2003년부터 광풍을 일으켰던 뉴타운에 대한 조정 작업이 한창이다. 재개발·재건축의 진행과 관련하여선 지정 후에라도 해제가 가능하도록 할 수 있는 일몰 법령이 만들어졌다. 하지만 일몰 비용 부담 문제 등, 그에 따른 여파가 큰 만큼 진행이 많이 나간 곳은 쉽지 않을 것으로 보이며 추진이 거의 미약했던 지역들이 대상이 될 것으로 예견하고 있다. 결국, 조합이나 추진위원회가 결성된 곳은 쉽지 않고 추진 세력이 없는 지역들이 일몰, 해제의 가능성이 있게 된다. 사실 그런 지역은 일몰된다 하여도 투자자들의 피해가 크지 않다. 입주권을 노린 투자자들이 선호한 지역이 아니기 때문이다.
몰이 검토되는 지역들은 뉴타운 사업추진의 의지가 없었던 곳들로서 해당 지역의 토지소유자로서는 대단위 개발보다는 자체 개발이 유리한 입장인 지역들이다. 그러니 오히려 건축제한이 풀리고 자체 개발로 전환되는 것을 반가워한다. 특이하게도 일몰이 된다 하니 땅 가격 상승의 조짐까지 나타나고 있는 것이 현실이다. 이유는 대단위, 체계적으로 계획을 잡기 위해 묶어 두었던 건축제한이 풀리면서 도시형생활주택과 같은 수익형 상품의 개발이 개별적으로 가능해졌기 때문이다. 결국 해제가 되면 자체 개발이 가능한 중간 규모에서 대형 토지 소유자들은 이익을 보게 되며 입주권을 노린 소형 지분 투자자자나 세입자들은 불이익에 처하게 된다.
세입자가 불이익에 처하는 이유는 뉴타운 진행에 따라 지자체에서 저렴하게 제공하는 임대아파트나 주거 이전비를 보상받게 될 것을 희망하는 경우가 많았기 때문인데 자체개발로 변경되면 민간사업으로 분류되어 보상을 받을 수 없게 된다. 보상을 목적으로 개발이 될 때까지 뉴타운·재개발 지역을 벗어나지 못하고 그 안에서 꿋꿋이 버티는 경우도 자주 목격되는데 건축제한이 풀리게 되면 보상 자체가 사라지고 만다.
서민들의 입장에서 보면 보상비의 적고 많음의 문제, 임대아파트 비용 부담의 문제일 뿐 슬럼화 된 곳을 고집하는 세입자, 서민들은 많지 않다. 결국 찬성과 반대, 모두가 개발에 목적을 두고 있으며 이익 대립에 지나지 않는다. 공공적 성격이 강한 대규모 개발이냐 개개인들의 개별 개발이냐의 문제와 비용부담의 비율 문제일 뿐이다. 그런 이익 다툼에 피해를 보는 건 건물주, 토지주의 자체 개발에 따라 보상 없이 밀려나는 세입자이고 자체개발이 불가능한 서민들이다. 역설적이게도 뉴타운 해제에 따른 난개발의 피해자는 세입자, 서민일 수밖에 없다는 결론이 되고 만다.
정치적 혼돈의 시대, 무엇을 고려해야 하나
다시 원점으로 가서 생각해 보면 사실 뉴타운의 지정 필요성은 사라졌다 보기 어렵다. 문제는 과거 뉴타운 지정이‘표심 잡기’로 이용되었다는 점인데 이는 지정되지 말아야 할 곳까지 정확한 계획 없이 지정되었다는 것을 뜻하므로 그러한 지역만을 골라내야 옳다.
결국 이번 조정 절차는‘하지 말자’가 아닌‘할 곳과 안 할 곳을 고르자’로 압축되어야 한다. 과도했다는 이유로 궁지에 몰리는 중이지만 그렇다 하여 뉴타운 추진의 취지가 나빴다고 보기엔 그 당시 필요성은 절박하였으며 그러한 상황은 지금도 별반 다르지 않다. 뉴타운 해제는 결국, 개별 개발을 부추겨 난개발로 이어지고 기반시설의 부족으로 연결될 것임에 자명하다. 도시는 엉망이 되고 외국인 관광객의 눈살을 찌푸리게 할 것이다. 드라마에서 보던 도시와는 다르게 온통 슬럼화 된 난장판이 서울 사대문 한복판에도 버젓이 자리하고 있기 때문이다. 과도한 지정에 따른 문제점이 많다하여 추진해야 할 곳의 필요성이 사라진 건 아닌데 말이다.
2012년에서 2014년은 부동산에 있어 중요한 해가 될 가능성이 높다. 012년 총선을 지나 이제 곧 대선이 있고 2014년은 도시 계획 중 재개발의 기본계획이 재수립되는 해이기 때문이다. 게다가 그 해 6월에는 지방자치단체장 선거도 있게 된다. 그리고 유동자금은 무척 많다. 자칫 한 번의 정책 실패가 유동자금 집중으로 이어질 여지도 있다.
문제는 2012년의 판도에 따라 2014년의 도시개발 그림이 달리 그려질 수 있다는 점인데, 그래서 2012~2103년은 부동산 투자자에게 있어 어느 때보다 중요한 포인트가 된다.
그럼 어디에 투자하고 어떤 지역은 나와야 하나
이명박 대통령이 서울시장인 시절엔 뉴타운 지정이 대세였다. 그리고 오세훈 시장 시절엔 많은 지역이‘르네상스’라는 이름으로 지정되었다. 이제 또다시 어떤 이름으로 불리는 정책이 만들어지더라도 사실 그 대상지는 같아야 한다. 결국 표밭이 아닌 개발의 필요성이 짙은 지역이 선별되어야 한다.
결국, 개발이 가능한 곳은 정치적 이유가 아닌 도시 계획적 이유로 접근함이 옳다. 노후도가 급증하는 지역, 지적이 불안정한 지역, 호수밀도, 접도율 등의 요건이 개발 가능여부를 결정해야 한다. 다시 처음으로 원론적 접근이 필요한 때다. 그리고 그러한 결정에 있어 서민, 세입자들의 편의를 고려하여 정책은 입안되어야 한다. 서울시가 잠시 추진했던 역세권 시프트 사업 같은 경우가 칭찬을 받는 이유가 여기에 있다. 입지가 좋은 곳을 서민들 주거문화 지역으로 바꿔주면서 전세가도 안정시킬 수 있기 때문이다.
반대로 표심잡기로 이용되었던 지역들은 잠시 보류함이 옳다. ‘표심잡기’ 개발 공약은 투기를 부추겼다. 그래서 이번 총선결과에 의해 개발 계획이 검토되는 일도 없어야 한다. 총선은 도시개발과는 전혀 무관함이 옳기 때문이다.
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