부동산 경매 굿옥션 남을 가망이 없을 경우의 경매취소 [공부: 정해룡]

1. 제도의 취지
간혹 후순위 채권자가 경매를 신청했는데, 선순위 채권자의 채권액이 너무 많아서 매각대금으로 선순위채권자에게 배당하고 나면 남을 것이 없어 정작 경매를 신청한 후순위 채권자가 한 푼도 배당 받을 수 없을 경우가 있다.
이러한 경우를 남을 가망이 없는 경우의 경매 또는 흔히 무잉여 경매라고도 하는데, 무잉여 경매의 경우에는 집행법원에서 이를 어떻게 처리해야 하는지가 문제된다.
채권자가 채무자 소유의 부동산에 경매를 신청하는 것은 그 매각대금으로부터 자신의 채권을 변제받고자 하는데 목적이 있다. 그런데 상황에 따라서는 매각대금이 충분치 아니하여 경매신청채권자의 채권보다 선순위채권을 배당하고 나면 경매신청채권자에게 배당할 금액이 남아 있지 않는 경우가 있을 수 있다.
이러한 경우까지 후순위 채권자의 경매신청을 허용한다면 경매신청채권자에게는 아무런 이익이 없는 경매가 될 것이며, 선순위 채권자에 대하여는 환가시기의 선택권을 침해하게 되는 결과가 될 것이다. 따라서 민사집행법 제102조 제2항은 부동산경매절차에서 남을 가망이 없을 경우에는 경매를 취소할 수 있도록 하여 무익한 경매를 방지하고, 선순위채권자의 환가시기의 선택권을 보장하고 있다. 이에 관한 구체적인 내용을 아래에서 살펴보기로 한다.

2. 남을 가망이 없어 경매취소가 가능한 경우
다음과 같은 사유가 있을 때에는 남을 가망이 없어 경매취소가 가능하다.

① 선순위 채권이 너무 많아 경매절차의 시작부터 최저매각가격이 선순위채권의 총액보다 적은 경우
② 유찰로 인하여 저감한 최저매각가격이 선순위채권의 총액보다 적은 경우
③ 이중경매의 경우 선행사건이 취하(또는 취소)되어 후행사건의 의하여 경매가 진행되는 경우에 후행경매신청인에 대한 선순위 채권의 총액이 최저매각가격을 초과하는 경우
④ 매각대금을 미납하여 진행되는 재매각의 경우 최저매각가격과 전(前)의 매수인이 제공한 보증금의 합계가 선순위채권의 총액보다 적은 경우

3. 잉여여부를 판단하는 기준이 될 우선채권의 범위
남을 가망이 있는지 여부를 판단하는 기준이 될 우선채권(선순위채권)이란 경매신청채권자의 채권에 우선하여 매각대금에서 변제받게 될 채권을 말하며, 이를 보다 구체적으로 보면 다음과 같다.

(1) 근저당권
근저당권의 경우는 근저당권자의 신고액을 우선채권으로 하되, 채권액이 밝혀지지 아니한 때에는 등기부에 기재된 채권최고액을 우선채권액으로 한다.
특히 선순위 공동저당의 경우에는 공동저당권의 목적이 된 수개의 부동산 중 1개만 매각되는 경우 또는 여러 개의 부동산이 시기를 달리하여 분할매각되는 경우에는 공동저당의 피담보채권 전액이 우선채권으로 된다.

예컨대 A(시가 1억원), B(시가 1억원), C(시가 1억원) 3개의 부동산에 피담보채권액 2억원인 공동근저당권이 설정된 경우 후순위채권자가 A부동산에만 경매를 신청한 때에는 그 부동산의 최저매각가격으로 근저당권의 피담보채권의 전액(2억원)을 변제하고도 남을 가망이 있어야 잉여주의에 반하지 아니한다.

(2) 전세권
전세권은 그것이 매각으로 소멸하게 될 경우에만 그 전세금채권을 우선채권에 포함시킨다. 따라서 최선순위 전세권의 경우 매각으로 소멸하지 않는 경우에는 우선채권에 포함되지 아니한다.
(3) 담보가등기
가등기 중 순위보전가등기는 배당의 문제가 생기지 않으므로 그 가등기가 경매신청채권자보다 선순위라 하더라도 우선채권에 포함되지 아니하나, 담보가등기의 경우에는 순위에 따른 배당을 받고 소멸하므로 우선채권에 포함된다. 다만 순수한 순위보전가등기인지 담보가등기인지는 등기부의 기재만으로는 구별이 되지 아니하므로, 담보가등기로서 배당을 받기 위해서는 채권자의 채권신고가 있어야 한다.
따라서 가등기는 집행법원에 채권의 신고가 있는 경우에만 담보가등기로 보아 우선채권에 포함된다.
(4) 국세, 지방세 등
국세, 지방세 등 조세채권은 배당에서 우선변제권이 인정되므로 그 조세채권의 배당순위가 경매신청인의 채권에 우선하는 때에는 우선채권에 포함된다.
다만, 조세채권이라도 첫 경매개시결정등기 전에 압류등기를 한 때에는 당연히 우선채권에 포함되나, 첫 경매개시결정등기 후에 압류등기를 한 경우 또는 압류등기를 하지 않은 경우에는 교부청구를 한 때에 한하여 우선채권에 포함된다.
(5) 임금채권 등
임금, 퇴직금, 재해보상금 그 밖의 근로관계채권도 우선채권에 해당되나, 우선채권에 포함되기 위해서는 채권자의 배당요구가 있어야 한다. 따라서 위 임금 등의 채권은 배당요구가 없으면 우선채권에 포함되지 않는다.
(6) 임차보증금
대항요건과 확정일자를 갖춘 주택(또는 상가건물)의 임차보증금도 배당요구가 있으면 우선채권에 포함된다.
(7) 집행비용
경매집행비용은 항상 매각대금으로부터 우선변제를 받으므로 이것도 우선채권에 해당한다.

4. 남을 가망이 없을 경우 집행법원이 취해야 할 절차
1) 경매신청인에 대한 무잉여의 통지
집행법원은 최저매각가격으로 경매신청채권자의 채권에 우선하는 선순위 채권(집행비용 포함)을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 경매신청채권자에게 무잉여의 통지하여야 한다(민사집행법 제102조 1항).
다만 경매신청채권자가 무잉여 통지를 받은 날부터 1주 안에 최저매각가격으로 선순위채권과 집행비용을 변제하고 남을 것이 있다는 사실을 증명한 때에는 법원은 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다(민사집행규칙 제53조).
2) 경매신청채권자의 매수신청이 있는 경우
경매신청채권자가 법원으로부터 무잉여 통지를 받은 날부터 1주 이내에 선순위채권(집행비용 포함)을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하면 법원은 경매절차를 속행하여야 한다(민사집행법 제102조 2항).
3) 잉여의 증명 또는 매수신청이 없는 경우의 조치
경매신청채권자가 법원으로부터 무잉여 통지받은 날부터 1주일 내에 남을 것이 있음을 증명하지 못하거나, 매수신청보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제102조 제2항).