지인의 소개로 우연히 만난 건축주는 이미 본인의 건물에 갇혀있는 상태였다.
15억이 넘는 본인의 건물에 갇히게 된 황당한 상황에 이런 저런 이야기를 두런두런 하다 보니 정의감이 불타오며 가슴이 메어왔다.
하지만 정의감만으로 문제가 해결되지 않는다는 건 고등학교 시절에 이미 깨달은지 오래인지라 정의감의 접근이 아닌 법률적 검토로 하나둘 문제의 해결책을 찾기로 하였다.
2개의 출입구 중 하나는 완전 봉쇄, 또 다른 하나는 화물차로 한사람만 들어갈 수 있을 정도의 통로만 내놓고 주차해놓은 상태였으며 그나마 출입하려 하여도 낯선 남자들이 출입을 꼬치꼬치 캐묻는 상황이었다.
출입이 가능하다고는 하나 거의 감금 상태나 다름없었다.
이러한 일이 벌어진 사연은 건축업자의 일명 작업 시공*이 원인이었고, 작업시공이 실패하자 전세금이라도 챙기고 튀려하다가 건축주가 부실시공 등을 물으며 현명하게 저항하자 물리적 행사를 하게 된 것이다.
작업시공*이란 건축을 처음 해보는 사람들을 대상으로 건축회사가 사기를 행하는 심심찮은 방법이다.
토지의 매입부터 시공까지 건설회사가 모두 알아봐 주는 척 호의적으로 접근하여 건축주의 환심을 산 뒤, 건축에 대하여 잘 모르는 점을 이용, 시공계약을 건축주가 불리하게 체결하고, 건축되는 과정 중에 여러 이유를 들어 시공을 늦게 진행시켜 건축주가 자금난에 오게 유도한 뒤, 자금난으로 더 이상 사업이 진행되지 않게 되었을 때 유치권을 행사하고 경매 등의 방법으로 해당 토지와 건물전체를 강탈하는 사기이다.
건축주가 이러한 내용을 알고 대응하려 들면, 그땐 이미 늦은 경우가 많다.
건설사를 바꾸려 해도 몇 년의 소송에 휘말려야 하고, 반대로 지켜보자니 끝까지 하자는 대로 해줘야 하는 상황에 놓이기 때문이다.
본 건물도 이미 그렇게 1년반이라는 시간이 허송세월되고 있었다.
그러는 동안 건축주는 아무일도 못하고 1년반을 객지에서 보냈다 한다.
이러한 사항을 워낙 잘 아는 건축회사는 갖은 시공비 부풀리기와 부실공사로 건축주에게 피해를 주며 일명 ‘약올리기’ 전법을 쓰고 있었떤 것이다.
말그대로 진퇴양난인 상황에서 1년반을 보낸 것이다.
하지만 역전이 시작되었다.
사용승인이 나자 건축회사를 잘 구슬려 열쇠를 받고 가구와 집기, 살림을 넣고, 보안회사의 감시카메라도 설치하였다.
그리고 역으로 건설회사의 출입을 건설 관련된 일이 있을 때만 출입을 허가하였다.
반대로 남은 돈을 곧 줄 것처럼 건설사를 회유하고 안심시켜 작전시공을 알게 되어 항의하는 것이라는 늬앙스를 전혀 주지 않고 건설사를 믿고 곧 모든 것을 해결할 것처럼 안심시켜가며 유리한 고지를 만든 것이다.
결국, 공사가 없는 날 건축회사는 해당 건물의 출입문을 열어줄 것을 요구하였다.
처음엔 열쇠의 비밀번호를 주어 좀 더 안심시켰다.
그리고 일주일후, 다시 번호를 바꿔 공사가 없는 날은 출입을 통제하였다.
드디어, 공사가 전혀 없는 날 공사와 관계없는 사람들의 출입을 통제하자, ‘아차’한 건축회사는 망치와 사다리를 들고 문을 부수고 유치권을 행사하게 된것이다.
불법 행위가 시작된 것이다.
모든 집기가 들어간 주택과 사무실을 바깥에서 알곤 용접하여 출입을 막았다.
물론 사람이 살고 있는 주택은 감금죄가 무서우니 막지는 않았다.
그러면서 현재까지도 갖은 협박과 불법 행위를 하고 있다.
하지만 이미 여러 차례 당해온 건축주의 강단은 대단하다.
채권 매입과 유치권 경매의 전문가로서 수많은 현장을 살펴본 본인의 여러 상황을 종합해 살펴 보니, 유치권 주장은 불가하였다.
유치권자가 적법한 권리행사로 자기 방어권을 행사하는 것이라면 몰라도 자력구제라고 치기에는 너무 많은 불법 행위가 많았으며 무엇보다 은행권에 이미 오래전 제출한 ‘유치권 및 시공권 포기각서’가 워낙 강력히 유치권을 부정하고 있었다.
