상 보유를 고려해 보는 것도 좋다. 그러나 여의치 않아 단기매도를 해야 하는 경우에는 마지막으로, 세율구간의 변화를 체크해봄이 좋을 듯싶다. 왜냐하면 보유기간에 따라 세율이 달라지기 때문이다. 즉, 1년 미만인 경우에는 50%, 2년 미만시에는 40%, 2년 이상인 경우에는 6~35%가 되므로 3년 이상 보유가 여의치 않다면 2년 이상 보유를 통해 세율부담을 줄여보는 것도 생각해 볼만하다.
다음으로, 낙찰 후 예상수익률이 날 때까지 일정기간 소유하게 되는 데 이 경우에는 보유세인 재산세 및 종합부동산세가 부과될 수 있다. 이 경우 주택의 경우에는 다주택을 소유한 경우에 주택가액(공시가액)의 합이 6억원(단, 단독명의의 1세대1주택자의 경우에는 9억원)을 초과하는 경우에는 종합부동산세가 부과 될 수 있으므로, 주택의 기준시가 조회를 통해 종합부동산세 여부를 체크해 볼 필요가 있으며, 이미 다주택자인 상태에서 추가로 낙찰을 받는 경우에는 소유자별로 합산과세가 되기 때문에 본인 명의가 아닌 배우자 명의로 낙찰을 받는 것이 유리하다고 할 수 있다. 상가나 오피스텔 등의 영업용건물의 경우에는 건물부분은 종합부동산세 과세대상에서 제외되며, 그에 따른 부수토지의 경우에는 공시지가가 80억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되므로 실무적으로는 큰 물건이 아닌 이상 적용대상이 되지 않는다고 볼 수 있다.
끝으로, 시세가 상승하여 매도타이밍이 되었을 때 매도하는 경우에는 양도소득세 문제가 발생한다. 이 경우 양도소득세를 줄이는 방법이 있다면 첫째, 양도차익 계산시 공제받을 수 있는 필요경비(취득세, 세무신고대리비용, 법무사수수료 및 중개수수료, 발코니, 방확장비용, 소유권확보소송비용, 경매취득시 유치권 변제금액, 경락대금의 불포함된 대항력 있는 전세보증금)를 최대한 공제받는 것이다. 현재 규정상 양도차익은 실지거래가액을 기준으로 계산하고 있어 필요경비로 인정받을 수 있는 증빙자료들을 최대한 모아두는 것이 중요하다. 두번째 방법은 보유하고 있는 물건을 3년 이상 보유한 경우에 과세되는 1세대1주택자의 경우로서 양도차익의 24∼80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그 외에 상가, 토지 등의 경우 10∼30%까지 공제가 가능하므로 매매가 여의치 않다면 3년이상 보유를 고려해 보는 것도 좋다. 그러나 여의치 않아 단기매도를 해야 하는 경우에는 마지막으로, 세율구간의 변화를 체크해봄이 좋을 듯싶다. 왜냐하면 보유기간에 따라 세율이 달라지기 때문이다. 즉, 1년 미만인 경우에는 50%, 2년 미만시에는 40%, 2년 이상인 경우에는 6~35%가 되므로 3년 이상 보유가 여의치 않다면 2년 이상 보유를 통해 세율부담을 줄여보는 것도 생각해 볼만하다.
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