1. 부동산시장 현황분석
가. 주택ㆍ주식거래 20~30%감소와 인구구조의 문제
올해 들어 대표적인 자산증식 수단인 부동산과 주식 거래가 동시에 급감한 것으로 나타났다. 부동산 등 실물자산 가치 하락이 경기침체를 가속하는 자산디플레이션 우려도 커지고 있다. 부동산 의존도가 높은 베이비부머와 같은 은퇴자의 노후대비는 더욱 어려워졌다.
가처분소득이 50세 이후에 감소하면서 60세 이상이 되면 오히려 30대보다 적게 되나 가계지출은 늘어나는 '소득-Poor 현상' 또는 '적자가구'의 비중이 크게 늘어나 내수부진과 장기불황의 요인이 되고 있다. 삼성경제연구소가 내놓은 통계를 보면 2011년 기준 적자 가구비중은 21.8%(30대), 28.6%(40대)로 1991년보다 각각 9.8%P, 10.5%P 증가하였고, 60세 이상 가구주 가운데 적자 가계의 비중은 30~35%대로 조사되었다. 문제는 한국사회의 인구구조가 고령화의 속도가 빨라지면서 향후 소비부진이 장기화할 가능성이 커질 것으로 판단된다.
8월29일 한국거래소와 국토해양부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국의 주택매매 거래는 40만799건으로 작년 동기(57만3천999건)보다 30.2% 줄었다.이 기간 토지거래 규모는 135만7천138필지에서 117만9천759필지로 13.1% 감소했다.특히 올해 1~7월 서울의 주택 거래량(4만5천221건)과 토지 거래량(8만9천303필지)은 작년 동기보다 각각 33.5%, 23.4% 줄었다.올해 주택과 토지 거래량은 2006년 이후 거래 규모가 가장 작은 2010년보다 더 나쁜 상태다.올해 들어 7월까지 주택 거래는 2010년 동기(44만5천724건)보다 10.1% 적고 토지 거래는 2010년 같은 기간(119만2천34필지)보다 1.0% 줄었다.주식시장에서도 거래는 크게 줄었다.
2. 최근부동산(주택시장) 시장분석
이명박 정부는 5년 동안 총 20차례 부동산 대책 특히 '규제완화' 측면의 정책을 내놓았지만 얼어붙은 시장을 달래기에는 역부족이었다. 적시적지適時適地를 놓친 결과 효과는 거의 없다. 올 들어 부동산 경기는 더욱 침체돼 ‘하우스 푸어’가 사회문제로 대두되고 있는 상황이다. 이명박 정부의 부동산(주택시장)시장에 대한 전반적인 분석을 다음<표 1>에서와 같이 2008년부터 2012년 8월까지의 아파트가격 동향과 지가 동향을 통하여 살펴본다.
일반적으로 지가수준은 부동산시장 싸이클을 반영하는 지수로 그 추이를 살펴보면 과거 4년간 지가상승률은 전국평균이 3.615%로 물가상승률 15.54%상승에 못 미치고 있어 부동산시장의 지속적 침체 현상을 잘 설명해주고 있다.
이어서 주택시장을 선도하는 아파트가격 동향을 보면 2011년 한 해 동안 전국평균이 9.60%가 상승하여 주택시장은 크게 회복된것으로 볼 수 있다. 그러나 올해에 들어 와서는 보금자리주택과 도시형생활주택 등 인구구조에 맞은 소형주택의 대량공급으로 영향을 받는 대도시에서 주택가격 급락(서울, 강남, 성남)현상이 전국적인 약 보합세와 달리 나타나고 있음이 문제의 양상을 달리 해석할 필요가 있다.
같은 표에서 보면 이 기간 동안 수도권지역을 제외한 5개 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)의 아파트가격 상승률은 39.6%에 달하나, 수도권지역 은 -2.0% 하락하여 지역적으로도 차별화되고 있음을 알 수 있다.
더구나 기타지방의 경우도 38.2%가 상승하여 주택시장은 지역별 차별화를 넘어 수도권과 비수도권지역이 대비되는 양극화 현상이 나타나고 있음을 알 수 있다. 다만 올해 들어와서 그 하락의 폭이 전국 평균보다도 높게 나타나고 있다는 점에서 서울. 수도권지역은 부동산 경기의 가격에 대한 탄력성이 매우 높음을 알 수 있다.
아래 표에서의 집계 결과를 보면 지난 3년간 PIR지수는 소폭 감소한 것으로 나타났다. 이는 주택가격 상승폭에 비해 거주자들의 연간 총소득 상승폭이 더 높았음을 의미하는 것이며, 거주자의 주택구입 능력이 점차 개선되었음을 의미한다.
이와 같은 지역별 PIR지수를 비교해보면 6개 광역시의 PIR지수는 수도권지역의 약 1/2 정도 수준이며(서울의 1/3), 기타지방의 PIR지수는 수도권지역의 1/3 정도(서울의 1/4)의 수준에 불과하다. 부산과 서울은 1/2정도이다. 따라서 부산과 기타 6개광역시 지역의 경우 주택가격이 상승할 여력이 어느 정도 남아 있으며, 기타지방의 경우에는 더 큰 폭으로 상승할 가능성도 있는 것으로 추정할 있다. 반면에 10년 정도 기간 동안 정상적으로 저축하여 주택을 구입하는 것이 바람직하다는 전제(세계적 평균은 5년)를 기준으로 보면, 2012년 전국 평균이 6.4에 달하는 우리나라 주택가격의 PIR지수는 적정 가격의 2배에 달하는 과다한 수준으로 평가할 수 있을 것이다.
4. 향후 부동산(주택)시장과 정책전망
상기와 같은 부동산시장과 정책에 대한 점검 결과를 감안할 때 우리나라 부동산(주택)시장의 경우 올해 하반기와 2013년에는 토지시장의 회복과 수요정책의 진보적 경향, 규제정책의 완화와 같은 내부요인과 금리인하, 국내.외 양적완화 등 외부요인이 구매심리에 긍정적 영향을 주어 큰틀에서는 주택시장의 회복속도가 빨라질 것으로 본다.
다만, 지역적으로 세분화하여 과대공급지역(김포 등)과 공급정체지역 그리고 광역권역(서울, 경기, 인천)과 기초권역(시,군,구)으로 나누어서 분석해 볼 필요가 있다.
우선 광역권역으로 보면 주택시장의 경우에는 보금자리 주택의 분양가격이 아파트시장가격을 선도하여 인하하는 효과를 나타냄으로써 그 여파가 지속 될 것으로 보여진다.
또한 주택가격을 상승시킬 큰 호재가 없는 한, 올해 후반기부터 본격화되는 세종신도시와 혁신신도시로의 주택수요 유출과 심리적 위축이 본격화되고 인구 감소 등 사회적 여건이 복합적으로 작용하여 현재와 같은 침체가 지속될 가능성이 높은 것으로 판단된다.
그러나 앞 자료에서처럼 기초권역으로 살펴 볼 때 지역 호재(역세권 개발, 대선후 공약사업 등)의 영향지역에서는 정부의 재정지출 증가, 유동성풍부 등 외부요인에 따른 가격상승압력은 상대적으로 높아질 것으로 판단된다.
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