[NPL(부실채권) / 부동산경매] 3차 최저 입찰가로 1차 때 단독 낙찰 받은 실제 NPL 사례
한 통의 전화가 걸려왔다.
월간지를 자주 재밌게 보고 있는데, NPL투자가 궁금하다는 내용이었다.
'NPL투자하면 수익률이 어떻게 되나요?' , ' 수익률은 기간과의 싸움이죠.' '제가 초보인데 NPL같은 어려운 투자도 배우면 투자가 가능할까요?' ....
이렇게 초보 투자자와의 NPL투자기는 시작되고 있었다.
다행히도 초보임에도 불구하고 투자자는 잘 따라와 주었다.
'배우고 투자하는 것이 맞지만 리스크가 크게 없고 투자금이 작다면 면 투자하고 배우는 것도 답일 수 있답니다.
이유는 자기 돈이 들어가야 긴장이 유지되기 때문이죠.
그땐 공부하지 말라 그래도 한답니다 '.
실제 NPL은 리스크가 크게 없다.
그래서 기본적인 원리만 이해하면 투자를 시작해도 크게 손실보는 일은 드물다.
그리고 기간 폭을 줄이기 위한 작전만 잘 세우면 수익률도 높다.
게다가 아파트와 같은 생활형 상품에서 실제 입주까지 고려하는 사람이라면 낙찰의 확률이 100%이다.
하지만 아무리 그렇다하여도 기본 지식은 있어야한다.
한달여 간의 기본 지식을 함께 워밍업하고 이제 본격적으로 투자를 결심했다.
'우리의 투자 기록을 추억을 위해 남겨 놓는 것은 어떨까요?
이렇게 투자를 여러번 하는 동안의 트레이스(발자취)를 남겨두며 가고 싶습니다.
그러면 제가 발전하는 것도 알 수 있겠죠".
"네 좋습니다." 이렇게 하여 초보 투자자의 NPL 낙찰기는 시작되었다.
자 이제 초보 투자자의 NPL 낙찰기를 직접 따라가 보자.
고대하고 기다리던 입찰일이 드디어 다가왔다.
3개월전 NPL로 사두었던 알토란 같은 아파트.
감정가 4억 6천 5백, 생각보다는 1차 감정가가 너무 낮게 잡혔다.
근래 부동산 경기가 이미 회복기에 돌입했는데도 불구하고 여전히 감정평가는 지극히 보수적으로 평가되고 있는 듯하다.
하지만 그래도 물건지 시세는 5억 넘는 아파트니 급매로 5억에 내놓으면 바로 팔릴 것 같다.
내가 매입한 NPL 채권가는 4억 3천만원, 채권 청구액은 5억 2천, 배당일까지 연체이자를 계산한다면 6억 상당의 채권이다.
당연히 누군가 5억 넘게 낙찰 받아 주면 좋겠지만, 1차에 낙찰이 이루어지는 일은 없을 것 같다.
그럼 선택해야 한다.
질권 대출 이자를 내며 NPL 채권으로 배당을 받을것인가, 아니면 그냥 직접 낙찰을 받아 급매로 팔아 버릴 것인가?
나의 선택은 직접 낙찰..., 문제는 얼마인가이다.
이글을 읽는 분이 경매 초보를 막 시작한 초보입장이라면 이해가 쉽게 안될 수도 있다.
실제 입주 계획을 세운 것이 아니라고 단지 수익률로 접근해서 NPL을 매입했다면, 사실 낙찰을 받는 것이 그리 좋은 선택이 아닐수도 있다.
그래서 내가 선택한 직접 낙찰의 방법은 차선이었다던 것이다.
그래서 그렇게 선택하고도 누군가 낙찰을 나보다 먼저 받아 주길 간절히 희망할 수밖에 없었다.
하지만 1차에서 누군가 들어온다는 것은 거의 불가능에 가깝다.
그래서 선택한 방법이 직접낙찰인데 1차에서 단독입찰로 낙찰받아도 괜챦은 이유는 아파트이기 때문이다.
지금 시점이 가격이 좀 저평가된 상황이긴 하지만 아파트는 여전히 환금성이 좋고, 시세도 시간이 지날수록 상승하는 추세이다.
그래도 경매장에 가서 단독 고가(?) 입찰로 낙찰을 받으려 생각하니 갑자기 조금 창피해졌다.
‘미쳤나봐, 저 아줌마..’ 쑥덕거리는 소리가 벌써 들리는 듯 했다.
‘저분 초보인가봐’ ‘1차에 단독입찰 5억을 넘게 쓰다니.. 완전 초보인가봐.’ 어쩌랴, 아는 사람은 다 아는 비장의 카드가 있다는 것을 모르는 사람들은 자기들은 피 말리며 입찰 싸움하면서 나를 비웃겠지만, NPL을 아는 고수라면 부러운 눈으로 바라보겠지..
용기를 내서 경매장으로 고고!!
이번 물건은 평촌역 앞에 있는 수원지방법원 안양지원이었다.
입찰 법정을 찾아 들어갔다.
다른 경매장에 비해 깨끗하고 조용했다. 근데.. 섭섭, 우리 월간 굿옥션을 배포하는 분들이 보이질 않는다.
반갑게 하나 받아 오려고 했는데, 워낙 찾는 사람들이 많아 빨리 품절이 되었나보다.
