부동산 경매 굿옥션 가장임차인이 뭘까? [칼럼: 이승원]

 [1] 가장임차인의 의의

가장임차인이라 함은 외관상 대항력이 있는 임차인인것처럼 보이지만 실제로는 대항력을 취득하지 못한 경우를 통칭하는 개념이다.

가장임차인이란 용어는 원칙적으로 법률용어가 아니다. 그냥 실무상으로 그간의 경매고수들이 수익을 낼 수 있는 틈새시장을 공략하며 만들어낸 개념이다.
그러다보니 이를 설명하는 선생님마다 가장임차인에 대한 개념정의가 각각 다를 수밖에 없었던 것이지만 , 사실은 이 또한 얼마든지 논리적으로 개념정의가 가능하다.
이제 이하에서는 이러한 가장임차인을 목차별로 유형화시켜 이를 개념정의해보고자 한다.


[2] 가장임차인의 유형

임대차계약에 의하여 임차인이 취득하게 되는 권리는 임차권으로서 채권이다.
채권은 상대권이며 대항력이 없는 권리이므로 원칙적으로 임차인은 경락인에게 대항할 수 없는 것이다.
이에 주택임대차보호법에서 이러한 임차인의 지위를 강화하기 위하여 대항력을 부여하기 위해 특별규정을 만들었으며 주택의 인도와 더불어 전입신고를 한 경우에는 그 익일 0시부터 제3자에게도 대항력을 주장할 수 있도록 하였다.(주택임대차보호법 제3조의2)

정리하면
임차인이 임차인으로서 대항력을 취득하기 위해서는
1. 주거용건물
2. 자연인
3. 적법한 임대차계약
4. 주택의 인도
5. 전입신고
이렇게 다섯가지 요건을 구비하여야 대항력을 취득하게 된다.
따라서 대항력을 취득하기 위한 다섯가지의 요건에 대한 검토를 통하여 가장임차인인지 여부를 판단하여야 할 것이다.

1. 주거용건물
주택임대차보호법에 의하여 대항력을 부여받기 위해서는 주거용건물의 임대차이어야 한다.
따라서 비주거용건물에 대한 임대차계약을 체결한 경우에는 아무리 전입신고가 빠르게 되어 있다 할지라도 즉 외관상 대항력이 있는 것처럼 인식된다 할지라도 주임법의 적용을 받지 않기 때문에 대항력은 발생할 수가 없는 것이다.
당해 건물이 주거용건물인지의 여부는 공부상의 표시를 기준으로 하는 것이 아니고 그 실제용도에 따라 합목적적으로 평가하는 것이며, 따라서 실제용도에 있어서 주된 부분을 주거용도로 사용하고 있을 때는 주임법의 적용대상이 될 수 있는 것이다.
임장을 할 때에는 이러한 점을 주의 깊게 조사하여야 할 것이다.

2. 자연인
주택임대차보호법은 자연인을 보호하기 위하여 제정된 법이다. 따라서 법인이 임차인인 경우에는 주임법의 적용이 없다. 즉 법인이 임대차계약을 체결한 후 그 직원이 전입신고를 한 경우에 외관상 대항력이 인정되는 것처럼 보이지만 실제로는 처음부터 주택임대차보호법의 적용이 없으므로 대항력은 인정되지 아니한다.

3. 적법한 임대차계약
주택임대차보호법에 의하여 대항력을 취득하고 보호를 받기 위해서는 먼저 적법한 임대차계약이 있었어야 한다.
따라서 전입신고는 되어 있지만 적법한 임대차계약이 존재하지 아니하는 경우에는 처음부터 주임법의 적용은 없다 할 것이다.

(1) 부부
부부간에는 임대차가 성립할 수 없다.
따라서 남편소유부동산에 부인이 전입되어 있다할지라도 또는 부인소유 부동산에 남편이 전입되어 있다 할지라도 임대차계약이 존재할 수 없으므로 대항력도 발생할 수 없는 것이다.

