부동산 경매 NPL 투자 정보 [경매 보다 NPL] NPL(부실채권) 매입으로 아파트, 1등 낙찰받기 [와이즈허브부동산뉴스]

- 월간 굿옥션 NPL 정기 모임 이제 곧 시작돼

친구따라 찾아간 NPL스터디 모임,

온통 사람들이 입만 열면 NPL(부실채권) 얘기 일색이다.

NPL로 제법 재미를 보았다며 자랑을 하는 사람들...

이제 경매의 시대는 가고 부실채권의 시대가 온단다.

잘 이해안가는 이야기.~~

왠지 부실채권~~ 부실한 거 아냐?

하기야 부동산 경매한다고 하면 망한 집 산다고 안 좋게 보던 시절도 있었으니

그런 선입견은 버려볼까..?

근데 이 스터디 모임에선 온통 부실채권 얘기만 하고

모임을 주간하는 월간지 편집국장님은 사랑까지 한다고 한다.

(참고로 편집국장님은 부동산 월간지를 매월 발행하고 있으니 대한민국의 어마어마한 전문가들을 무척 많이 알고 계셨다.)

부실채권이란 단어만으로도 받지 못할 채권이란 의미의 어마 무시한 단어인데 저토록 사랑스러울까...하는 의구심에 호기심이 발동했다.

그냥 상식으로는

이자 잘 안내는 부실한 채권을 사는 건줄 알았는데

얘기를 들어보니 경매와 연결되면 재밌는 구조가 되는 거 같다.

결국 채권을 미리사서 경매 낙찰의 우선권을 갖는 다는 것으로 나는 이해했다.

아직은 잘 이해안되지만 채권을 미리 사두면 무조건 저렴한 금액으로 낙찰을 받는 구조란다.

부실채권액은 원래 대출금 원금 +연체이자(통상 18~24%) 까지 부풀어져 있고,

우리 같은 부실채권 매입자는 당연히 채권액보다 할인된 가격으로 사게 된다.

그 후 경매가 되어 누군가 낙찰을 받을 경우 나는 돈 받을게 있는 채권자로서 나의 채권액을 배당금으로 돌려 받을 수 있고, 아니면 내가 직접 낙찰을 받을 수도 있는데 이 때 나는 나의 채권액만큼 낙찰금에서 받을돈 낼돈 퉁칠 수도 있단다...

유식한 말로 ‘상계처리’ 란다...

(여기서 부턴 이해 될 듯 말 듯 사실 아직은 귀동냥 수준 -.-)

모임에서 들은 부실채권이 경매 낙찰보다 유리한 이유를 정리하면 다음과 같다.


Tip 1) 보통 은행에서 대출시 받을 돈 한도를 정하는데, 이때 실제 빌리는 원금보다 30%를 더한 130% 금액을 채권 최고액으로 정하기 때문에 원금+연체금액까지 채권을 매입한 사람은 받을 돈에 대한 권리가 있기 때문에 직접 낙찰을 받고자 할 때는 다른 입찰자보다 더 높은 금액으로 입찰 할 수 있으며 이때 채권 최고액 만큼에서는 추가적 이중의 자금 부담이 없는 것이다.


Tip 2) 부실채권 매입시 채권 금액 전체에 대한 자금이 없어도 채권을 살수 있다고 한다.

그 채권을 담보로 대출을 일으킬수 있는데 은행 마다 다르지만 여기서는 80%를 대출 받을수 있어서 채권 금액의 20%와 약간의 수수료만 있으면 부실채권을 살수 있다고 한다.

이걸 부실채권을 담보로 한 질권 대출 이란다.

질권대출 이자는 역시 배당금을 받을 때나 낙찰을 받을 때 내면 되는 후불 조건.

즉 초기 자금이 많이 필요치 않다.


Tip 3) 질권 대출 이자는 통상 6~7% 이는 후불이라도 내가 지불해야 하는 이자다.

내가 매입한 부실채권의 연체이자는 통상 18~24%, 내가 받을 이자이다.

경매로 낙찰 될 때 까지 나는 이자 12 ~17%에 대한 갭 마진이 있다.


Tip 4) 처음 채권 매입시 실제 채권 액보다 할인된 가격으로 매입한다.

이미 모인 사람중 여러 사람이 본인 아파트를 부실채권(NPL)을 매입한 후 본인이 직접 낙찰 받아 장만했다고 한다.


채권 매입 시 질권대출로 큰 돈이 묶이지 않은 상태에서 3개월후, 직접 고가로 낙찰 받았지만 실제 가격은 할인된 채권 매입 가격이며, 낙찰후 그 아파트를 담보로 경락 자금 대출을 받아 비싼 이자의 질권 대출을 갚고 저렴한 부동산 담보 대출로 갈아타기를 한 것이다.

비싼 질권대출 이자는 내기는 커녕 오히려 부실채권 연체이자 갭 수익금까지 합하여 아파트를 장만한 샘이니 사랑하지 않을 수 없는 어마부시 부실채권.

나도 긴가 민가 하는 마음으로 친구에게 힘(투자금)을 보태 채권매입을 하였는데.....

그게 어떻게 낙찰 될지 사뭇 궁금해서 찾아간 모임이었다.

아직 규칙적인 정기 모임이 없어 아쉬웠는데

월간지 편집국장님 말로는 이번 8월 13일부터 몇몇 사람들이 모여

소규모로 모임을 정기화 하실 거란다.

연회비는 비싸지만 꼭 참석해야 겠다.

경매 물건을 놓고 부실채권을 매입하고 물건의 특성에 맞게 해당 전문가를

그때그때 월간지 편집국장님이 모시면

분석하고 연구하고 토론하는 모임을 정규화하신덴다..

왠지 이제 시작되는 첨 모임이지만 앞으로 좋은 사람들 많이 만날거 같고 좋은 분석 방법도 배울거 같아 많이 많이 기대된다.

- 참가문의 1644-1902 -

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