부동산 경매 굿옥션 판교 단독주택부지 투자 시 유의할 점 [칼럼: 전종철]

 판교가 신흥 주거지역으로 각광을 받으면서 아파트, 타운하우스 뿐 아니고 단독주택이나 단독주택을 지을 수 있는 부지도 투자가와 실수요자들로부터 투자대상으로 주목받고 있다. C모 그룹 부회장이 성남시 분당구 백현동에 신혼을 위한 단독주택을 소유하고 있다는 소식은 판교 단독주택투자 열풍에 결정적 도화선이 되었다. 

경매시장에서도 판교의 단독주택부지는 인기가 좋아서 금토동, 운중동, 백현동, 석운동 등지의 단독주택부지로 활용할 수 있는 토지들이 고가에 낙찰되고 있다.

그러나, “장미에는 항상 가시가 있고, 투자에는 반드시 함정이 존재하는 법”

판교에 단독주택부지로 활용할 수 있는 토지를 취득했다고 해서 모두가 해당 토지에 단독주택을 즉시 신축할 수 있는 것은 아니다. 성남시에서 농지나 임야를 가지고 단독주택을 건축하고자 하는 경우에 토지에 따라서는 ‘성남시 도시계획조례’로 ‘성남시에 3년 거주’ 요건을 갖추어야 하는 토지가 있으며, 판교 인근에 경매로 나오는 토지의 상당수가 여기에 해당하기 때문에 투자가들은 매입 전이나 입찰 전에 다음의 두 가지 사항을 반드시 점검하여 낭패를 보지 않도록 하여야 한다.

첫 째, 투자 또는 입찰하고자 하는 토지의 ‘지목’이 ‘대지화 되어 있는 토지’인가를 확인하여야 한다.
‘대지화 되어 있는 토지’(관계법령에 의한 허가 등 적법한 절차에 의하여 조성된 토지의 지목이 대·공장용지·철도용지·학교용지·수도용지·잡종지로서 임목이 없는 토지를 말한다)에서는 단독주택 건축시 ‘성남시 3년 거주 요건’을 요구하지 않기 때문에 단독주택을 즉시 건축할 수 있다, 그러나, 투자하고자 하는 토지의 지목이 대지화 되어 있지 않고 농지(전,답,과수원)나 임야 등에 해당한다면 다음의 둘 째 사항을 확인하여야 한다.


둘 째, 투자 또는 입찰하고자 하는 토지의 용도지역이 ‘보전녹지지역’에 해당하는 지 여부를 확인하여야 한다.
단독주택 건축시 ‘성남에시 3년 거주 요건’ 규정은 국토의계획및이용에관한법률에 의한 용도지역기준으로 보전녹지지역에만 적용된다. 같은 녹지지역이라도 생산녹지지역이나 자연녹지지역 등의 토지와 주거지역 등의 토지는 3년 거주 요건을 요구하지 않는다. 토지의 ‘용도지역’은 토지이용계획확인서를 발급 또는 열람해서 확인할 수 있다.


정리해서 말하면, 성남시 보전녹지지역 토지로서 대지화되어 있지 않은 토지에서는 단독주택 건축시 ‘성남시에 3년 거주’ 조건을 적용받는다.
판교 인근의 단독주택부지에 투자하고자 하는 데 토지에 대한 전문지식이 없거나 자신이 없는 사람은 반드시 토지전문가의 조언을 받아서 투자할 것을 권해 드린다. 투자에 행운을 빈다.