경매가 대세입니다. 경매를 통해 가격에 대한 리스크를 회피하고 시장의 터닝포인트 시기에는 대박의 기회를 잡으시길 바랍니다. 대부분의 사람들이 막연히 경매를 어려워하는데요, 경매의 기본만 제대로 안다면 경매는 결코 어렵지 않습니다. 경매공부 할 때 가장 중요한 것이 권리분석인데요, 그 중에서도 가장 중요한 것이 말소기준권리와 소멸 그리고 인수여부입니다.
먼저 말소기준권리에 대해 알아보기로 하겠습니다. 매각부동산을 낙찰 받은 매수인은 매수대금의 완납과 함께 등기 없이도 법률상으로 그 매각부동산의 소유권을 취득합니다. 그리고 이러한 소유권이전등기를 해오는 과정에서 매각 부동산 등기부등본상의 권리 중 어떠한 권리들은 말소등기촉탁의 대상이 되어 말소되는가 하면, 어떠한 권리들은 말소등기촉탁의 대상이 되지 않고 계속 등기부등본상에 남아 매수인이 인수하는 부담으로 남는 경우가 있습니다. 이와 같이 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 바로 말소기준권리라고 하는 것입니다.
이렇듯 말소기준권리가 될 수 있는 것은 저당권과 근저당권, 압류와 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 예외적으로 전세권이 되는 경우가 있습니다. 경매사건의 말소기준권리는 위의 말소기준권리 중 등기부에 가장 먼저 기입된 것입니다.
낙찰 받으면 등기부상에 다음의 권리들은 모두 말소됩니다. 즉, 매각으로 소멸하는 권리들을 살펴보면, ① 근저당권, 저당권, ② 가압류, 압류, ③ 경매개시결정기입등기, ④ 담보가등기, ⑤ 말소기준권리보다 앞선 선순위전세권자이나 배당요구를 신청하였을 경우, ⑥ 말소기준권리보다 후순위 용익물권(전세권, 지상권, 지역권), ⑦ 말소기준권리보다 후순위 권리(가처분, 가등기) 등입니다.
소멸되는 권리의 유형을 살펴보면, ① (근)저당권은 그 순위에 따라 우선배당을 받게 되며, 순위에 관계없이 경락에 의해 모두 말소됩니다. ② 가압류는 원칙적으로 모두 말소됩니다. 아울러 가압류권자에 대한 배당금은 일단 공탁이 되며, 차후 가압류권자 채무자를 상대로 본안소송을 제기하여 승소한 판결문과 확정증명원(즉, 집행권원을 가지고 오면)을 첨부하여 배당금을 수령할 수 있습니다. ③ 후순위 가등기, 가처분은 모두 말소된다. 즉, 말소기준권리 이후에 설정된 가등기, 가처분은 말소됩니다. ④ 말소기준권리보다 후순위인 용익물권 즉, 전세권, 지상권, 지역권 등은 모두 말소됩니다. 반면, 매각으로 인하여 소멸되지 않고, 매수인에게 인수되는 권리로서 이러한 매각부동산을 낙찰 받고자 한다면 위의 부담 즉, 인수되는 금액을 감안하여 입찰에 참여하여야 하겠습니다.
앞서 언급한 바와 같이 말소기준권리보다 빠른 권리들은 매각부동산이 매각되더라도 그 권리들을 매수인이 인수합니다. 즉, 이들 권리들은 매각부동산의 매각대금에서 해결되는 것이 아니라 매수인이 직접 책임져야 하는 것입니다.
인수되는 권리들은 예고등기, 유치권, 법정지상권, 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인(선순위 임차인) 등이 있습니다.
여기서 중요한 예고등기 같은 경우에는 소유권에 관한 다툼이 있는 것으로서 예고등기가 말소기준권리보다 앞서 있던 뒤에 있던 무조건 말소되지 않고 등기부상에 남아있게 됩니다. 보다 중요한 것은 낙찰 받은 부동산과 관련하여 예고등기 이후 채무자가 진정한 소유자가 아니고 제3자가 동 부동산의 소유자라고 한다면 매수인으로서는 소유권마저 빼앗길 가능성이 있음을 유념하여야 합니다.
한편 유치권자의 경우 우선변제적 효력이 없기 때문에 매수인이 무조건 인수하게 됩니다. 가령, 유치권자는 경매절차상 배당요구종기일까지 배당을 신청할 의무가 없으며, 잔대금을 납부하고 매수인이 소유권이전등기를 할 때에도 그것을 신고할 아무런 의무가 없습니다. 그러한 유치권자가 차후 매수인이 인도명령이나 명도소송을 통해 강제집행을 하려 할 때서야 나타나서 자신의 권리를 주장하면 매수인으로서는 상당히 당황스럽고, 부담이 아닐 수 없는 것입니다.
또한 선순위 가처분, 가등기가 있을 경우 통상 경매절차를 진행시키지 않으나, 만일 경매절차가 진행되었다면 위의 가처분과 가등기에 대한 내역을 정확히 알아야 할 것입니다. 즉, 선순위 가등기이지만 그것이 담보가등기인 경우에는 특별한 문제없이 낙찰 받아도 됩니다. 그러나 소유권이전등기청구권가등기인 경우에는 매수인이 소유권이전등기 이후에 위의 가등기권자가 본등기 하게 되면 매수인이 소유권을 빼앗길 수 있습니다.