또 선량한 관리의무로 보기에는 너무 무리가 있는 본인들 업무와, 여러 업체에 전대를 준 정황까지 포착되고 있었다.
무엇보다 시공 전 은행으로부터 대출을 받기위해 유치권 및 시공권에 대하여 절대적 포기란 내용으로 “유치권포기각서”를 작성해 놓고도 6개월이면 준공이 될 건물을 1년 6개월을 끌면서 겨우 사용승인을 받게 한 것이니 명백한 계약 위반인 것이다.
게다가 건축주에게 건물의 점유권을 양도하고도 결국 공사비청구도 하지 않은 상황에 무조건 건물을 봉쇄하면서 건축주와 직원들이 갇히게 되었으니 유치권 주장은 받아들여지기 힘든 상황이었다.
이러한 상황을 모르는 건설사는 아니겠지만, 본인들 뜻대로 되지 않자 어떻게든 생떼를 써서 건축주에게 피해를 주고 이러한 피해의 장기화를 유도하여 협상으로 이어가보자는 작전이듯 하다.
하지만 건축주의 강단은 여전히 대단하다.
어떤 피해를 보더라도 그들의 사기 행각에 동의할 수 없다는 것이 건축주의 생각이었다.
후세에 물려줄 정의로운 사회를 위해서도 그렇게 하면 안된다고까지 항변하였다.
‘남은 공사비가 있다면 당연히 줘야 겠죠.
하지만 공사를 하는 것도 안하는 것도 아닌 소꼽 장난식으로 1년 반을 끌다가 공사비 달라는 청구도 없이 무작정 시간 지체만으로 피해를 주고, 이제 와서 유치권을 행사하는 건 말이 안 됩니다.’
건축주는 울분을 참지 못하고 있었다.
어느 누가 같은 돈을 지불하고 중고보일러가 시공되고 건축자제는 처음 약속과는 달리 싸구려 자제로 마감하고 눈속임의 시공을 했는데도 공사비를 줄 사람이 있을까?
민간도급계약서라는 것을 보면 하자이행보수라는 항목이 있다. 이것은 시공자가 공사계약대로 시공을 하고도 부실시공이 되면 시공자가 A/S를 해주겠다는 약속이고 대부분 하자보수가 마무리 되어야 공사비를 받고 모든 절차가 끝난다.
여기서 우리는 “유치권포기각서”란 서류를 볼 수 있다.
유치권은 민법상 물권이지만 실질적으로는 법정담보물권이라 한다.
법정담보물권은 물건에 관하여 발생한 채권이 완제될 때까지 그물건의 인도를 거절할 수 있는 권리로서 법률의 규정에 의하여 일정한 요건만 갖추면 성립되는 권리로 유치권자가 법정담보물권에 대하여 점유를 포기한다는 내용의 포기각서를 제출하여 그 제출된 서류로 제3의 채권자가 발생할 경우 유치권은 특별계약에 대하여 소멸되는 권리다.
이를 무시한 시공자는 위와 같은 잘못된 권리행사로 현재 경찰서에 고소가 된 상황이다.
위 상황에서의 유치권 특약에 의한 유치권포기각서(유치권 포기 특약에 의해 소멸)로 원칙적으로 소멸되었고 또 사용승인을 받는데 동의를 한 것은 이미 유치권자 자신은 퇴거가 되어졌다는 것을 의미하고 이 부분은 민법 328조 점유의 소멸이 된 상황이다.
유치권은 점유시점이 언제고 점유가 계속되었는지가 생명인데 위 상황은 시공 전부터 절대적 유치권포기각서를 작성하면서 유치권 포기특약이 된 물건이고 준공신청에 동의를 하면서 이미 준공에 필요한 퇴거명령에 동의한 것이고 이어 최종적으로는 본인들이 자의로 건축주를 점유할 수 있게 방법장치를 설치하게하고 가구 등을 넣게 하고 결국 점유를 자의에 의하여 넘겨준 현장이 된 것이다.
위와 같은 사고는 유치권이란 권리를 미리 숙지하지 못한 법의 미숙아들의 재산상의 손해인 것이다.
우리가 살아 하가면서 꼭 알아야 할 권리는 국가가 앞장서서 가르쳐주면 좋겠지만 현실은 막상 주택을 임대차하는 계약서조차 작성하기 힘든게 사실이다.
앞으로 필자는 대한민국에 현존하면서 특히 부동산과 관련된 꼭 알아야할 권리들을 서술하고 그 권리에대하여 알면 돈이 되고 모르면 당한다는 사실을 가르칠 예정이다.
이런 글을 통해도 정보를 접하지만 직접 관심을 갖고 알려는 노력이 독자들 삶의 질을 높이는 터닝 포인트가 될 것이다.
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