부동산 경매 굿옥션 근린상가와 유치권 [칼럼: 이승원]

 근린상가는 매달 3~4천 건 정도가 매물로 나오며 적정낙찰가는 감정가대비 40~50%정도에 형성되므로, 물건을 보는 눈만 기를 수 있다면 참으로 좋은 수익모델로 승화시킬 수 있다. 근린상가라 함은 주거지역 인근에 입지하여 주민들의 편의를 위하여 형성된 상가들을 통칭하는 개념이다. 근린상가가 경매로 진행되는 경우에는 거의 대부분의 선입견이 장사가 안 되는 것으로 생각하며, 장사가 안 되는 상가는 낙찰을 받아도 이미 죽은 상가이기에 큰 수익이 안 될 것이라고 생각한다.

하지만 잘 생각해보자. 상가가 경매로 나오게 되는 이유는 당해상가 소유자의 채무상태가 악화된 이유이지, 장사가 안 되고 상권이 안 좋기 때문은 아니다. 따라서 반드시 현장분석을 하여야 할 것이며 이러한 현장분석 후에 상권에 대한 조사가 충분히 이루어진 후라면 이는 좋은 수익모델이 될 수 있는 것이다.

그런데 이렇게 투자수익모델로서 좋은 상가들이 경매에 나오게 될 때는 거의 대부분 유치권이 신고 되어 있으며, 따라서 이러한 유치권의 해결 없이는 아무리 상권이 좋은 상가라 할지라도 수익을 내기가 쉽지 않을 것이다.

경매 진행 중인 근린상가에 유치권이 신고 된 경우 거의 대부분 임차인과 관련이 있다. 대항력을 갖추지 못한 임차인인 경우 경매가 진행되면 당해 건물에서 쫓겨날 수밖에 없으며 그동안 장사를 잘 해오다가 쫓겨나야 하니 보증금과 권리금 또 시설비 등이 너무 아까울 수밖에 없는 것이다. 따라서 이러한 임차인들이 당해 건물에 대하여 일정한 비용을 지출했음을 이유로 유치권신고를 하게 되고 또 이를 빌미로 임차인 자신이 이를 낙찰받기 위한 도구로 사용하는 경우도 있음은 주지의 사실이다. 이러한 임차인들이 유치권을 신고하는 경우에는 거의 대부분 인테리어비용 또는 시설비를 근거로 유치권신고를 하게 된다.

일반적으로 임차인이 목적물에 필요비나 유익비를 지출한 경우에는 이러한 비용에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있으며, 이러한 비용상환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권항변을 할 수 있음은 정확히 맞는 말이다. 그러나 이러한 유치권 주장의 전제는 그게 필요비이고 그게 유익비인 경우에 한하여 성립되는 이야기이다. 아무리 비용을 지출한 경우라 할지라도 법적으로 필요비나 유익비가 아니라면 유치권 주장은 이유 없다 할 것이다.

필요비라 함은 목적물의 보존행위를 위하여 지출하게 된 비용을 의미하며, 유익비란 목적물의 이용개량행위를 위하여 지출한 비용을 의미한다. 이용개량행위라 함은 목적물의 객관적 가치 증대에 이바지하는 행위를 말하며, 따라서 목적물의 주관적 가치증대 또는 목적물이용자의 주관적 편익을 위하여 설치한 비용 등은 이러한 유익비에 해당할 수가 없다는 것이 우리 판례의 입장이다. 판례에 의할 때 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출하게 된 인테리어비용 등은 유치권을 행사할 수 있는 피담보채권으로서의 유익비가 될 수 없으며, 따라서 이에 의한 유치권주장은 이유 없다 할 것이다. 이제 이러한 관점에서 물건을 찾고 현장조사를 하다보면 의외의 수익물건들이 많이 있음을 발견하게 될 것이다.

지식이 곧 돈이다. 또한 지식이 곧 무기인 것이다. 아무것도 아닌 것 같지만 이러한 지식이 완벽하게 하나 둘씩 쌓이고, 이러한 경험이 완벽하게 하나 둘씩 쌓이면서 내공을 익히다보면 어설픈 고수가 아닌 경매계의 진정한 고수로서 웃으며 권리분석하고 웃으며 현장조사 하는 그런 모습을 갖게 될 것이다.