2012년 부동산침체로 2013년도 큰 부동산의 상승은 없을 듯 보이는 이 시기에 자금이 부족하여 부동산 매매를 하지 못하는 경우에는 교환을 생각해 보아도 좋다. 현재 보유한 부동산도 처분 못하는 현실에선 좋은 부동산 물건이 나온다고 한들 그림의 떡일 뿐이다. 그러나 부동산교환으로 지금 갈아타면 생각지 못했던 일들이 벌어질 수도 있다.
특히 지금의 트렌드는 부동산 물물교환이 절실히 필요한 사고의 전환을 해 볼 만한 핫 아이템이 것이다. 지금 내 소유의 부동산을 어떤 부동산으로 갈아타야 할지에 대하여 생각을 해 볼 시기가 온 것이다. 집을 팔고 땅을 사고 싶을 때 아니면 땅을 팔아 상가를 구입하자고 할 때 자금부족으로 현금매매가 안 되면 부동산을 교환해 보는 것도 아주 중요한 재테크가 될 수 있다. 매매가 안 되는 시장에서는 교환을 해서 수익성을 내든지 교환을 해서 기존의 부채를 줄이던지 하는 것이 불황에서는 살아갈 수 있는 지름길이 될 수 있다. 단, 조심해야할 부분은 반드시 있으니 그 부분은 전문가 등을 통하여 해결해야 한다.
최근 부동산 매매 거래가 없는 시점에서 부동산 교환은 소유자 甲 과 소유자 乙이 현금 거래가 안 될 경우 매매하는 방식으로 경제적인 측면에선 애물단지인 부동산을 처분하고 새로운 부동산 물건으로 갈아타는 것이 교환이다. 주의할 점은 상대 물건이 내 능력에 맞는 꼭 필요한 물건이어야 하지 마지못해 교환을 해서는 안 된다. 그렇게 되면 또 다른 애물단지로 전락하게 된다.
현 정부의 부동산규제 정책 하에서 실질적인 매매거래가 거의 자취를 감추고 중개를 업으로 하는 지역 내 중개업소들은 거의 문만 열어 두었을 뿐이지 거의 일은 하지 못하는 이른바 개점휴업인 상태이다. 매매가 안 되면 다른 방법을 찾아야 하는데 여기서의 돌파구가 교환전문 부동산이다. 위기가 곧 기회라는 말이 있듯이 난세는 영웅을 만들게 된다. 부동산 불경기 속에서 새로운 시도를 해보는 것도 새로운 나만의 무기를 만들 수 있는 좋은 기회이다.
부동산 교환시 유의할 점들은 분명이 많다. 당연히 나의 물건은 매매가격을 부풀릴 것이고 또한 다른 당사자도 물건의 가격을 올리려 할 것이다. 상대방 물건은 낮추고 내 물건은 올리면 절대로 교환은 성립되지 않는다. 일부 부동산브로커들은 부동산가격을 터무니없이 부풀려 교환을 하려는 경우도 있으니 교환시 유의하여야 한다. 상대방도 좋고 나도 좋은 방법을 중간에서 중개업자가 해야 한다. 그런 공인중개사는 꼭 있으니 잘 찾아보자.
흔히 부동산 시장에서는 좋은 부동산물건은 잘 팔리고 나쁜 부동산 물건이 교환시장에 나온다고 하지만 그런 이야기는 아주 옛날의 이야기 이다. 현실적으로 양도세 등을 절세할 수 있는 효과 때문에 교환시장에 나오는 경우도 많이 있기 때문에 꼭 물건이 나빠서 나오는 것은 아니다. 매매로 인하여 세금을 많이 낼 것 같거나 거래가 되지 않는 부동산을 처분하기 위해서 좋은 물건들도 나오니 이를 찾는 기쁨과 재미도 있다. 등기부상 실거래가격은 교환을 하게 되면 부풀린 금액이 아닌 교환이라는 매매금액으로 표기되며 또한 금액을 명시할 경우 거래당사자간에 합의에 이루어진 거래는 기준시가 기준으로 세금을 내게 되므로 절세 아닌 절세를 하게 되는 경우도 있다. 세금을 차치하더라도 처분하지 못한 부동산을 속 시원히 해결하게 된다. 이러한 경험을 하지 못한 이에게는 전혀 다가오지 않는 내용일 수 있다. 필자의 사례를 들어 보면 교환을 생각해 봐야 할 시기 인지 확실하게 알 수 있을 것이다.