아울러 선순위 가처분이 있는 경우에도 위의 선순위 소유권이전등기청구권자와 같은 경우로 가정하고, 다만 가처분권자 등을 통해 사건의 내용상 가처분의 효력 등이 차후 문제가 없다면 입찰에 응해도 될 것이나 그와 같은 확인 작업이 용이하지 않기 때문에 실무에서는 입찰에 참여하지 않는 경우가 대부분입니다.
선순위 지상권, 지역권 역시 낙찰 받는다 하더라도 그 지상부분을 사용할 수 없으므로 그러한 점을 감안하여 입찰에 응해야 할 것입니다. 단, 위와 같은 선순위 지상권, 지역권이 있는 물건을 낙찰 받았을 때 매수인은 지상권자와 지역권자에게 지료 등은 청구할 수 있습니다.
이렇듯 말소기준권리가 될 수 있는 것은 저당권과 근저당권, 압류와 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 예외적으로 전세권이 되는 경우가 있습니다. 경매사건의 말소기준권리는 위의 말소기준권리 중 등기부에 가장 먼저 기입된 것입니다.
낙찰 받으면 등기부상에 다음의 권리들은 모두 말소됩니다. 즉, 매각으로 소멸하는 권리들을 살펴보면, ① 근저당권, 저당권, ② 가압류, 압류, ③ 경매개시결정기입등기, ④ 담보가등기, ⑤ 말소기준권리보다 앞선 선순위전세권자이나 배당요구를 신청하였을 경우, ⑥ 말소기준권리보다 후순위 용익물권(전세권, 지상권, 지역권), ⑦ 말소기준권리보다 후순위 권리(가처분, 가등기) 등입니다.
소멸되는 권리의 유형을 살펴보면, ① (근)저당권은 그 순위에 따라 우선배당을 받게 되며, 순위에 관계없이 경락에 의해 모두 말소됩니다. ② 가압류는 원칙적으로 모두 말소됩니다. 아울러 가압류권자에 대한 배당금은 일단 공탁이 되며, 차후 가압류권자 채무자를 상대로 본안소송을 제기하여 승소한 판결문과 확정증명원(즉, 집행권원을 가지고 오면)을 첨부하여 배당금을 수령할 수 있습니다. ③ 후순위 가등기, 가처분은 모두 말소된다. 즉, 말소기준권리 이후에 설정된 가등기, 가처분은 말소됩니다. ④ 말소기준권리보다 후순위인 용익물권 즉, 전세권, 지상권, 지역권 등은 모두 말소됩니다. 반면, 매각으로 인하여 소멸되지 않고, 매수인에게 인수되는 권리로서 이러한 매각부동산을 낙찰 받고자 한다면 위의 부담 즉, 인수되는 금액을 감안하여 입찰에 참여하여야 하겠습니다.
앞서 언급한 바와 같이 말소기준권리보다 빠른 권리들은 매각부동산이 매각되더라도 그 권리들을 매수인이 인수합니다. 즉, 이들 권리들은 매각부동산의 매각대금에서 해결되는 것이 아니라 매수인이 직접 책임져야 하는 것입니다.
인수되는 권리들은 예고등기, 유치권, 법정지상권, 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인(선순위 임차인) 등이 있습니다.
여기서 중요한 예고등기 같은 경우에는 소유권에 관한 다툼이 있는 것으로서 예고등기가 말소기준권리보다 앞서 있던 뒤에 있던 무조건 말소되지 않고 등기부상에 남아있게 됩니다. 보다 중요한 것은 낙찰 받은 부동산과 관련하여 예고등기 이후 채무자가 진정한 소유자가 아니고 제3자가 동 부동산의 소유자라고 한다면 매수인으로서는 소유권마저 빼앗길 가능성이 있음을 유념하여야 합니다.
한편 유치권자의 경우 우선변제적 효력이 없기 때문에 매수인이 무조건 인수하게 됩니다. 가령, 유치권자는 경매절차상 배당요구종기일까지 배당을 신청할 의무가 없으며, 잔대금을 납부하고 매수인이 소유권이전등기를 할 때에도 그것을 신고할 아무런 의무가 없습니다. 그러한 유치권자가 차후 매수인이 인도명령이나 명도소송을 통해 강제집행을 하려 할 때서야 나타나서 자신의 권리를 주장하면 매수인으로서는 상당히 당황스럽고, 부담이 아닐 수 없는 것입니다.
또한 선순위 가처분, 가등기가 있을 경우 통상 경매절차를 진행시키지 않으나, 만일 경매절차가 진행되었다면 위의 가처분과 가등기에 대한 내역을 정확히 알아야 할 것입니다. 즉, 선순위 가등기이지만 그것이 담보가등기인 경우에는 특별한 문제없이 낙찰 받아도 됩니다. 그러나 소유권이전등기청구권가등기인 경우에는 매수인이 소유권이전등기 이후에 위의 가등기권자가 본등기 하게 되면 매수인이 소유권을 빼앗길 수 있습니다.
아울러 선순위 가처분이 있는 경우에도 위의 선순위 소유권이전등기청구권자와 같은 경우로 가정하고, 다만 가처분권자 등을 통해 사건의 내용상 가처분의 효력 등이 차후 문제가 없다면 입찰에 응해도 될 것이나 그와 같은 확인 작업이 용이하지 않기 때문에 실무에서는 입찰에 참여하지 않는 경우가 대부분입니다.
선순위 지상권, 지역권 역시 낙찰 받는다 하더라도 그 지상부분을 사용할 수 없으므로 그러한 점을 감안하여 입찰에 응해야 할 것입니다. 단, 위와 같은 선순위 지상권, 지역권이 있는 물건을 낙찰 받았을 때 매수인은 지상권자와 지역권자에게 지료 등은 청구할 수 있습니다.
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