(2) 무상거주각서 (친인척간의 임대차)
금융기관에서 대출을 실행하는 경우에는 반드시 주민등록을 열람해보게 된다.
이 경우에 채무자의 세대구성원이 아닌자가 등재되어 있는 경우에는 이의 확인이 필수조건이며 이 경우에 대부분 채무자 아닌자가 같이 거주하는 경우에는 무상거주각서를 받은 후 대출을 실행하게 된다. 이러한 무상거주각서는 임대차계약이 없다는 사실에 대한 반증이므로 따라서 주택임대차보호법에 의한 보호를 받기는 어렵다 할 것이다.
따라서 선순위대항력을 갖춘 임차인이 존재함에도 불구하고 정상적인 대출이 실행된 경우에는 반드시 채권자를 찾아가 무상거주각서의 존부를 검토해보아야 할 것이다.

4. 주택의 인도
주택임대차보호법에 의하여 보호를 받으려면 주택의 인도와 더불어 전입신고를 하여야 한다. 주택의 인도라 함은 당해부동산에 대한 점유를 개시하는 것을 말한다.
따라서 적법한 임대차계약이 있다 할지라도 이러한 점유가 인정되지 아니하는 경우에는 대항력을 취득할 수도 없으며 주장할 수도 없다 할 것이다.
따라서 실제 사용수익에 목적이 있는 것이 아니라 기존채권을 회수하기 위한 목적으로 당해목적부동산에 전입신고만 되어 있고 점유를 하지 않고 있는 경우에는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없다.

5. 주민등록
주택임대차보호법에 의하여 보호를 받으려면 주택의 인도와 더불어 전입신고 즉 주민등록의 이전이 있어야 한다. 이러한 주민등록요건이 갖추어지지 아니하면 대항력은 발생할 수가 없다.
단, 주민등록이 되어 있다고 하여서 무조건 대항력이 발생하는 것은 아니며 임차권을 공시하는 주민등록이 되어 있는 경우에만 대항력이 발생하게 된다.
임차권을 공시하는 주민등록이라 함은 주민등록을 보며 임차인이라는 사실을 제3자가 인식할 수 있는 주민등록을 의미하는 것이다.

(1) 종전 소유자
전소유자가 현소유자에게 목적부동산을 매도하고 다시 임대차계약을 체결한 후 임차인이 된 경우에는 전소유자가 취득한 임차권의 대항력은 소유권이전등기 그 익일 0시부터이다.
따라서 소유권이전등기를 하며 같은 날 근저당권설정등기가 경료가 된 경우에는 전소유자는 전입신고를 빠를지언정 대항력을 주장할 수는 없다할 것이다.

(2) 종전임차인
경매가 진행되어 낙찰된 부동산이 시간이 흐른 후에 다시 또 경매가 개시가 되는 경우에 종전 경매에서의 임차인이 경락인(현재소유자)와 다시 임대차계약을 체결하고 임차인신고가 되어 있는 경우를 종종 보게 된다.
이 경우에 당해 임차인의 대항력은 기존부터 임차권을 공시하는 주민등록을 가지고 있었으므로 낙찰인이 소유권을 취득하는 즉시 대항력이 발생하게 된다.
다만 이러한 경우라 할지라도 종전임차인과 낙찰자가 새로운 임대차계약을 체결하는 시점이 낙찰자가 소유권을 취득한 이후라면 그러한 경우에는 근저당보다 후순위권리가 되어 새로 진행되는 경매절차에서 대항력을 주장할 수 없게 된다.

아직도 물건이 없다고 망설이는가?
하나의 분야라도 전문적으로 계속 집중해서 파고들어가기를 원한다.
물건이 없는 게 아니고 물건을 보는 눈이 없는 것을 반성해야 하지 않을까?
또 공부를 해야 하는 이유인 것이다.
편하게 얻으려 하면 편하게 손해를 본다.
혼자만의 조용한 미소로 낙찰의 시간을 기다리는 여러분들이 되기를 빌어본다