경매시장이 일반화 대중화되고 누구나 쉽게 경매에 참여하게 되면서 낙찰만 되면 크든 적든 돈을 벌던 블루오션의 시대가 막을 내려 경매를 통해 수익을 내기란 여간해서 쉽지 않다. 이제 치열한 경쟁으로 수익률이 급감해버린 경매시장에서 수익을 내기위해서는 누구나 접근 할 수 없는 틈새시장인 특수물건을 연구할 때이다.
특수물건으로는 금회에 논하게 될 대표선수격인 유치권과 다른 지면을 통해 다뤄 볼 법정지상권 그리고 NPL(부실채권)이다.
먼저 채권자에게는 채권회수 절차상 최대의 복병일 수 있고, 또한 매수자에게는 명도절차상 최대의 난제가 아닐 수 없음은 물론, 허위유치권으로 판단하고 일단 최고가매수신고인의 지위에서 대출을 신청할 때 은행으로부터 경락잔금 대출이 용이하지 않은 유치권이기에 일단 경매가 시작되면 유치권의 진정성여부를 막론하고 가격이 하락하게 마련이다.
먼저 유치권이 신고 되어 가격이 많이 하락한 경매물건을 골라 수익을 내기위한방법을 제시하게에 앞서 유치권의 이론적인 측면에서 간략하게 살펴보면 다음과 같다.
1. 유치권이란
1)유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 유치 할 수 있는 권리를 말한다. (민법 제320조 제1항)
2) 건물의 신축공사를 한 건축업자가 공사대금을 다 받을 때까지 그 신축건물의 인도를 거절하는 것을 부동산과 관련한 유치권이라고 할 수 있으며, 타인의 자동차를 수리한 자동차수리업자가 자동차에 대한 수리비의 지급을 받을 때까지 자동차의 인도를 거절하는 것을 동산유치권이라고 할 수 있다.
2. 유치권의 성격
1) 유치권은 물권이다. 채권의 완전한 변제를 받을 때까지 채무자뿐만 아니라 목절물의 양수인이나 경매절차에서의 매수인 등 어느 누구에게나 유치하고 있는 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
2)유치권은 법정담보물건이다. 일정한 오건이 존재하는 경우 법률상 발생한다.
3) 유치권은 담보물건이다. 목적물을 유치하여 반환을 거부함으로써 심리적 압박에 의하여 채무자의 번제를 간접적으로 강제하는 것을 목적으로 한다.
4) 우선변제권은 없다. 배당에 있어서 참여를 할 수 없으며 우선변제권 효력도 없다.
3. 유치권 성립 시기
유치권은 당사자 간의 계약에 의해서가 아닌 법률의 구정을 충족하면 성립한다.
4. 유치권 성립 요건
1) 타인소유의 물건에 대해
2) 그 물건에 관하여 생긴 채권이
3) 채권이 변제기에 있어야 하며
4) 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며
5) 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
이상과 같은 이론적인 측면에서의 유치권 지식은 기본적으로 경매를 하고자하는 사람이라면 누구나 대부분 알고 있는 상식적인 내용일 것이고, 수익실현을 위한 틈새시장 연구의 첫걸음오로 진정한 유치권인지 또는 허위유치권인지 가늠 할 수 있는 요령 몇 가지는 알아둘 필요가 있을 것이다.
1단계 : 유치권신고서 열람
경매사건에서 유치권신고는 유치권자가 직접 접수하거나 대리인을 시켜서 할 수 있고 또는 우편으로도 접수가 가능하다. 유치권신고는 이렇듯 손쉽게 받아주는데 반해 유치권신고 된 서류열람은 경매계에서 원칙적으로 불가능하다.
따라서 유치권신고 된 물건은 채권은행에 전화를 해서 협조를 구하면 된다. 대체적으로 채권은행은 저당권실행에 따른 채권회수에 방해가 될 수 있는 유치권서류제공 및 정보제공에 우호적이다. 그러나 일부 채권은행에서는 매수희망자에게 정보를 제공하지 않거나 진정한 유치권조차도 허위유치권이라고 무책임한 정보를 제공하여 매수희망자의 판단을 흐리게 하는 경우도 있다.
2단계: 유치권신고서 및 제출서류 분석
유치권신고서에 세금계산서가 첨부되어 있을 경우 세금계산서가 정상적으로 발행된 것인지 관할세무서에 확인을 해볼 필요가 있다. 간혹 세금계산서까지도 허위로 작성하여 법원에 제출하는 사례가 있어서 꼭 세금계산서가 첨부되었다고 해도 진정한유치권이 성립된다고 확신할 수 없는 이유들이 유치권서류를 꼼꼼하게 분석하면 답이 나오는 경우가 적지 않다. 물론 2012년부터는 전자세금계산서 제도가 정착되고 있어서 허위세금계산서가 법원에 제출되기는 쉽지 않을 것이지만 대금지급방법과 계약조건 등 일반적인 상식을 벗어난 어설픈 계약서등을 판별해 낼 수 있어야 한다.
