상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일부터 시행된 이후 상가건물의 임차인보호에 많은 기여를 하고 있다.
그러나 실거래계에서는 아직도 상가건물임대차보호법의 내용을 정확히 알지 못하여 상가건물의 임차인들이 자신의 권리를 충분히 보호받지 못하는 경우가 종종 발생하고 있는 것이 현실이다.
그러나 실거래계에서는 아직도 상가건물임대차보호법의 내용을 정확히 알지 못하여 상가건물의 임차인들이 자신의 권리를 충분히 보호받지 못하는 경우가 종종 발생하고 있는 것이 현실이다.
이에 필자는 상가건물의 임차인이 본법의 내용을 정확히 파악하여 자신의 권리보호에 소홀함이 없도록 하는 바램에서 임차인보호와 관련된 몇 가지 내용을 소개하고자 한다.
첫째, 대항요건에 대하여 알아보자. 본래 임차권의 경우에는 임차권설정등기를 하여야 대항력이 생기는 것이 원칙이다. 그러나 상가건물임차권의 경우에는 임차인이 「상가건물임대차보호법」제3조 제1항의 규정에 따라 임차인이 건물의 인도(점유)와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.
둘째, 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매절차에서의 임차보증금 회수에 관한 요건에 대하여 알아보자.
임대인이 임차보증금을 임의로 반환하지 않을 때에는 강제집행절차를 통하여 이를 회수할 수밖에 없는데, 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 때에는 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
셋째, 임차권등기명령신청에 관하여 알아보자. 대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만 기존에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 효력은 그대로 유지된다.
따라서 임대차기간이 만료된 후 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 때에는 관할 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 한 후 건물을 비워주는 것이 안전하다.
넷째, 임대차계약의 갱신에 관하여 알아보자. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
이 경우 임차인의 계약갱신요구권(계약연장요구권)은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 계약을 체결한 날로부터 5년간은 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있다.
다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신청구권은 인정되지 아니한다.
여기서 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실’이란 연속 3기의 차임을 연체한 경우는 물론 간헐적으로 연체한 차임액이 3기의 차임액에 달하는 경우를 포함한다.
그 밖에 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 해당하는 사실이 있으면 계약갱신청구권은 인정되지 아니하므로 위 사유에 해당하지 않도록 각별한 주의를 요하여야 할 것이다.
마지막으로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차보증금(환산보증금을 말한다)의 범위에 대하여 알아보자. 환산보증금이란 임차보증금에 월차임을 100으로 곱한 금액을 합산한 것을 말한다(예컨대 임차보증금이 1억원이고 월차임이 100만원인 경우 환산보증금은 2억원이다).
「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며, 상가건물임차인의 환산보증금이 상가임대차보호법시행령 제2조에서 정한 금액을 초과하면 임차인이 사업자등록신청과 건물의 점유를 하여도 대항력이 생기지 않는다.
뿐만 아니라 임대차계약서에 확정일자를 받아도 임차보증금의 우선변제권이 인정되지 아니한다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 환산보증금이 법령에서 정한 액수 이내인 경우에 한하여 적용되기 때문이다.
예를 들면 서울의 경우 최근 임대차계약을 체결한 임차인의 환산보증금이 3억원(2010. 7. 26.부터 시행되는 개정법령에 의함)을 초과하면 임차인이 대항요건을 갖추어도 대항력이 생기지 않는다. 임대차계약서에 확정일자를 받아도 우선변제권이 인정되지 아니하고 계약갱신요구권도 인정되지 아니한다.
대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등에 관한 상가건물임대차보호법의 규정은 임차인의 환산보증금이 법령에서 정한 액수 이내인 경우에 한하여 인정되기 때문이다.
따라서 환산보증금이 법령에서 정한 범위를 초과할 때에는 계약체결시 합의하여 전세권설정등기를 하여두는 것이 임차인보호에 효과적 수단이 될 수 있다.
[참고] 상가건물임대차보호법의 적용범위인 환산보증금
상가건물임대차보호법의 적용범위인 환산보증금은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
첫째, 대항요건에 대하여 알아보자. 본래 임차권의 경우에는 임차권설정등기를 하여야 대항력이 생기는 것이 원칙이다. 그러나 상가건물임차권의 경우에는 임차인이 「상가건물임대차보호법」제3조 제1항의 규정에 따라 임차인이 건물의 인도(점유)와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.
둘째, 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매절차에서의 임차보증금 회수에 관한 요건에 대하여 알아보자.
임대인이 임차보증금을 임의로 반환하지 않을 때에는 강제집행절차를 통하여 이를 회수할 수밖에 없는데, 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 때에는 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
셋째, 임차권등기명령신청에 관하여 알아보자. 대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만 기존에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 효력은 그대로 유지된다.
따라서 임대차기간이 만료된 후 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 때에는 관할 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 한 후 건물을 비워주는 것이 안전하다.
넷째, 임대차계약의 갱신에 관하여 알아보자. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
이 경우 임차인의 계약갱신요구권(계약연장요구권)은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 계약을 체결한 날로부터 5년간은 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있다.
다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신청구권은 인정되지 아니한다.
여기서 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실’이란 연속 3기의 차임을 연체한 경우는 물론 간헐적으로 연체한 차임액이 3기의 차임액에 달하는 경우를 포함한다.
그 밖에 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호에 해당하는 사실이 있으면 계약갱신청구권은 인정되지 아니하므로 위 사유에 해당하지 않도록 각별한 주의를 요하여야 할 것이다.
마지막으로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차보증금(환산보증금을 말한다)의 범위에 대하여 알아보자. 환산보증금이란 임차보증금에 월차임을 100으로 곱한 금액을 합산한 것을 말한다(예컨대 임차보증금이 1억원이고 월차임이 100만원인 경우 환산보증금은 2억원이다).
「상가건물임대차보호법」은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며, 상가건물임차인의 환산보증금이 상가임대차보호법시행령 제2조에서 정한 금액을 초과하면 임차인이 사업자등록신청과 건물의 점유를 하여도 대항력이 생기지 않는다.
뿐만 아니라 임대차계약서에 확정일자를 받아도 임차보증금의 우선변제권이 인정되지 아니한다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 환산보증금이 법령에서 정한 액수 이내인 경우에 한하여 적용되기 때문이다.
예를 들면 서울의 경우 최근 임대차계약을 체결한 임차인의 환산보증금이 3억원(2010. 7. 26.부터 시행되는 개정법령에 의함)을 초과하면 임차인이 대항요건을 갖추어도 대항력이 생기지 않는다. 임대차계약서에 확정일자를 받아도 우선변제권이 인정되지 아니하고 계약갱신요구권도 인정되지 아니한다.
대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등에 관한 상가건물임대차보호법의 규정은 임차인의 환산보증금이 법령에서 정한 액수 이내인 경우에 한하여 인정되기 때문이다.
따라서 환산보증금이 법령에서 정한 범위를 초과할 때에는 계약체결시 합의하여 전세권설정등기를 하여두는 것이 임차인보호에 효과적 수단이 될 수 있다.
[참고] 상가건물임대차보호법의 적용범위인 환산보증금
상가건물임대차보호법의 적용범위인 환산보증금은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 3억원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 2억 5천만원
3. 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 1억 8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억 5천만원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 2억 5천만원
3. 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 1억 8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억 5천만원
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