입찰장 입구에 경매 입찰 참여자의 주의사항이 붙어있었다.
순서를 보기 위해 게시판을 찾았다.
오늘 입찰이 잡혀있는 물건들의 목록이 붙어있다.
내 물건 번호를 목록에서 확인후 유유히 법정으로 입장.
이제 선거도장 찍는 곳 같은 책상에서 몰래 나만의 입찰가를 적어야 한다.
보통 경매라면 입찰하는 물건에는 관심도 없는 척, 낮게 입찰하는 척이라도 해야할 판에, NPL을 사놓으니 내가 얼마에 쓸테니 혹시 낙찰받고 싶은 사람은 더 높게 쓰세요~~라고 떠들고 싶어진다.
꾸욱~ 참았다.
입찰표를 작성하는 예시가 앞에 붙어 있었다.
이곳도 여전히 낙찰자는 홍길동이다.
옆에 칸에선 아기를 업으신 아주머니가 보인다.
헉! 아기 업은 아줌마가 경매시장에서 보이면 털고 나올 때라고 들었는데..
너도 나도 다 뛰어들어서 경매 낙찰가는 높아질거고 투자자는 재미가 없어진다는 얘기다.
그러나 NPL 투자자라면 반가운 현상이다.
낙찰가가 높아진다는 건 배당금을 제대로 회수 할 수 있다는 얘기가 된다.
나는 입찰가를 얼마 써야 하나?
5억? 5억 2천?
채권액 전부 6억?
너무 높게 낙찰을 받으면 다시 매도 시 양도세는 안 내겠지만 등록/취득세를 많이 내야하고 경락 잔금 대출을 좀 많이 받을 수 있다.
낮게 낙찰을 받으면 혹시 아파트를 높게 팔았을 때 양도세를 많이 낼 수도 있다.
바로 팔 물건이니 경락자금 대출 많이 받아도 나에겐 도움 안 되고, 시세에 근접해서 쓰는 것이 좋겠다는 결론이다.
망설임 끝에 입찰가를 5억 1천만원으로 결정. 꼼꼼히 입찰표를 쓰고 입찰봉투에 수표를 살포시 집어 넣고 도장을 찍고 제출했다.
드디어 순서대로 입찰자와 낙찰자가 호명되기 시작했다.
20명 입찰한 물건, 12명 입찰한 물건 등등.. 입찰가가 1억 미만인 물건들은 역시 입찰자가 많아 보인다.
각자의 이름과 입찰가가 호명되는 시간 내내 긴장감이 돌며 드문 드문 한숨 소리가 들린다.
기뻐하는 사람, 실망하는 사람, 화가 난 사람, 당황해 가는 사람. 좌석으로 되돌아가는 발걸음 속도가 각기 다르다.
이러는 나는 긴장감이 전혀 없다.
나보다 높게 입찰한 사람이 있다면 난 배당금을 그만큼 많이 받을 수 있으니 고마울 따름이고, 그렇지 않다면 내가 낙찰받겠지...
누가 나보다 더 높은 가격으로 입찰해 주기를 은근히 기다렸는데...
예상대로 나 혼자 단독 낙찰!
낙찰 영수증을 당당히 받고 돌아서는데.. 왠지 뒤통수가 뜨겁다.
당신 제 정신이야 하는 저 눈빛들...
하지만 꿋꿋이 낙찰 영수증을 받아 들고 방을 나오는 길에 우르르 명함을 던져주는 은행 대출 알선하시는 분들과 마주쳤다.
그 많은 명함 중에 어떤 분은 이미 내가 받은 낙찰가에 맞는 대출 가능 금액과 금리 등을 정리하여 명함에 포스트잇으로 붙여주었다.
1금융권 얼마에, 추가 2금융권 얼마, 등등.. 정말 빠른 세상이다.
정글 속에서 살아남는 자는 살아 남는 이유가 있다는 생각을 하며 경매장에서 좀 논다는(?)는 사람들만 먹는다는 법원 구내 식당으로 들어갔다.
좀 늦게 나왔더니 반찬이 별로 없네. 그래도 한술 뜨고 나왔다.
이제 법원을 나서며 앞으로 계획을 정리해 본다.
지난 3개월 전에 NPL 채권을 매입하여 낙찰, 매각허가 결정, 낙찰 잔금 상계처리 신청 및 인도명령 결정문 까지 약 1달, 명도. 매도 완료 까지 대략 총 5~6개월이 소요될 것 같다.
상계처리 신청하고 바로 중개업소에 매물로 내놓는다면 매도 기간이 단축되겠지..
NPL채권 매입부터 매도 완료까지 총 투자기간 약 6개월간 순자본 대비 수익률(ROE)가 약 20.6%, 연간 수익률로 계산한다면 41.3% 정도가 된다.
낙찰 잔금은 NPL 채권액으로 상계 처리 하면 추가 자금은 더 이상 필요 없고, 오늘 낸 입찰 보증금은 다시 회수 될 것이고...
현장 부동산 중개업소 몇군데를 돌아보며 아파트를 좋은 조건으로 매도할 궁리를 해야겠다.
올해는 여름이 빨리 온것 같다.
5월 중순인데도 햇빛은 뜨겁고 그늘이 벌써 그리워진다.
어디가서 시원한 맥주나 한잔 하고 움직여야겠다...
우수연 월간 굿옥션 편집국장
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