부동산 경매 굿옥션 부동산경매 꽃 명도 [칼럼: 설춘환]

안녕하세요? 설춘환입니다. 어느덧 2012년도 많이 남지 않았습니다. 나이 숫자대로의 속력으로 세상시간이 흘러간다더니 어쩜^^ 부동산침체기가 상당기간 지속되고 있습니다. 당분간 특별한 호악재가 없는 것 같습니다. 아마도 정중동 내지는 혼조세를 이어나갈 듯 합니다. 그러한 가운데 투자전략으로 경매시장 공략법 상당히 유효해보이는 시점입니다.
자 여러분! 경매를 통해 재테크를 일갈하고자 하는 분들이 많은데 그러한 가운데에서도 명도에 대한 부담을 많이들 느끼시는 것 같습니다. 사실 경매에서 경매절차, 권리분석, 현장분석 아무리 잘해도 마지막 명도가 깔끔하게 완료되어야만 ‘화룡점정’ 그럼에도 불구하고 막연히 부담스러워할뿐 타개책을 잘 못 찾는 분들도 계신듯 합니다. 그러한 분들을 위해 간단하게 명도부분에서 어떻게 해야하는지를 간단히 정리하고자 합니다.
먼저 여러분! 실제로 낙찰을 받고 강제집행을 하는 경우는 아주 많지 않습니다. 제 개인적인 통계로는 1~20%, 나머지 8~90%는 모두 원만한 이사비 협상등으로 끝을 맺었습니다. 자 그럼 명도를 잘하는 방법 내지는 순서 한번 보도록 할까요? 먼저, 낙찰대금을 완납하면 기계적으로 인도명령을 신청합니다. 그래야만 협상자체가 원활히 이루어집니다. 자 먼저 인도명령에 대해 알아봅니다.

1. 인도명령의 정의
매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그날로부터 6월 이내에 채무자, 소유자 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도입니다.

2. 인도명령의 당사자
1) 신청인 : 매수인 및 매수인의 일반승계인에 한합니다.
2) 상대방 : 인도명령의 상대방은 채무자, 소유자, 또는 부동산 점유자 중 매수인에게 대항할 할 수 없는 모든 점유자입니다.
3) 인도명령의 신청 : 인도명령의 신청은 서면으로 신청합니다.
4) 인도명령의 재판 및 집행 : 통상 인도명령은 서면심리를 원칙으로 합니다. 단, 재판부의 자유재량에 따라 상대방을 심문하거나 변론을 열수도 있다.

3. 인도명령절차 및 결정에 따른 강제집행신청
1) 인도명령신청서 해당 경매계에 신청
2) 결정 내지는 심문기일지정
3) 결정문을 피신청인에게 송달
4) 송달보고서 오면
  (1) 낙찰자는 인도명령결정문에 집행문 부여받고
  (2) 송달증명원 첨부해서
  (3) 관할 집행관사무실에 가서 강제집행신청

4. 인도명령신청서 작성 예

■ 인도명령과 명도소송의 비교
흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일 내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요되는 점을 감안하면 매수인으로서는 이 인도 명령 제도를 이용하는 것이 유리하다.
(공매제도에는 인도명령이 없고 오직 명도소송만이 있어 입찰 참여를 꺼리는 경향이 많다)

	인도명령	명도소송 인도도송
비용 (송달료 인지대)	2-3만원 서면심리기 때문에 변호사 선임 불필요	10만원 이상 변호사도 선임 필요
기간	소유자 1-2주 결정 타점유자 1-2개월 결정	최소 10개월 이상 소요

당사자 특정도 중요하다]
인도명령과 명도소송에서는 당사자 특정이 아주 중요하다.

가령 임차인으로 표시된 자가 “갑”인데 실제 점유하는 자가 “을”이라고 가정할 때, 일반인들은 서류만 보고 그 상대방을 “갑”으로만 지정하는데 그럴 경우 차후 “을”의 이의제기로 인하여 강제집행이 불가하게 된다. 따라서, 이러한 경우에 인도명령 또는 명도소송의 상대방을 “갑, 을” 모두 지정하여 차후 강제집행이 용이하게 될 수 있도록 하여야 한다.

5. 강제집행 절차
1) 인도명령결정문 + 집행문 + 송달증명원 또는 명도소송판결문 + 집행문 + 송달증명원 첨부해서 관할 집행관사무실에 가서 강제집행신청 - 관할집행관사무소는 부동산소재지 관할 집행관 사무소다.
2) 이후에 강제집행비용 예납
3) 인도명령집행기일 협의 - 계고(임의성)하고
4) 강제집행날짜 통지 - 아침 9시까지 집행관사무실에 도착하면
5) 각 채권자별 집행시간 통지 - 시간에 맞추어서 집행관 기다립니다.
6) 집행관과 동행하여 집행/ 만약 피신청인 부재라서 집행이 불능되면 일단 철수 후 재집행준비
7) 차후 집행기일 새롭게 협의 - 열쇠공 + 성인 2인 + 이삿짐보관센타
8) 강제집행기일 오전 9시 - 집행시간 피신청인에 대한 강제집행 - 부재시 열쇠공 열쇠강제로 해제 후 강제집행
9) 보관집행 - 완료 후 시건장치 교체 - 집행 완료

6. 위 이삿짐 보관짐에 대한 해결방법
1) 보관집행 완료 후 곧바로 피신청인 최종주소지로 내용증명 발송
2) 위 내용증명등을 첨부하여 매각명령신청
3) 매각결정
4 )감정 후에 유체동산 매각
자 여러분 어떻습니까? 어려워보이기도 하고 쉬워 보이기도 하지요? 얼릉 경험해보시면 좋을듯 합니다. 결코 어렵지 않구요, 다만 기본에 충실하면서 이러한 절차와 협상을 원활하게 특히 낙찰자로서 갑의 위치라는 착각은 버리구요. 기존 점유자와 서로 존중 배려한다면 늘 원만하게 명도를 할 수 있을 것으로 기대합니다. 여러분 성공투자 하세요^^

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