부동산 경매 NPL 투자 정보 [부동산 경매 보다 NPL] 부실채권(NPL) 수익 구조는 어떻게 만들어지나? [와이즈허브부동산뉴스]

부실채권(NPL) 은 말 그대로 부실한 채권임이 맞는 말이다. 

그러나 장부상 부실한 채권으로 분류된 채권이라는 말이지 받아야할 돈을 전혀 받을 수 없는 채권이라는 의미는 아니다.

그냥 일반적인 사고방식으로는 급할 것이 전혀 없는 은행이 ‘돈 받을 권리’를 일부 포기하고 판다는 것이 이해가 안 갈수 있겠지만, 그건 BIS (자기자본 비율) 등의 이해가 선결되어야 하므로 이 부분은 다른 글에서 다시 다루기로 하고 부실채권(NPL)의 수익 구조에 대하여만 자세히 살펴보자.

우선 본문을 적기 전에 각설하고 결론부터 적으면 부실채권(NPL)의 일반화 거래 시장이 본격적으로 열릴 수밖에 없다는 것을 우리는 알아야 한다.


과거를 돌이켜 생각해 보면 부동산 경매도 초창기엔 부정적인 반응이었다.

대부분의 사람들이 ‘망해나간 집을 왜 사느냐?’고 했던 시절이 있었다.

하지만 지금은 엄연한 재테크의 한 수단으로 어느 정도 지식을 갖춰야 시장 진입이 가능한 투자 상품이 되었고 이와 관련된 교육을 하는 학원과 백화점 문화센터들도 넘쳐나고 있는 실정이다.

이제 부동산 경매라면 투자 전문가뿐 아니라 내 집 장만이 평생 꿈인 직장인, 주부를 비롯해 평생 직장을 꿈꾸는 똑똑한 젊은이들이 적은 종자돈으로 경매 시장에서 선전을 하고 있다.

이제 부동산 경매 시장은 동네 부동산 중개사무소 만큼이나 문턱이 낮아지고 있다는 얘기이다.


우리나라 전문투자자들이 부실채권(NPL) 에 눈을 뜨게 된 것은 1997년 외환 위기 때부터이다.

당시 우리나라 투자자들에게는 생소한 분야였지만, 대표적인 해외 투자자들이 물 밀듯이 들어와 알짜배기 우량 부실채권(NPL) 에 투자하여 그야말로 떼돈을 벌어가는 그들의 뒷모습을 눈물로 바라보고만 있어야 했다.

그 후 우리나라 부실채권(NPL) 시장은 급속도로 성장, 발전하고 있다. 일부 거대한 자금으로 특별한 구조에서만 살 수 있었던 부실채권(NPL) 을 이제는 관심자라면 적은 투자금으로도 시장에 진입할 수 기회가 많아지고 있다.

그러니 부동산 관심자라면 배워두지 않으면 안 되는 재테크 상품인 것이다.


여기서 아래의 그림을 보며 부실채권(NPL)이 부동산 경매와 어떻게 다른 구조로 수익을 내는지에 대하여 살펴보자.

예를 들어 갑이라는 사람이 시세 1억 7천짜리(a) 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받았다고 가정하자. ​

은행은 통상 아파트 시세의 60%로 대출을 해주는데 실제 대출액이 1억이라면 근저당 설정액은 추후 갑이 원금(b)과 이자(c)를 갚지 않을 때를 대비하여 대출액의 130%인 1억 3천(d)를 설정한다.

그 후 갑이 빚을 갚지 못하게 되면 은행은 갑에 대한 채권을 부실채권(NPL) 이라 생각하고 부동산 경매를 준비한다.

이에 갑에 대한 채권을 합당한 절차에 걸쳐 일반인에게 팔게 된다.

이때 일반인이 사게 되는 채권액은 갑에 대한 채권총액 원금(b)과 이자(c)를 합한 총액 이하의 금액(할인된 금액)으로 사게 된다.

채권를 매입하는 투자자는 여기서 채권 매입 마진(I)를 가지게 된다.

구두 상품권을 할인하여 미리 사두는 것과 같은 원리이다.
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부실채권(NPL) 투자에서 재미있는 점은 부실채권 매입시 매입 자금이 전부 필요하지 않다는 것이다.

매입하고자 하는 채권을 담보로 질권 대출을 받을 수 있다.

질권 대출이 일반인에게는 아직 생소하겠지만 부실채권 투자 시장에서는 일반화된 대출 담보 권리이다.

투자자가 채권을 9천 8백(e)에 사기로 했다고 가정하면, 투자자는 본인 돈은 채권액의 20%인(g) 1960만원만 있으면, 나머지 80%인(f) 7840만원은 연 7%대 이자를 조건으로 대출을 받아 채권을 매입할 수 있다.

투자가가 지불할 질권 이자율이 비록 높다고 생각될지 모르나 투자자가 매입한 채권 연체이자율(받을 이자) 통상 18~24% 이기 때문에 질권 이자는 7%에 빌린돈으로 18%의 이자를 받는 이자 마진(h)인 셈이다.

추후 부동산 경매가 진행되어 근저당 설정 금액에 상당하게 낙찰(k)이 되면 투자자는 대출원금과 연체이자에 대한 금액을 배당받아 수익이 창출될 수도 있고, 그림과 같이 현재 시세는 어느 정도 임에도 불구하고 유찰이 계속되어 배당금이 작아질 우려가 예상되면, 본인이 직접 낙찰받아 현 시세에 맞춰 팔아서 수익을 창출할 수 있다.


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하지만 아래의 그림을 보면 위험성이 전혀 없는 것은 아니다.

예상했던 시세보다 부동산 가격이 낮아졌다면 배당으로도 직접 낙찰 받는다 하더라도 기대했던 수익을 못 낼 수도 있다.

이유는 회수해야할 돈이 공중에 떠버리기 때문이다.



결국 모든 투자 상품은 상품의 본질에 의해 수익성이 결정됨을 알 수 있다.

결국,  부실채권(NPL) 매입도 해당 물건의 시세 파악이 중요한 투자 포인트가 된다.

다시 말해 물건의 속성을 정확히 이해해야 한다는 것이다.

하여, 부실채권 매입은 매입의 방법으로 인식하고 물건 분석은 해당 물건의 속성에 맞는 전문 의견이 반드시 필요할 수밖에 없게 된다.


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