3단계: 유치권자 분석
유치권은 타인소유에 기인하므로 유치권신고자가 소유자이거나 소유자로 의심할 만한 가족관계일 때는 일단 허위유치권을 의심 해 볼 필요가 있다. 그리고 유치권신고자 중에 상당수가 임차인인 경우가 많은데 이는 대부분이 유치권으로 인정받기 어렵다. 왜냐하면 임차인이 임대차계약을 맺고 리모델링을 했을 경우 임대차 기간만료 후 원상회복을 하여야하는바, 임대차계약에 따라 건물의 가치를 증가시켰을법한 필요비, 유익비 반환청구권과 원상회복 조항이 상충하여 결국 임차인은 유치권자가 될 수 없기 때문이다.
물론 예외적으로 임차인이 사용수익상 꼭 필요한 보일러나 방수공사 등의 설비하자보수를 하였을 경우 인정되는 경우도 있어서 꼼꼼한 분석이 필요하다 할 것이지만 이러한 비용들을 이유로 한 유치권 때문에 경매가격이 하락하게 되는 그 정도는 미미하여 낙찰가격에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것이다.
4단계: 유치권자의 점유관계 분석
유치권의 성립요건은 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며, 그 시기는 경매기입등기 이전부터 점유를 하고 있어야 한다. 따라서 집행관의 현황조사보고서를 꼼꼼하게 살펴 볼 필요가 있다. 집행관에 의한 현황조사보고서는 공신력이 없지만 유치권의 존부를 따질 때 점유관계를 증빙해줄 수 있는 중요한 자료로 활용되기도 한다. 따라서 집행관의 현황조사보고서상 유치권자의 점유관계가 기록되지 않았다면 일단 유치권의 성립요건에 중대한 하자가 있는 만큼 진정성을 의심해 볼 만하다. 통상적으로 채권자로부터 경매신청이 있는 경우 경매기입등기가 이뤄지고 난후 1주일을 전후로 하여 목적부동산에 대한 집행관의 현황조사가 이뤄진다는 점에서 집행관의 현황조사보고서는 유치권자의 점유관계를 알 수 있는 기본적인 자료라고 할 수 있다.
5단계: 유치권자 면담
대부분의 유치권자는 공사대금을 받기위해 노력을 하게 마련이고 원금은 고사하고 약간 손해를 보더라도 합의하에 유치권을 해결하려는 경우가 대부분이다. 그런데 유치권을 신고해놓고 신고해놓고 현장에 가보면 점유를 하고 있으면서도 매수희망자가 대화를 하고자하면 손 사레를 치면서 대화를 거부하는 경우를 종종 보게 된다.
아직도 많은 유치권신고자들은 다른 꿍꿍이를 가지고 있는 경우가 적지 않기 때문이다. 가령 소유자가 공사업자를 내세워 허위유치권을 신고하고 경매가격을 하락 시켜 다시 소유권을 차지하려는 “자기방어형 유치권”이나 소유자와 임차인이 짜고 누군가 낙찰을 받으면 진정한유치권인양 “합의금 목적유치권”도 종종 있다. 그래서 유치권자를 면담해보면 진정한유치권인지 합의금을 목적으로 한 유치권인지 대략적인 판단을 할 수 있다. 그리고 항상 “정답은 현장에 있다”라는 임장활동의 원칙을 기억하자. 현장에서 유치권자외에 목적부동산의 다른 관계자들을 만날 수도 있다. 또는 주면탐문을 통해 목적부동산에 대한 여러 가지 의문점들을 차근차근 확인해보는 것도 중요하다. 흡사 탐정과 같은 자세로 정성을 들인다면 분명 머릿속이 환해지는 정보들을 수집할 수 있을 것이다.
실무에 있어서는 여러 유형의 유치권신고가 된 경매물건이 고수익을 낼 수 있는 물건처럼 허술해보여서 입찰했다가 때론 곤경에 처하기도 하고(광주지방법원 2004타경 31737, 광주지방법원 2007타경 7025) 어떤 물건은 외형상 유치권이 성립되는 것처럼 보였으나 재판을 통해서 또는 명도과정에서 유치권이 존재하지 않는 경우(광주지방법원 2004타경41567, 광주지방법원 2006타경 46283, 제주지방법원 2010타경 6774)도 비일비재하다. 이처럼 유치권이 신고 된 물건은 기본적으로 가격하락폭이 커서 대박을 낼 수도 있고, 하락된 가격만 바라보며 진정한 유치권인지 꼼꼼히 따지지 않고 무모하게 입찰에 참여하여 곤경에 처할 수도 있는 유치권신고 물건은 오늘 현재에도 전국법원에서 광범위하게 진행되고 있다.
기왕 경매를 통해 재테크를 하려거든 남들이 가지 않는 길 [유치권]이라는 특수물건의 “틈새시장”을 가보는 것이 더 큰 수익을 낼 수 있지 않을까?
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