2006년도 쯤인가 강원도에 갈일이 있어 주변 경치도 좋고 물도 맑고 공기도 좋아 참 좋은 곳이다 하고 생각하면서 다녀온 적이 있는데 마침 장모님께서 수익성 부동산에 관심이 있었던 터라 여기서는 무슨 업을 하면 괜찮을까 고민하던 중 모텔이 매매물건으로 나오게 된 것을 현지 공인중개사를 통해 알게 되었다. 워낙 화통한 성격의 장모님은 너무 마음에 들어 사 두면 수익성도 되고 이곳에서 일하면서 건강도 좋아질 것 같고 전원생활도 할 수 있을 것만 같은 생각에 주변지인에게 이것 저것을 다 물어보고 군부대에서 나오는 외박인원수, 주중 오는 손님의 유동성 등을 보고 취득하기로 결정을 하게 되었다.
실제 취득한 금액과 매입의 중간 과정을 지면에 다 쓰기에는 적절하지 못하니 핵심만을 이야기 하고 나중에 직접 강의실에서 이야기하기로 하겠다. 위치는 강원도 화천군 다목리에 있는 모텔이다. 그래서 취득을 하고 운영을 직접 하기에는 아직 경험이 없었기 때문에 기존에 모텔업을 하고 있는 임차인을 두고 관리를 하면서 서울에서 강원도까지 장모님이 가거나 필자가 직접 가거나 하면서 관리하였다. 이러다 보니 처음에는 여행 겸 가던 것이 어느 순간 너무 멀다는 느낌이 들기 시작하니 힘들어지기 시작한 것이다. 아마도 대부분의 사람들이 다 그럴 것이다. 1~2년을 그렇게 지내다 임차인을 내보내고 나는 내가 하는 일들이 있기 때문에 장모님이 직접 강원도로 내려가셔서 운영을 하게 되었다.
맨 처음 해당 부동산을 취득하기 전과 취득 후에 관리하면서 업을 하는 것이 점점 힘들어지고, 거의 군부대의 외박손님이 대부분인데 군에 비상이 걸리면 못나오게 되어 손님이 뚝 끊기는 되는 날도 많아지면서 슬슬 애물단지로 변해가던 것이다. 집과 떨어져 강원도를 왔다 갔다 하게 되는 날도 많아지면서 관리도 점점 힘들어져 가다 보니 처분을 생각하게 되었다. 하지만 강원도 군부대 근처에 모텔을 매물로 내 놓았을 때 섣불리 보려고 하는 사람도 많지 않았고 장기간 매매가 되지 않게 되었다. 고민 끝에 교환이라는 것을 생각하게 되었다.
 | 그때 이것 저것 알아보면서 교환이 무엇인지 확인하다 보니 이거다! 라는 느낌이 확 들었다. 팔고자 하는 사람과 사고자 하는 사람이 이런저런 이유로 전액 현금 거래가 이루어지지 않을 때 사고자하는 사람이 갖고 있는 부동산과 그 나머지 차액을 현금으로 팔고자 하는 사람에게 주고 그 사람의 부동산을 구입하는 것.... 아하 하며 내 머리속은 명확해 졌다. 수익성 부동산을 원하는 매수자를 찾자 나는 내가 원하는 부동산을 찾자 이렇게 생각하다 보니 전원주택이 생각이 났고 여러 공인중개사무소에 문의를 해두고 내가 원하는 물건이 나오면 현장답사도 하면서 수차례 물건을 보게 되었다. 물론 마음에 드는 물건도 있었고 전혀 감이 오지 않는 물건도 있었으나 나름대로 새로운 것을 기대할 수 있는 기대감에 약간 설레이기도 했다. 경기가 좋지 않거나 매매가 거의 없을 때 꼭 한번 고려해보라고 하고 싶다. 단 주의할 점은 가능한 동일 지역내의 물건을 교환하는 것이 좋다. |
이어서 드디어 내가 찾은 매수인의 물건은 경기도 파주시 송촌리에 있는 전원주택이다. 2층짜리 집에 정원도 넓고 가장 좋은 점은 자유로가 바로 앞이어서 흐르는 강도 눈에 바로 들어와 전망도 좋았다. 마음에 드는 물건이었지만 여기서 또 문제는 발생했다. 토지거래허가구역이었기 때문에 허가를 득하기 위해 여러 가지 준비를 하여 드디어 허 가를 받아 내었고(구체적인 허가를 득한 방법은 나중에 이야기하기로 하자) 현재 그 집에 내가 들어가서 살게 되었다는 것이 핵심이다. 강원도 모텔이 처분이 안 되어서 가격을 더 낮게 계속 내 놓고 매도하였다면 그 후에 이 집을 매입하는 것은 전혀 불가능한 일이었을 것이다. 부동산교환이라는 탈출구로 인하여 가장 큰 골치덩어리를 해결하였고 대신 내가 원하는 좋은 물건으로 투자수익도 올리게 된 것이다.이제 부동산시장에는 교환의 시대가 왔다는 것을 더 절실하게 느끼게 된다. 부동산 투자자들이여 애물단지 부동산 소유자들이여 눈을 돌려서 새로운 탈출구를 찾아보시기를 바란다.
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